Définition de l’usufruit en SCPI

Il convient de rappeler en préambule que tout bien immobilier est constitué de deux éléments : la nue propriété et l’usufruit. L’usufruit SCPI consiste donc à posséder la jouissance des parts de SCPI ce qui signifie que l’usufruitier perçoit les loyers et donc est redevable des impôts liés, tandis que la nue-propriété SCPI ne permettra pas d’obtenir de loyer.

Investir dans l’usufruit temporaire d’une SCPI

Réaliser un investissement en démembrement temporaire comporte un certain nombre d’avantages en fonction de l’objectif patrimonial de l’investisseur. Deux types d’investisseurs peuvent être intéressés : les entreprises et les investisseurs possédant une réserve de déficit foncier. Concernant les entreprises cela permet d’optimiser la trésorerie d’entreprise. Pour plus d’informations concernant l’optimisation de la trésorerie par l’acquisition d’usufruit, cliquez sur trésorerie d’entreprise. Concernant les investisseurs possédant une réserve de déficit foncier, les avantages sont les suivants:

- une forte décote sur le prix d’acquisition des parts

- une forte rentabilité locative net d’impôt de 5,5%

- profiter de l’augmentation des loyers

Exemple d’un investissement en usufruit temporaire d’une SCPI

Monsieur et Madame Martin dispose d’un patrimoine de 1,8 millions d’euros et d’un revenu annuel de 250 000 euros nets. Ils ont réalisés de gros travaux dans un immeuble locatif qu’ils possèdent et ont actuellement une réserve de déficit foncier de 48 000 euros, or ils sont structurellement en déficit foncier car les charges + les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers pour les années qui viennent.

Monsieur et Madame Martin doivent en conséquence acheter l’usufruit sur 5 ans pour un montant de parts de SCPI de 165 000 euros. Pour un démembrement sur 5 ans, la valeur de l’usufruit obtient une décote de 78% et donc coûte 22% de la valeur de la pleine propriété. Ils devront donc débourser la somme de 36300 euros. En échange ils recevront les loyers suivants :

Au final, Monsieur et Madame Martin auront perçus 47 215 euros nets d’impôts au bout de 5 ans pour un investissement de 36 300 euros soit un gain net d’impôts de 10 915 euros soit un rendement net annuel de 5,7%.