Définition de la nue-propriété d’une SCPI

La nue-propriété d’une SCPI est l’une des deux composantes d’un tout qu’on appelle la pleine propriété. Ce qui signifie que le titulaire de la nue propriété de parts de SCPI possède les parts mais par contre ne possède pas la jouissance des parts qui est détenue par le titulaire de l’usufruit de la SCPI. Pour information, en droit français on appelle aussi la nue propriété abusus à mettre en opposition à usus et fructus qui forment l’usufruit. Au final, le nu propriétaire ne perçoit pas les loyers de la SCPI, par contre le nu propriétaire ne paye ni les charges, ni les impôts (sur le revenu et ISF) qui reste à la charge de l’usufruitier de la SCPI.

Investir dans la nue-propriété temporaire d’une SCPI

Acquérir la nue propriété de parts de SCPI peut se révéler être un excellent investissement. Par contre, il nécessite que le démembrement soit seulement temporaire afin de récupérer à terme les intérêts d’emprunt. Actuellement certaines sociétés de gestion organisent le marché du démembrement temporaire de la pierre papier sur des durées précises comme 5 ou 10 ans. La famille des 8 organise aussi ce marché en proposant aux investisseurs de nous contacter afin de connaître la durée du démembrement souhaitée et la SCPI souhaitée afin de trouver une contre-partie. Au final, investir dans la nue-propriété de SCPI sur 10 ans signifie que l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans et qu’à cette échéance il récupère l’usufruit et donc les loyers.

Avantages d’investir en nue-propriété temporaire d’une SCPI

Les avantages d’investir en nu pro de SCPI sont nombreux à condition d’avoir le profil adéquate. En effet, ce type d’investissement se destine principalement à des investisseurs ayant une tranche d’imposition élevée 30% ou 41% et n’ayant pas de besoin de revenus complémentaires. Les avantages déduits d’un montage en démembrement de pierre papier sont :

• profiter de la décote du prix sur la part
• aucune imposition pendant 10 ans
• le montant de l’investissement sort de l’assiette fiscale de l’ISF
• profiter de l’augmentation du prix de la part pendant 10 ans
• aucun risque locatif pendant la durée du démembrement étant donné que c’est l’usufruitier qui reçoit les loyer

Exemple d’un investissement en nue-propriétaire d’une SCPI

Monsieur et Madame Durant ont des revenus d’un montant de 180 000 euros nets annuel. Ils sont donc dans une tranche d’imposition à 41%. Il dispose d’un patrimoine global de 3,5 millions d’euros. Ils souhaitent partir en retraite dans 10 ans. ils n’ont pas besoin de revenus complémentaires. Ils disposent actuellement d’un contrat d’assurance vie investi en fond euro d’un montant de 300 000 euros qu’ils souhaitent réinvestir au vue des rendements très faibles du contrat. Investir dans la nue propriété d’une SCPI sur 10 ans s’avère être une excellente recommandation dans leur cas :

Acheter la nue propriété d’une part sur 10 ans permet de bénéficier d’une décote de 36%. Mr et Mme Durant paieront que 64% du prix de la part. En revanche ils n’auront pas de loyers pendant 10 ans. Or, en prenant un rendement locatif de 5,5% et un cadre fiscal stable dans le temps, il auraient reçu 5,5% * 10 ans = 55%. Ils auraient du payer 54,5% d’impôts sur les loyers perçus (tranche marginale d’imposition de 41% + CSG-CRDS de 13,5% d’où un total de 54,5%). Ils auraient donc perçu au final un montant de 25,6% de loyers nets nettement inférieur aux 36% de la décote.

De plus, les 300 000 euros investis sortent de l’assiette de l’ISF d’où un gain de 0,5% par an soit 5% en 10 ans.

En prenant en considération une augmentation de la valeur des parts de 2% par an. On en déduit le gain final suivant :

Valeur pleine propriété pour 300 000 euros investis en nue propriété = 468 750 euros

Valeur de la pleine propriété au terme : 468 750  * augmentation du prix de la part sur 10 ans égale à environ à 562 500 euros

Valeur de revente après imputation des frais de sortie : 562 500 – 10% de frais de sortie = 506 250

Imposition sur la plus value : (506 250 – 468 750) – abattement de 10% * 32,5% = 10 968

Gain sur l’isf : 300000 * 0,5% * 10 = 15000 euros

Au final le gain net fiscal de l’investisseur est de : valeur de revente 506 250 – imposition 10968 + gain sur l’isf 15 000 – valeur d’acquisition 300 000 = 210 282 euros

Monsieur et madame Durant en investissant 300 000 euros en 2012, reparte avec 510 282 euros dans 10 ans net d’impôts.

Le rendement annuel net d’impôt est de 6,5% net par an.