Démembrement de parts de SCPI

Qu’est ce que le démembrement en SCPI :

Le démembrement est la séparation de l’usufruit de la SCPI et de la nue-propriété de la SCPI.
Le démembrement en SCPI permet de mettre en relation deux acquéreurs potentiels qui vont être l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun ayant des buts différents mais qui peuvent être complémentaires.

Avant de lire cette page et comprendre au mieux le démembrement en SCPI, regardez la vidéo !

L’usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI seront liés par un contrat où ils se partageront les droits de propriété des parts de la SCPI pour une durée fixée qui sera déterminée à l’avance.
Chacun touchera une quote-part qui sera définie notamment en fonction du bien.

Il existe deux possibilités de démembrement :

• Temporaire qui consiste à ce que le démembrement soit fixé à l’avance pour une période de temps fixe
• Viager qui consiste à ce que le démembrement prenne fin seulement avec le décès de l’usufruitier

L’usufruit temporaire en SCPI est également très intéressant pour la trésorerie d’entreprise.

Le nu-propriétaire en SCPI :

Le nu-propriétaire en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui de l’usufruitier, à savoir se constituer un patrimoine foncier avec une décote et au terme du contrat des revenus complémentaires.

Pendant le contrat, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun revenu et ne paye aucune charge pendant toute la durée où l’usufruitier jouit des parts de la SCPI démembrée.

Etant donné que le nu-propriétaire ne touche aucun revenu pendant toute la période de démembrement, il n’a ni à payer l’ISF ni à payer un impôt sur le revenu pendant toute la période du démembrement.

Les principales cibles concernées par l’acquisition des parts de SCPI en nue-propriété sont les contribuables fortement imposés et n’ayant pas besoin de revenus complémentaires à court et moyen termes.

Les avantages de la nue-propriété SCPI :

• Diminuer ses impôts issus des autres revenus immobiliers
• Diminuer ses impôts sur son patrimoine taxé à l’ISF
• Acheter à un prix de part décoté : acquisition de 63 à 80% du coût de la pleine propriété des parts en fonction de la durée du démembrement
• Au terme du contrat de démembrement temporaire passé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, ce dernier récupèrera la pleine propriété du bien et en percevra ainsi la totalité des revenus.
• Le nu-propriétaire peut espérer obtenir une bonne plus-value sur ses parts à terme.

L’usufruitier en SCPI :

L’usufruitier en SCPI a un objectif différent de celui du nu-propriétaire mais qui peut s’avérer complémentaire.
Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier percevra la totalité des revenus des parts alors que le nu-propriétaire détient le droit de posséder des parts comme nous l’avons expliqué précédemment.

Les principales cibles intéressées pour acheter des parts de SCPI en démembrement en tant qu’usufruitier sont soit les contribuables ayant besoin de revenus complémentaires et ayant un taux d’imposition faible, soit les contribuables disposant de déficits fonciers non imputés ou encore les sociétés qui désirent trouver un produit de trésorerie plus rentable que les livrets classiques.

Les avantages de l’usufruit :

• Pour commencer, l’usufruitier ne va pas payer la totalité de la pleine propriété des parts de SCPI mais seulement une partie. Pourtant, il va bénéficier de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement.
• Le taux de rendement annuel est ainsi très élevé ; l’usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital.
• Les revenus perçus sont exonérés d’impôt seulement dans le cas où l’usufruitier dispose d’un déficit foncier non imputé.

Comment se passe la succession ou donation en démembrement SCPI :

La succession ou donation par démembrement de SCPI est un bon moyen pour protéger ses enfants ou ses proches d’un futur incertain. Cette stratégie patrimoniale est d’ailleurs de plus en plus courante.
Comme nous l’avons vu précédemment, le démembrement de parts SCPI peut se faire par convention. Mais il peut aussi se faire par succession : c’est ce que nous allons expliquer ci-dessous.

Les droits d’usufruit et de nue-propriété vont être partagés entre les enfants et leurs parents pendant une durée déterminée.

La pratique la plus courante consiste à transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à ses descendants, tout en conservant l’usufruit. A ce titre, les parents perçoivent les loyers mais sortent toute la nue-propriété de leur patrimoine. Ce qui constitue un avantage important dans une optique de transmission.

Remarque, la valeur des parts en nue-propriété sort de l’assiette du patrimoine taxable à l’ISF.

A la fin de cette durée déterminée (usufruit temporaire), ou au décès des parents (usufruit viager), le démembrement prend fin et les enfants nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété des parts. En terme de fiscalité, si les parents appliquent les abattements pour les donations des parents en faveur de leur enfant, la fiscalité est faible voir nulle. Les héritiers auront uniquement à payer les frais pour l’enregistrement de l’acte sous seing privé.

Au terme du contrat de démembrement SCPI :

Au terme du contrat de démembrement, la pleine propriété des parts est récupérée par le nu-propriétaire. Dès lors, l’usufruit rejoint la nue-propriété hors fiscalité.

Au départ, le nu-propriétaire n’a financé qu’une quote-part et au terme du contrat il va récupérer la totalité des parts. Une fois qu’il aura récupéré la totalité des parts de la SCPI, il percevra les revenus fonciers et sera donc potentiellement assujetti a l’ISF.