Comment déclarer ses revenus de SCPI ?

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Pour comprendre comment déclarer ses revenus de SCPI, il faut savoir qu’il existe deux formes de régimes:

- Le régime du micro foncier

- Le régime réel

Déclarer ses revenus de SCPI avec le régime du Micro foncier :

Pour opter pour cette forme de régime, il faut se conformer à certaines conditions :

• Le cumul des revenus fonciers annuels ne doit pas dépasser 15 000 €/an
• L’associé doit percevoir d’autres revenus fonciers (provenant de l’immobilier locatif « nu » et hors dispositifs avec avantage fiscal)
• L’associé ne doit pas détenir de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont le revenu bénéficie déjà de régime fiscal (scellier, Robien…)

Dans l’hypothèse que ces conditions soient remplies, l’associé pourra bénéficier d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers bruts.

Déclaration 2042 : page 3, case 4BE

Déclarer ses revenus de SCPI avec le régime réel :

Pour opter pour cette forme de régime, il faut que les revenus fonciers de l’associé dépassent 15 000 €. Cependant, il aura la possibilité de choisir ce régime même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € s’il accepte d’exercer l’option durant 3 années.

L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

La société de gestion de la SCPI adresse chaque année à tous les associés le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits par la société de gestion.

Les revenus fonciers nets résultent de l’équation basique :

Revenus fonciers Nets = Loyers Bruts – Intérêts d’emprunt – Frais de gestion

Si les revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro alors on obtient un bénéfice foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042.

Si les revenus fonciers nets sont inférieurs à zéro alors on a un déficit foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042. Ce déficit est plafonné à 10 700 euros.

A SAVOIR:  : Si les intérêts d’emprunt sont supérieurs au loyers bruts, la variable ne peut pas créer du déficit foncier mais uniquement être utilisé en report pour les futurs revenus fonciers (reportable 10 ans ). Suivre les indications en page 4 de la déclaration 2044.

Un jeu d’enfant !

Voici la procédure pour la déclaration des parts de SCPI de rendement :

1/ Déclaration 2044: Page 1

2/ Déclaration 2044 : Page 4

3/ Déclaration 2042: reporter le résultat précédent ( dans l’exemple 680 euros) sur la case 4BA de cette déclaration

Calcul des plus-values en SCPI

La plus-value se calcule par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (hors frais).
A partir du 1er février 2012, voici la règle:

• A partir de la 6ème année de détention un abattement de 2% par an entre la 6ème et la 17ème année, puis de 4% entre la 18ème et la 24ème année,  et enfin de 8% au delà de la 25ème année de détention.
  (Exonération totale au terme de la 30ème année)

Le solde étant imposé au taux d’imposition de 19% plus des prélèvements sociaux de 15,5% soit 34,5% !!