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Déclarer vos revenus SCPI

Les SCPI, au même titre que la détention d'immobilier en direct, sont taxées sur le principe des revenus fonciers. On parle de transparence fiscale des SCPI. En effet, toute source de revenus supplémentaires est fiscalisée, les loyers rentrent donc dans ce principe. Pour comprendre comment déclarer ses revenus de SCPI, il faut savoir qu'il existe deux formes de régime fiscal pouvant convenir à la détention de SCPI de rendement en direct :

  • Le régime du micro foncier
  • Le régime réel

En dehors des revenus locatifs, 3 autres sources de gains peuvent subir une imposition, ceci impliquant une déclaration particulière :

  • L'imposition des revenus financiers émanant des produits de placement au sein des SCPI
  • L'imposition des plus-values de cessions de biens contenus dans le patrimoine de la SCPI
  • L'imposition en cas de revente des parts sur la plus-value réalisée par l'investisseur

Comment déclarer ses revenus de SCPI avec le régime du Micro foncier ?

Le régime micro-foncier est souvent vu par les investisseurs comme un régime favorable et simple à mettre en place. Pourtant cette solution est rarement pertinente dans le cas d'un investissement en SCPI de rendement.

Tout d'abord, il convient de rappeler que, pour opter pour cette forme de régime, il faut se conformer à certaines conditions :

  • Le cumul des revenus fonciers annuels ne doit pas dépasser 15 000 €/an
  • L'associé doit percevoir d'autres revenus fonciers (provenant de l'immobilier locatif « nu » et hors dispositifs avec avantage fiscal)
  • L'investisseur ne doit pas détenir de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont le revenu bénéficie déjà de régime fiscal (scellier, Robien...)
  • Ensuite, dans l'hypothèse que ces conditions soient remplies, l'associé pourra bénéficier d'un abattement de 30% sur ses revenus fonciers bruts.

Pour déclarer ses revenus fonciers, l'investisseur devra simplement se munir du relevé annuel envoyé par la SCPI où figurent les loyers bruts annuels collectés, en prendre 70%, ajouter ses autres revenus micro-fonciers si nécessaires (on ne peut pas cumuler ce régime avec le régime classique, le choix du régime est ferme pendant 3 ans, donc la décision ne se prend pas à la légère) puis indiquer le total dans la case 4BE en page 3 de la déclaration fiscale de base à savoir la 2042.

Pourquoi le régime micro foncier n'est pas toujours favorable ? En réalité, il convient de réaliser un simple calcul. Est ce que les charges associées à mon investissement sont supérieures à 30% des loyers bruts et ceci de manière pérenne ? Dès lors où l'on réalise l'investissement à crédit la question est réglée. Grâce aux intérêts d'emprunt, le total des charges est presque toujours supérieur aux 30%. En cas d'investissement en cash, cela varie en fonction de la SCPI. En effet sur le relevé annuel des SCPI figurent les loyers bruts annuels mais aussi les charges payées par la SCPI (frais de gestion d'environ 10%, provision pour travaux de rénovation, charges de copropriété, taxe foncière...). En général, ces charges sont d'environ 30% rendant l'utilisation du régime micro foncier non pertinente. On peut aussi noter qu'utiliser ce régime ne permet pas d'obtenir les avantages fiscaux des SCPI Européennes (cf le dossier SCPI Européenne).

Comment les revenus de SCPI en régime micro BIC sont fiscalisés ?

La fiscalité liée aux revenus fonciers est propre à chaque investisseur. En effet, le résultat fiscal (ici 70% des loyers bruts) est taxé par les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) et est ajouté aux revenus d'activité. Ce résultat est donc taxé à la TMI (tranche marginale d'imposition) variant d'un investisseur à un autre en fonction des revenus de celui-ci (de 0% à 45%).

Comment déclarer ses revenus de SCPI avec le régime réel foncier ?

Pour opter pour cette forme de régime, il faut que les revenus fonciers de l'associé dépassent 15 000 €. Cependant, il aura la possibilité de choisir ce régime même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € s'il accepte d'exercer l'option durant 3 années.

L'investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où le montant des intérêts d'emprunt et assurance emprunteur (si achat à crédit) ainsi que les charges du parc immobilier de la SCPI sont supérieurs à l'abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

La société de gestion de la SCPI adresse chaque année à tous les associés un IFU indiquant le montant du revenu brut, des charges et donc le revenu net à déclarer sur le formulaire N°2044. La banque envoie de son côté le relevé annuel des intérêts d'emprunt. Le calcul est donc à mettre en oeuvre.

Au final, pour déclarer les revenus fonciers nets, cela résulte de l'équation basique :

Revenus fonciers Nets = Loyers Bruts – Intérêts d'emprunt – Frais de gestion

Si les revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro alors on obtient un bénéfice foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042.
Si les revenus fonciers nets sont inférieurs à zéro alors on a un déficit foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042. Ce déficit est plafonné à 10 700 euros.

A SAVOIR: si les intérêts d'emprunt sont supérieurs au loyers bruts, le différentiel ne peut pas créer du déficit foncier déductible mais uniquement être utilisé en report pour les futurs revenus fonciers (reportable 10 ans). Suivre les indications en page 4 de la déclaration 2044.

Pour déclarer sans erreurs les revenus émanant des SCPI de rendement française et européenne, il convient de télécharger l'une des procédures en fonction du fait que vous réalisez une déclaration papier ou par internet.

Comment les revenus de SCPI en régime réel sont fiscalisés ?

La fiscalité liée aux revenus fonciers est propre à chaque investisseur. En effet, le résultat fiscal obtenu est taxé par les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) et est ajouté aux revenus d'activité donc est taxé à la TMI (tranche marginale d'imposition) variant d'un investisseur à un autre en fonction des revenus de celui-ci (de 0% à 45%).

Comment déclarer ses revenus financiers émanant de SCPI ?

Dès lors où un associé apporte du capital à la SCPI, la société de gestion a pour rôle de l'investir en immobilier au plus vite. Dans les faits cela peut prendre plusieurs semaines. Afin de ne pas laisser dormir ce capital, la société de gestion est autorisée à placer ces fonds sur des supports financiers sécurisés rapportant quelques pourcents. A la fin de l'année, il peut donc être indiqué dans le relevé annuel aussi appelé IFU des revenus financiers qui sont anecdotiques au vue des revenus locatifs.

Pour les déclarer, rien de plus simple, avec l'informatisation des déclarations fiscales, ces revenus financiers sont automatiquement intégrés à votre 2042. Il convient juste de vérifier les montants. Concernant le montant d'imposition, cela suit la même logique que les revenus fonciers à savoir imposition aux prélèvements sociaux et à la TMI

Comment déclarer ses plus values de cession émanant de cession au sein du parc de SCPI ?

La vie du parc immobilier d'une SCPI peut conduire à la cession d'un ou plusieurs biens au cours d'une année pour diverses raisons (le bien ne rentre plus dans la stratégie de gestion, une plus value significative est à réaliser...). Or toujours sur le principe de transparence fiscale des SCPI, cette cession si elle implique une plus value va être taxée au niveau de la fiscalité personnelle des associés.

Pour les déclarer, il en est de même que les revenus financiers, ces plus values sont automatiquement intégrées à votre déclaration d'impôts. Il convient juste de vérifier les montants. Concernant le montant d'imposition, cela suit la même logique que la partie suivante consacrée au calcul de plus-value en cas de cession

Comment déclarer ses plus values de cession en cas de vente de ces parts de SCPI ?

La plus-value immobilière se calcule par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré de ses frais d'acquisitions. A ceux-ci, il convient d'appliquer un abattement.

A compter du 1er Septembre 2013, voici la règle d'application des abattements prévus:

  • Pour le calcul de l'impôts sur le revenu
    • 6% pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année
    • 4 % au terme de la 22ème année de détention
  • Pour le calcul des prélèvements sociaux
    • 1,65% pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année
    • 1,60% pour la 22ème année de détention
    • 9% pour chaque année de détention entre la 23ème et la 30ème année

L'exonération totale de prélèvements sociaux s'applique pour les biens détenus depuis plus de 30 ans.

La plus value est soumise à une imposition forfaitaire équivalente à 19% majorée des prélèvements sociaux, soit un taux global de 34,5%, sur le montant résultant des abattements précités.

Surtaxe sur les plus-values immobilières

Concernant les plus-values imposables excédant 50 000€ (soit après application des abattements précités), une surtaxe est appliquée selon un barème progressif pour les opérations réalisées à partir du 1er Janvier 2013.

Pour simplifier le calcul de votre plus-value, le cabinet Euodia a développé un simulateur : www.plus-value.net

Concernant la déclaration, il convient de remplir la case 3VZ sur la page 2 de l'imprimé 2042C.

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