SCPI PF02

Les chiffres clés de la SCPI PFO2

• SCPI de rendement à capital variable
  
• Date de création : 21/07/2009
• Type d’actifs gérés : Bureaux et commerces
• Gestionnaire : PERIAL Asset Management
• Taux d’occupation : 98,93%
• Rendement 2012 : 5.30%
• Prix d’une part : 182€
• Périodicité du dividende : Trimestrielle
• Capitalisation au 30/06/2012 : 451M€

Historique de PFO2

La SCPI PFO2 a une stratégie d’investissement dans des bureaux et des commerces  ayant de faibles consommations énergétiques.
La répartition de leur patrimoine se situe essentiellement en Province (78%), en région parisienne (16%) et sur Paris (6%).

La société Perial Asset Mangement a mis plusieurs moyens pour respecter l’empreinte écologique que PFO2 veut mettre en place. Pour exemple Périal a instauré un référentiel de suivi des performances au cours de l’exploitation de l’immeuble. De plus la société de gestion réalise un audit énergétique systématique pré-acquisition fixant les préconisations de travaux à réaliser pour atteindre les objectifs de diminution et qui sera déterminant dans l’achat de l’immeuble (énergie, eau..).

Zoom sur la SCPI PFO2 en 2012

La SCPI PFO2, gérée par le groupe PERIAL, poursuit sa politique d’investissement autour d’un développement durable, et continue ses acquisitions dans un objectif de valorisation du patrimoine immobilier, orienté « bureaux ».

En 2012, PFO2 a dépassé la barre des 570 M€,  a augmenté son prix de part de 178€ à 182 €, et a maintenu un rendement attractif autour de 5,30%. Une référence du marché de la SCPI.

Répartition sectorielle de PFO2

Répartition géographique de PFO2

Evolution du prix de la part de PFO2

Evolution des revenus versés de PFO2

Entretiens avec Jean-Christophe Antoine directeur immobilier chez Périal

Les critères de sélection lors d’achat immobilier

La Famille des 8 est allée interviewer Jean Christophe Antoine afin de connaitre les critères de sélection de Perial lors de l’achat de bien immobilier.

La Famille des 8: Quels sont les critères de sélection pour les achats d’immeubles?

Jean Christophe Antoine: Les critères de sélections sont diverses. 

Il y a d’abord des critères qui sont propres au fond qui investit, donc la SCPI. Il y a 3 critères essentiels :

• Le rendement net. C’est à dire la capacité à distribuer du revenu pour les associés. Cela va être un vecteur et un critère très important.
• La mutualisation du risque. Il ne faut pas oublier que l’on va chercher la pérennité du revenu. Il ne faut pas que les locataires puissent résilier, arrive à échéance triennale ou en renouvellement la même année. Là on aurai une concentration du risque. Nous avons une mesure de la mutualisation du risque: le poids du locataire dans le fond et le poids de l’immeuble dans le fond. 
• Enfin la gestion des risques. Quels sont les risques potentiels de départ d’un locataire dans le fond? et quelle va être la perte de loyer dans les années planifiées 2013, 2014, 2015. C’est une donnée très importante que l’on regarde.

Ensuite il y a des critères qui sont purement immobiliers. Il ne faut pas oublier que au-delà du fond le sous jaccent est bien sur immobilier et que les critères immobiliers sont les plus importants. Quels sont-ils? 

C’est bien sur la qualité de la situation et son évolution dans le temps. Effectivement l’immeuble est un bien tangible qui évolue dans le temps. L’environnement de l’immeuble peut évoluer. Il s’agit donc de savoir quels sont les projets qui se situent dans cet environnement et est ce que l’évolution va être positive ou négative.

Deuxième critère, c’est la qualité technique et bien sur environnementale. Notre dernière SCPI PFO2 à fait de l’environnement un élément très important de ses choix. La qualité environnementale est mesurée par une grille pré-acquisition environnementale qui va mesurer la performance environnementale actuelle de l’immeuble et la performance environnementale future avec l’intégration ou non des travaux et leurs conséquences sur le revenu. 

Ensuite le critère immobilier est de savoir quelle est la typologie du marché. Est ce que c’est un marché de grande demande, de petite demande? Cela voudrais dire: est ce qu’il faut offrir aux entreprises des plateaux d’une surface très importante ou au contraire une divisibilité maximale de l’immeuble? Pour exemple en province, nous allons tabler sur une divisibilité qui va être au maximum de 100 m2 pour avoir en cas de départ d’un locataire la possibilité de louer au plus grand nombre d’entreprise au lieu d’avoir un plateau de 1000 mètre qui est non divisible. Effectivement là on s’adressera à des entreprises qui seront moins nombreuses pour louer 1 000 mètre.

Autre critère important, c’est le niveau du loyer. Encore une fois, la SCPI et notre rôle est d’assurer la pérennité locative. Il peut y avoir des éléments conjoncturels et économiques qui soient négatifs. Pour autant il faut pouvoir relouer l’immeuble ou les locaux dès qu’il y a départ du locataire. La prise en compte du niveau de loyer actuel par rapport au niveau de marché et par rapport aux anticipations de loyers que l’on peut faire. Est ce que l’on est dans un marché futur où les loyers vont baissés ou un marché futur où les loyers vont augmentés? Cette question est bien sûr prise en compte dans les critères de sélection. 

Ensuite il y a l’analyse des charges et des taxes et leurs optimisations possibles. Il y a eu dans beaucoup d’immeuble une inflation des charges qui n’étaient pas gérées par le propriétaire. Il y a donc un travail ici qui peut être fait et qui peut nous amener à sélectionner l’immeuble. 

Autre critère, la planification des travaux. C’est un élément qu’il faut prévoir sur le long terme. 

La qualité des locataires est aussi un élément important puisque effectivement il faut mieux qu’il y ai un locataire mais surtout un locataire qui paye dans le temps et qui soit solvable. 

Enfin bien sur, un autre critère important est le rendement net de l’immeuble. Quel est le rendement net dans l’absolue? Quel est le rendement net comparé aux autres immeubles? Quel rendement net va-t-on avoir si on le projette sur les 10 prochaines années en fonction d’une valeur locative de marché que l’on va évaluer? Et quel est le rendement net sur le loyer actuel? On peut être à un loyer actuel qui est plus élevé. On va donc décoter le prix pour anticiper effectivement un loyer à la baisse futur. 

Le dernier élément est la valeur au mètre carré. Elle est importante car la aussi outre le rendement il faut regarder la valeur métrique. Est ce qu’on est dans le marché? Et est ce que c’est une valeur qui est pérenne et qui peut se valoriser dans le temps?

Et il y a encore un élément qui est prit en compte, c’est le repositionnement ou la requalification de l’immeuble. c’est à dire: l’immeuble est vide ou sera vide dans 3, 6, 9 années au départ du locataire. Quelle sera la meilleure solution? Est ce que on le reloue et à quel prix? Si on ne peut pas le relouer parce que le marché est fermé, est ce que l’on peut le revendre et à quel prix? Est ce qu’on le revend en totalité? Est ce qu’on le revend en bloc ou à la découpe (on va le revendre en lot de co-propriété)? Ou est ce qu’on va le requalifier? C’est à dire d’un immeuble de bureaux on va en faire un immeuble résidence étudiante ou on va le vendre en logement.

Tous ces critères sont pris en compte dans la décision d’investissement.

La concurrence sur le marché de l’achat

La Famille des 8 a voulu connaitre l’état du marché de l’achat immobilier pour les SCPI. Jean Christophe Antoine nous explique la situation sur le marché qui selon lui a subit une évolution.

La Famille des 8: La concurrence à l’achat est-elle plus rude qu’auparavant?

Jean Christophe Antoine: Oui et non.

Oui car le marché est mieux organisé pour les vendeurs, avec des agents immobiliers qui sont à l’affût des produits à vendre auprès des vendeurs. Ils organise aussi des appels d’offre. Auparavant, il y a 3 ou 4 ans, le marché était d’avantage un marché de gré à gré. Aujourd’hui ce sont des appels d’offre avec des appels d’offre, à 2 tours ou à 1 tours. Donc effectivement la concurrence est exacerbé. Elle est d’autant plus exacerbé sur les actifs neufs sécurisés ou de seconde main et sécurisés. Par sécurisés on entend des immeubles qui sont loués avec des baux long terme, d’une durée ferme minimum de 6 ou 9 ans, voire plus. Il y a donc là une concurrence aigüe des investisseurs qui ont donc tendance à oublier le sous jacent  et à acheter l’immobilier comme une obligation puisqu’ils ont un loyer sécurisé sur 9 ans ou 12 ans. Là aussi dans nos critères de sélection précédemment rappelés, c’est de ne pas perdre de vue le sous jacent immobilier.

Non car effectivement si la concurrence est aigüe sur les actifs sécurisés, la concurrence est beaucoup moins aigüe pour les actifs de seconde main qui présente des difficultés soit parce qu’ils sont vacants ou partiellement loués. Soit parce qu’ils sont loués mais qu’ils nécessitent des travaux. Soit parce qu’il y a une complexité juridique. Soit parce qu’il y a des situations locatives qui ne sont pas claires. Et là effectivement il y a, aujourd’hui, des opportunités qui peuvent se présentées mais cela demande de la part de l’investisseur un travail beaucoup plus important qu’un actif sécurisé. On achète un immeuble avec un bail, il n’y a aucun problème. 

Sur ces actifs de seconde main qui nécessitent un certain travail, la concurrence est moins importante sur les actifs auxquels on s’intéresse, bien entendu, car les prix et les rendements providentiels peuvent être plus important. Le risque est plus important, donc le taux de rendement va devoir en tenir compte. Donc nous avons vraiment un marché de l’investissement qui aujourd’hui est à 2 vitesses entre:

• Les actifs sécurisés
• Les autres actifs, dont le prix doit être corrigé et pour lesquels les vendeurs corrigent leurs prix.

L’avis de la famille des 8

La SCPI PFO2 est une SCPI très intéressante qui possède de belles perspectives d’avenir. Le choix d’investir uniquement dans des biens immobiliers labélisés HQE permettra aux porteurs de parts de bénéficier d’une plus value future. La SCPI est gérée de façon stable et sûre afin de faire bénéficier aux investisseurs d’un rendement attractif et pérenne. En 2012, leur taux de rendement prévisionnel sera compris entre 5.1 et 5.4 %.
La SCPI PFO2 se place comme l’une des meilleures SCPI du marché par des investissements bien maitrisés et des locaux recherchés.

Pour acheter des parts de la SCPI PFO2 et profiter de « l’offre » de la famille des 8, voici le lien