Le démembrement est le terme juridique qui permet de séparer le droit de propriété en deux parties distinctes : l’usufruit (qui donne droit à l’usus et au fructus) et la nue-propriété (qui donne droit à l’abusus).
Ainsi, l’usufruitier peut utiliser le bien, l’habiter ou bien le louer afin de percevoir des revenus. Le nu-propriétaire quant à lui a la possibilité de disposer du bien (le vendre). L’usufruit étant viager, à la mort de l’usufruitier, la pleine propriété du bien reviendra au nu-propriétaire. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se fait sans droit de mutation !!
Dans le cas d’acquisition de parts de SCPI démembrées, la durée du démembrement est fixe, variable sur différente période (5ans, 10ans, 15ans).
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Intérêt de l’acquisition de l’usufruit des parts de SCPI
Ce type d’acquisition permet à l’investisseur de se créer un complément de revenu sur la durée du démembrement (fixée à l’avance). Le prix de l’usufruit est défini notamment en fonction de la progression de la valeur des parts, des revenus attendus.
A noter que cet investissement convient particulièrement à des personnes peu imposées, ou souhaitant combler un déficit foncier ou aux entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie.
Intérêt de l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI
L’objectif patrimonial d’un tel achat est différent. L’investisseur achète les parts en en payant qu’une quote-part de la pleine propriété. Cependant, pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, il n’est donc pas imposé. De plus, il ne sera pas redevable de l’ISF pour ces parts de SCPI.
Cet investissement convient à des personnes déjà fortement fiscalisées sur leurs revenus, souhaitant se créer du patrimoine sans pour autant alourdir à l’immédiat leur imposition.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété des parts et perçoit ainsi les rendements de ces dernières.
