3 règles pour investir en SCPI

par | SCPI fiscale

3 règles pour investir en SCPI

Vous souhaitez investir en SCPI, mais vous vous heurtez sur le point négatif de ces dernières, la fiscalité. Voici trois règles d’or pour optimiser vos placements.

Amoindrir la fiscalité

En effet, le principal inconvénient des SCPI est leur fiscalité. Les dividendes versés sont des revenus foncier et seront donc à ce titre imposés à votre TMI (tranche marginale d’imposition) plus prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 15,50%. L’imposition peut donc vite devenir un lourd handicape, atteignant au total jusqu’à 60,50%. Alors comment amoindrir cette fiscalité ? Il faut profiter de l’effet de levier du crédit, car oui, on peut financer à 100% des SCPI via le crédit, ainsi, comme tout placement immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet donc d’adoucir la fiscalité, pendant la durée du crédit. L’autre solution pour amoindrir cette fiscalité est de passer par des contrats d’assurance-vie. En effet, certains contrats permettent de loger des SCPI, en leur sein, ainsi, vous bénéficiez de la fiscalité des assurances-vie, qui donc au bout de huit ans, ont une fiscalité de 15,50% sur les plus-values et 7,50% après abattement de 4 600 euros pour un célibataire et le double pour un couple (soit 9 200€).

Les taux sont très bas

Les taux sont historiquement bas, d’où l’intérêt d’acheter des SCPI via le crédit et ainsi, utiliser l’effet de levier. Même si il est difficile de trouver une banque pour financer des SCPI, qui ne sont pas celles proposées par cette dernière, il existe des instituts purement de crédit pour lesquels il n’est pas nécessaire de domicilier vos revenus. Au final, en utilisant le crédit avec des taux autour de 2,50%, l’argent devient moins cher.

Diversifier ses investissements

Même si la SCPI est un investissement déjà diversifié, il est pertinent de mutualiser avec d’autres SCPI. En effet, les SCPI de bureaux et les SCPI de commerces ne réagissent pas de la même manière aux cycles économiques, les premières réagissant plus rapidement à la conjoncture économique, mais les deuxième seront plus défensives et résistantes en cas de crise économique. Il peut aussi être intéressant de diversifier en fonction de la taille des SCPI (la taille apportant une nouvelle mutualisation, les grosses capitalisations étant plus résistantes, et les petites plus dynamiques), des sociétés de gestions, de la localisation du patrimoine (certaines SCPI étant diversifiées sur l’Île-de-France, la province mais aussi sur l’Union Européenne). N’hésitez pas à vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous créer le meilleur portefeuille possible.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

Sur le même sujet
Investissement locatif vs SCPI
Par -
Acheter de la SCPI à crédit, un bon choix ?
Par -
Taux bas, achat à crédit de SCPI
Par -
Je souscris