Les bases d'un investissement réussi

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Les bases d'un investissement réussi

Investir en SCPI est très simple, bien le faire est plus compliqué. Il ne vous paraît peut être pas naturel de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser ce type de placement, car vous y avez accès seul par internet, mais cela peut s'avérer utile. Face à la multitude de vendeurs de SCPI, comment faire la différence entre un bon vendeur et un bon conseiller ? Il s'agit tout de même de votre argent.

De prime abord, un bon conseiller peut vous proposer l'ensemble des SCPI du marché. Certaines sont moins intéressantes que d'autres et sont moins communément proposées mais présentent toujours un intérêt particulier. Si vous avez une situation bien particulière ou une envie spécifique, un besoin de diversification important, vous pouvez être à même de solliciter beaucoup de sociétés de gestion.

Un vendeur de SCPI va prendre le parti de vous proposer des SCPI séduisantes alors que le conseiller en gestion de patrimoine va d'abord prendre le temps de vous écouter et de connaître en détail votre projet d'acquisition ainsi que votre situation financière, patrimoniale et fiscale.

En fonction des différentes données qui vous sont propres nous allons pouvoir affiner ensemble votre projet. Nous pourrons également prendre le temps d'éventuellement vous faire découvrir de nouvelles classes d'actifs qui pourraient vous apporter ce que vous recherchez en terme de solution patrimoniale.

Comme vous l'avez peut-être déjà constaté, pour atteindre un objectif il faut parfois mettre plusieurs actions en place. Faire appel à un conseiller privé, peu importe le montant que vous souhaitez investir, va vous permettre d'avoir une solution globale clé en main. Vous allez recevoir un conseil précis sur plusieurs volets de solutions si votre situation et vos objectifs l'imposent.

Encore une fois, si vous ne l'avez jamais fait, nous vous proposons de nous solliciter pour bénéficier de notre expertise tant au sujet des SCPI que sur les assurances vie, les fonds d'investissement qui marchent bien en ce moment (toujours en fonction du niveau de risque qui est le vôtre). Nous avons aussi la possibilité de vous proposer des solutions de défiscalisation long terme ou "one shot" et bien d'autres choses encore.

Afin de préparer sa retraite ou tout simplement afin de se construire un patrimoine, beaucoup de français choisissent d’investir dans de l'immobilier locatif.

Cependant, est-ce toujours la meilleure solution ? Qu'apporte de plus un investissement en SCPI ? 

Considéré comme une valeur refuge, l’immobilier reste l'un des placements préférés des français. Cependant, un investissement en immobilier locatif n'est plus si prolifique qu'il à pu l'être. En effet, les rendements se sont effondrés mécaniquement suite aux hausses importantes subites par le prix de l'immobilier lors des vingt dernières années, sans que les loyers n'augmentent pour autant. Les rendements locatifs bruts s'établissent aux environs de 4% lorsqu'on enlève les différentes charges et taxe foncière. Il était de l'ordre de 10% en 1998.

De plus, la mise en location d’un appartement nécessite beaucoup de temps à consacrer à la gestion locative de ce dernier. En effet, entre les changements de locataires, l'entretien à la charge du propriétaire et les futurs travaux, le temps consacré à la gestion du bien est conséquent.
De surcroit, afin de réaliser un bon investissement locatif, il est important de connaître le marché immobilier pour trouver la perle rare.  Le principal risque est de tomber sur un mauvais payeur, le bail civil d'habitation étant trop protecteur vis à vis des locataires.

Cela pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers les SCPI (parts de sociétés civiles de placement en immobilier) dont le but est de percevoir des revenus nets de frais de gestion. En effet, la société de gestion de la SCPI va gérer l'entretien, les travaux et les locataires d'un parc immobilier constitué essentiellement de bureaux ou de commerces. Cela va permettre de mutualiser le risque locatif grâce à la multitude de locataires présents dans le parc immobilier.

De plus, investir en SCPI va protéger l'investisseur par le bail commercial qui est beaucoup plus protecteur qu’un bail civil. Fait important également, en 2016, le rendement moyen s'établit à 4,80 % net de frais de gestion. Cela est notamment dû à la bonne gestion des sociétés de gestion qui ont opté pour une augmentation des loyers modérés (+55% sur les deux dernières décennies) alors que l'augmentation des prix fut de +65% sur la même période. 

En moyenne, un épargnant investira 100 000 euros en parts de SCPI quand un budget de 200 000 euros est nécessaire pour acheter un bien locatif. De plus, en cas de besoin, les SCPI peuvent être revendues plus facilement qu'un appartement et de manière flexible. En effet, on peut vendre tout ou partie de son investissement contrairement à un appartement.

Afin de faire le bon choix lors de son investissement, il est important d'être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont le vent en poupe ! Ce placement, qui permet de bénéficier de tous les avantages de l’immobilier sans en subir les contraintes n’arrêtent pas de susciter l’intérêt des investisseurs. Son ticket d’entrée très faible (1 000 euros pour certaines SCPI), la mutualisation du risque locatif, les baux commerciaux et les rendements sont les points-clés d’un investissement sans aucune gestion.

Les sociétés de gestion, qui s’occupent de gérer, d’acquérir, et de louer les biens dans leur parc immobilier (souvent des Bureaux, commerces, entrepôts) versent un loyer à l’investisseur. Ce dernier détient donc des parts dans ce parc.

Actuellement, il existe plus de 170 SCPI qui vont avoir chacune leur propre critère d’investissement. Certaines appartiennent aux banques et d’autres sont indépendantes.

Avant de sélectionner sa SCPI, il faudra regarder la société de gestion et analyser ses performances dans le temps. De plus, les SCPI bancaires vont avoir tendance à privilégier l’acquisition de bureau dans Paris ou en Ile de France. Les SCPI indépendantes sont plus diversifiées que ce soit sur la typologie des biens (bureaux, commerces, entrepôts), ou sur le secteur géographique. Aujourd’hui, les SCPI indépendantes n’hésitent pas à investir hors de France afin de bénéficier de rendement parfois plus attractif, mais aussi afin de faire bénéficier les investisseurs d’un avantage fiscal important.

Les banques n’aiment pas trop financer les SCPI dites européennes, et elles essayent toujours de vendre leurs propres SCPI. Il faut donc être attentif et bien regarder les rapports annuels. Afin de se faire une idée sur la qualité d’une SCPI, il faut regarder certains chiffres comme le taux d’occupation des immeubles, le report à nouveau permettant à la SCPI d’approvisionner afin de se protéger contre une perte de locataire importante. Les noms des locataires sont également une donnée importante, on image mal des gros groupes ne pas payer le loyer. Enfin, les SCPI bancaires sont généralement moins impliquées dans la valorisation de son parc immobilier plutôt qu’une société de gestion indépendante. Il est donc recommandé d’être très vigilant sur la sélection de sa SCPI, surtout si elle appartient à un groupe bancaire.

Un investissement en SCPI nécessite tout de même de voir un spécialiste, il est donc important de vous diriger vers un conseiller de gestion de patrimoine indépendant afin de pouvoir vous orienter sur la meilleure solution correspondant à votre profil.

Les SCPI de rendement offrent de multiples avantages comme la mutualisation du risque locatif, du risque foncier et surtout une absence de gestion. Certains les appellent à tort « la pierre papier ». Ces produits ne sont en effet que 95% de l’immobilier et 5% papier à titre indicatif.

Mais un des défauts redondant à ces investissements est que l’essentiel du marché d’immobilier d’entreprise, commerces et bureaux, se trouvent à Paris intra muros ou en Ile-de-France. Ces localisations arrivent en effet presque à saturation, et le rendement des SCPI traditionnelles se tasse dans la durée.

De nombreuses maisons de gestion comme Paref Gestion, La Française AM ou Corum ont fait ce constat et ont donc souhaité, grâce à la monnaie commune et au marché commun, de diversifier leurs investissements et d’aller chercher des opportunités qui ne se présentent plus forcément en France.  Les pays ciblés sont les Pays-Bas, la Belgique, l’Allemagne et même l’Espagne, grâce au redémarrage de son marché immobilier durement touché par la crise de 2007.

Ces SCPI comme Corum, Eurovalys ou Novapierre Allemagne font le pari que les marchés immobiliers d’entreprise en Allemagne ou aux Pays-Bas sont encore sous-cotés comparé au marché parisien, où les prix atteignent encore des sommets. Les maisons de gestion ont donc décidé de se spécialiser dans l’immobilier d’entreprise européen, et particulièrement allemand, comme Novapierre Allemagne (100% commerces en Allmagne) ou Eurovalys (100% bureaux dans les grandes villes allemandes).

Outre l’excellente rentabilité proposée par ces SCPI  européennes (jusqu’à 6% pour Corum), l’avantage principal est la fiscalité.  En effet, l’imposition allemande sur les sociétés est incluse dans le prix de part, et ces revenus locatifs sont exonérés d’impôt sur le revenu en France grâce à la convention fiscale France – Allemagne. De plus, les revenus locatifs ainsi que les plus-values immobilières de source allemande sont exonérées des prélèvements sociaux français.

Ces SCPI investissant hors de France demeurent un très bon placement  en raison du potentiel de l’immobilier allemand et de sa décote par rapport au marché français. La fiscalité est également avantageuse car pour un contribuable imposé à une tranche marginale d’imposition de 30%, il divisera l’imposition des loyers perçus par 3 environ.

Depuis la création de Corum (anciennement Corum Convictions) en 2012 la société de gestion Corum AM s'est construite une solide réputation dans la gestion et l'acquisition de biens immobiliers à l'internationale. Alors que Corum va dépasser le milliards d'euros de capitalisation et ne compte plus que 18 % de son parc immobilier en France, la société accélère le développement de son nouveau bébé: Corum XL. Alors qu'en 2012 Corum innovait en investissement hors de France (imitée aujourd'hui par de nombreuse SCPI), Corum XL a aujourd'hui le projet d'être la première SCPI investi hors zone euro.

Première SCPI monde

La création d'une SCPI investissant hors zone euro pose question. En effet, celle-ci sera soumise au risque des devises alors que les SCPI ont la réputation d'être un placement "bon père de famille". Les SCPI traditionnelles sont particulièrement adaptées à un placement retraite, en effet elles versent des loyers quasi identiques d'un trimestre à l'autre. De plus, pour les SCPI en capital variable (comme Corum et Corum XL) le prix de parts est égal à la valeur réel le du parc immobilier (auquel on ajoute les liquidités et soustrait les réserves) avec une tolérance de plus ou moins 10 %. Or Corum XL va, à terme, être soumis aux aléas du marché des changes, marché très volatile.

"Le Socle" : 60 millions d'euros investis en Europe.

Pour s'assurer une base solide, les 30 premiers millions d'euros de Corum XL seront investis en zone euro, bénéficiant de l'expérience de Corum. A ce titre deux acquisitions ont été réalisées au Pays-Bas et en Irlande. Les 30 millions suivant visent les pays membres du conseil de l'Europe. C'est à dire les pays membres de l'union européenne plus Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco et le Royaume-Uni. A ce titre un premier investissement est envisagé en Croatie (membre de l'union européenne mais pas de la zone euros). Ce socle qui n'était pas annoncé lors de la création vise à assurer des fondamentaux solides à Corum XL.

Et après ?

Le but de Corum XL est de saisir les opportunités d'investissement partout dans le monde en prenant en compte les "cycles de devises", il n'est pas prévu de se couvrir contre le risque de change. Sur des pays émergeant (Asie, Amérique) l'objectif de rendement interne (TRI) de 10 % par ans sur 10 ans parait atteignable. Cela se fera cependant au prix d'une volatilité élevée incomparable avec celle rencontrée aujourd'hui sur les SCPI actuelles.

La transformation de l’ISF en impôt spécifique sur l’immobilier nommé IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été précisé par le projet de loi de finance 2018. L’IFI prendra en compte uniquement le patrimoine immobilier des contribuables français, exit donc les différents portefeuilles d’actions tels que PEA, comptes titres ou assurance vie. Les signes extérieurs de richesses tels que yachts ou voiture de luxe seront également exclus de la base imposable.

Le barème reste identique à celui de l’ISF, les contribuables seront donc redevables de l’IFI à partir d’un patrimoine immobilier estimé à 1.300.000 € avec un abattement de 30% de la valeur de la résidence principale.

Dans quelle catégorie placer les SCPI et les OPCI ?

Juridiquement, l’AMF place les SCPI comme des OPC (organisme de placement collectif).

On distingue les SICAV (société d’investissement à capital variable) et les FCP (fonds communs de placement).
Les SCPI sont des FCP : c’est une copropriété de valeurs mobilières qui émet des parts et la gestion du FCP est assuré par une société commerciale dite « société de gestion » qui agit au nom des porteurs et dans leurs intérêts exclusifs.

Si les FCP sont à dominante immobilière, elles seront taxées à l’IFI. Tout laisse à croire que les SCPI seront taxées à l’IFI selon le projet de loi de finance. Le président de l’ASPIM ne laisse guère le doute, après s’être entretenu avec les conseillers de Matignon, il confirme « les parts de SCPI seront incluses dans l’assiette IFI des souscripteurs »
Les OPCI devraient subir le même sort que les SCPI, ils possèdent le même fonctionnement mais ont une part d’actifs financiers qui ne dépasse pas 15%.

Est-ce logique d’inclure les SCPI dans l’IFI ?

Oui d’un côté les SCPI sont bien des investissements immobiliers, il n’y a donc pas de raisons de les exclure.
D’un autre côté plus de 90% des investissements en SCPI sont effectués dans de l’immobilier de bureaux et dans des entrepôts, elles ne peuvent être considérées comme des rentes locatives. Le but de l’IFI étant de pouvoir investir dans les entreprises productives, on peut y voir une première incohérence. D’autant plus que les actionnaires des foncières côtés ne seront elles-mêmes pas imposées à l’IFI.

Les arguments en faveur de l’investissement en SCPI sont nombreux : rentabilité, flexibilité, liquidité, etc. Les investisseurs sont donc nombreux à s’intéresser à ce dispositif dans une optique de complément de revenu, de création de capital ou pour optimiser les disponibilités. Car c’est effectivement un dispositif permettant de répondre à différents objectifs, d’où le succès qu’il connaît auprès des investisseurs.

Mais la flexibilité s’étend également dans les modalités d’investissement. Car des parts SCPI peuvent s’acquérir en cash, à crédit, en démembrement ou à travers l’assurance-vie, en fonction des objectifs fixés.

Ces mêmes parts de SCPI peuvent être acquises par une personne physique, ou bien morale, telle une SCI (Société Civile Immobilière) par exemple.
En effet, une SCI peut très bien investir en SCPI, en cash ou à crédit afin de développer le patrimoine de la société, ou bien en démembrement afin d’optimiser les liquidités de la société.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR (les résultats de la société sont imposés au niveau des associés), il n’y a que très peu de différence avec un investissement réalisé par une personne physique. La société ne payant pas d’impôt, chaque associé sera donc imposé (selon le régime des bénéfices fonciers) sur sa quote-part de bénéfices perçus.
Cela permet simplement de bénéficier des avantages de la SCI, à savoir optimiser la gestion et la transmission du parc immobilier.

Pour ce qui est d’une SCI à l’IS, les revenus SCPI sont imposés au sein de la société. Ce qui permet aux investisseurs et donc associés de la SCI de se constituer un patrimoine immobilier sans surcoût fiscal, les loyers SCPI étant imposés au niveau de la société, au taux de 15% jusqu’à 38.120€ puis 33 1/3%.
En contrepartie, les associés ne perçoivent pas les fruits de l’investissement puisqu’ils sont détenus par la SCI, sur lesquels elle est imposée. Pour en bénéficier, les associés doivent se verser des dividendes et subir l’imposition des revenus de capitaux mobiliers (en tenant compte de l’abattement de 40%).
Dans le cadre de cette opération, l'imposition est donc différée dans le temps.

L’acquisition de parts SCPI à travers une SCI peut donc tout à fait s’envisager et peut-être conseillée. Toutefois, cela ne doit pas être systématique.
Il convient de bien déterminer la situation de l’investisseur, ainsi que ses objectifs avant de déterminer le montage adéquat. Chaque solution à ses particularités qu’il est fondamental de bien appréhender pour que l’investissement corresponde à ce que l’investisseur recherche.

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