La SCPI de rendement
Qu’est ce qu’une SCPI de rendement ?
Les SCPI de rendement sont des sociétés qui, via leur société de gestion, ont pour activité principale d’acheter des biens professionnels et de les louer par le biais d’un bail commercial. Les revenus générés pour l’investisseur sont classés dans la catégorie des revenus fonciers qui correspond à la déclaration 2044. Elles génèrent donc une bonne rentabilité (environ 5,5%) mais aussi des bénéfices fonciers.
Les SCPI de rendement sont constituées de bureaux, entrepôts, locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La SCPI distribue de façon trimestrielle des dividendes (ou loyers) au prorata du nombre de parts détenues, entre 5 et 6% net par an. Elle répond aux problématiques de création de capital futur et/ou de revenus complémentaires pour la retraite. Les SCPI de rendement sont également une bonne alternative aux fonds euros des contrats d’assurance vie puisque ces derniers sont en chute libre depuis quelques années.
Regardez la vidéo ci-dessous pour comprendre la SCPI de rendement:
Comment investir en SCPI de rendement?
Il existe 4 possibilités pour investir :
- L’acquisition de SCPI en cash
- L’acquisition de SCPI par crédit
- L’acquisition de SCPI en démembrement
- L’acquisition de SCPI en assurance vie
1-Investir dans une SCPI de rendement en cash, c’est à dire sans recourir à un prêt bancaire, permet d’obtenir des rentes régulières pour compléter ses revenus. Les revenus des SCPI sont perçus trimestriellement en Janvier, Avril, Juillet et Octobre. Ces revenus sont fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition plus la CSG/CRDS. Il est donc préférable d’acquérir des parts en cash quand on est peu fiscalisé ou quand on possède des réserves de déficits fonciers.
2-L’acquisition de parts de SCPI de rendement par emprunt est une solution pour se créer du patrimoine en utilisant une épargne mensuelle régulière. L’intérêt majeur de ce type d’acquisition est d’utiliser l’effet de levier du crédit afin que les loyers perçus remboursent en grande partie les échéances de crédit. Par exemple, pour un investissement de 100 000 euros avec un prêt sur 20 ans, la différence entre la mensualité et le loyer sera d’environ 200/250 euros ! Sur le site, vous trouverez une simulation type et détaillée de cet exemple.
3-On peut également acheter des parts de SCPI de rendement en démembrement, c’est à dire soit acheter l’usufruit de la SCPI ou la nue propriété. L’usufruit de SCPI correspond à la jouissance des fruits de l’investissement, en l’occurrence des loyers. L’acquisition des parts se réalise avec une décote plus ou moins forte selon la durée du contrat de démembrement. Au bout du contrat, la pleine propriété revient au nu propriétaire. Ce dernier achète également avec une décote mais ne perçoit pas de loyers. Il est exonéré d’impôt sur la fortune pendant la période de nue propriété.
4- Il est possible d’investir en SCPI de rendement dans un contrat d’assurance vie. Les dividendes perçus servent à racheter des parts ou à réinvestir sur un autre fond (euros ou actions par exemple). L’intérêt majeur de se montage est de bénéficier, après 8 ans, de la fiscalité avantage des contrats d’assurance vie. En effet, tant que l’investisseur ne procède pas à des rachats (partiels ou complets) il n’y a pas de fiscalité. Un article de blog parle à ce sujet des SCPI éligibles au contrats de Générali.
Le choix entre ces différentes façons d’investir en SCPI dépend de plusieurs paramètres:
-La fiscalité de l’investisseur
-L’horizon d’investissement
-La finalité de l’investissement
-La capacité d’endettement et d’épargne mensuelle
-Du capital disponible et liquide
-D’un projet de transmission patrimonial
1-Pour bien choisir son projet d’investissement en SCPI de rendement, il convient de connaître sa tranche marginale d’imposition pour optimiser sa fiscalité. Cette dernière dépend des revenus imposables annuels. En effet, un investissement en cash dans une SCPI de rendement pour un particulier se situant dans une TMI à 40% sera peu rentable puisque l’ensemble de ses dividendes perçus seront imposés à hauteur de 40% + 13,5% (CSG/CRDS). Par conséquent, d’un rentabilité locative initiale de 5,5% brut d’impôt, on tombe à 2,56% net d’impôt !
2-Un investisseur doit avant tout se dire qu’un investissement dans un SCPI de rendement est un investissement de moyen/long terme. La durée minimale recommandée par l’autorité des marchés financiers est de 8 ans. Un investisseur doit donc être vigilant pour ne pas bloquer soit son cash, soit sa capacité d’endettement sur ses futurs projets personnels.
3-Quel est l’objectif final de l‘investissement locatif ? Se créer une rente ? Diversifier son patrimoine ? Faire fructifier du capital ? Réaliser une transmission patrimoniale ? Selon cet objectif, la nature de l’investissement sera différent.
4-Pour recourir à un emprunt afin d’acheter des SCPI de rendement, il convient de connaître sa capacité d’endettement. Généralement, les banques prennent en compte 70% des loyers à venir pour calculer ce taux. En revanche, les modalités de calcul et les prises de garanti varient fortement d’une banque à l’autre. De plus, il faut déterminer un niveau d’épargne mensuel indolore pour couvrir le différentiel entre les mensualités payées et les loyers perçus.
5-Si l’on souhaite acheter des parts de SCPI de rendement en cash ou en assurance vie, il faut au préalable définir une somme qui est déblocable et garder de côté au minimum 3 mois de salaires pour couvrir les imprévus de la vie.
6-L’investissement a-t-il pour objectif de transmettre du patrimoine ? A quelle horizon ? On peut le réaliser via une SCI et/ou en démembrement les parts de SCPI. Il existe certaines subtilités pour cet objectif qu’il est préférable d’être accompagné par une personne compétente.
Pour être sûr de faire le bon choix, il est fortement conseillé de se faire aider par un expert qui sera à même de répondre à l’ensemble de vos questions.
