Faut-il diversifier son investissement sur plusieurs SCPI ?

L’année 2019 fut une très belle période pour le CAC 40 avec une progression de 26%. Cependant, nombreux sont les experts à prévenir d’un ralentissement des marchés dus aux récentes tensions géopolitiques et au ralentissement économique imposé par la gestion du Coronavirus et aux ralentissements des industries en Chine.  Les SCPI offrent l’avantage considérable de pouvoir investir dans un actif non côté et décoléré du marché. En 2018 année noire pour la bourse française, le CAC 40 perdait 10,95%, les SCPI offraient une rentabilité moyenne selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des sociétés de placement immobilier) de 4,35%. Le non coté (ou « private equity » en anglais) désigne tous les titres qui ne sont pas côté en bourse, les SCPI en font parti. Les chiffres concernant cette classe d’actif s’envolent notamment à cause de la baisse de rémunération des placements classiques et à une méfiance concernant la bourse.

La SCPI sort son épingle du jeu avec les chiffres de collecte dépassant les 4 milliards d’euros par an depuis 2015 et cumulant en 2019 à 8,5 milliards d ‘euros toujours selon l’ASPIM. Il s’agit d’ailleurs de l’unique placement qui sur une période glissante de 10 ans à apporter un rendement moyen supérieur à 4%.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit d’investissement ayant comme sous jacents des actifs immobiliers. Elles sont ouvertes au grand public, et permettent au plus grands nombres d’y investir grâce à un montant d’investissement choisi par le particulier (en multiple du prix des parts).

Les fonds collectés serviront à une sélection d'actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI.

Pourquoi diversifier son investissement sur la même classe d’actifs et non se concentrer sur une SCPI? Il existe en finance, un terme, celui de  « portefeuille ». Il s’agit d’une théorie bien connue et appliquée par tous les professionnels qui prône la diversification de ses placements tout en restant sur des classes d’actifs comparables/ similaires. Dans les faits, son objectif est de permettre d’abaisser le niveau de risque des actifs composant ce dernier sans pour autant abaisser la rentabilité que l’investisseur peut en attendre.

Ce système semble donc très intéressant, mais dans ce cas, il est tentant de vouloir investir dans les quelques 80 SCPI à avoir collecté des fonds.  Il faut donc rappeler quelques notions concernant les SCPI :

• même si le prix des parts est faible, il existe un nombre de part minimum pour une souscription.
• Bien que les SCPI soient un investissement sur le long terme, il faut rappeler qu’il est conseillé comme tout investissement de les suivre à minima. Pour cela les sociétés de gestion fournissent un Bulletin trimestriel d’information ainsi qu’un rapport annuel

Cette utilisation est d’autant plus pertinente dans le cadre des SCPI car ces dernières ont un certains nombres de différences notamment dues :

• à leur politique et stratégie d’investissement
• à leur sociétés de gestion
• à leur âge et leur développement

Cependant de nombreuses personnes considèrent à juste titre les SCPI comme diversifiées. Elles le sont également diversifiées de par leur nature même qui est d’investir sur plusieurs biens. Leur politique d’investissement définissent le lieu de l’investissement (Paris intra muros, l’ile de France, la France, l’Europe, hors de l’Europe….), mais également la typologie des biens investis (bureaux, commerces, résidentiels, hôtels, autres). 

Ces SCPI diversifiées ont d’ailleurs la côte actuellement, puisqu’elles représentent celles avec les meilleurs taux de rendement. Alors que le secteur de la pierre papier a servi, en 2018, 4,35 % en moyenne, dix acteurs affichent une performance comprise entre plus de 5 % et plus de 7 %. Ces rémunérations s'expliquent par des stratégies opportunistes menées par les gestionnaires. Les sociétés de gestion vont à l’encontre des achats plus classiques. En effet ils sont de plus en plus nombreux  à ne plus acheter pas les actifs « prime », neufs ou rénovés. On définit les actifs « primes » par des biens se situant dans les zones géographiques les plus recherchées et qui sont en parfaite adéquation avec les attentes des acheteurs, loueurs-utilisateurs. Du fait de leur rareté, ces biens jouissent des taux d’occupation parmi les meilleurs du marché. Cependant leurs rendements sont faibles en raison d'une concurrence féroce entre les investisseurs nationaux et internationaux. Bien que ces actifs représente pour nombre d’investisseur la stabilité et un argument pour promouvoir une SCPI, le nombre de gestionnaires qui préfèrent justement sortir des sentiers battus pour prospecter là où les investisseurs sont moins nombreux, soit en périphérie des villes grandes et moyennes, et même à l'étranger augmente.

Dans le cadre de cette diversification géographique tous azimuts, ces achats d'opportunités concernent des bâtiments dans des zones où les prix sont plus abordables et les rendements meilleurs : au-dessus de 5 %. Néanmoins, ces investissements représente une grande surface avec des locataires reconnus au niveau régional ou régional, ce qui en règle générale assure une stabilité dans les loyers et dans sa stabilité. Ils concernent des bureaux, des plateformes de logistiques ou bien des actifs de santé.

Enfin choisir de diversifier son placement sur plusieurs SCPI permet selon les organismes de prêt d’obtenir certaines offres plus facilement. Certains organismes acceptent de prêter pour des SCPI dynamiques seulement si le prêt est couplé avec un prêt pour une autre SCPI plus stable.

Mais alors les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont elles des véhicules d’investissement de diversification, diversifiées ou à diversifier ? C’est un peu tout cela à la fois. Il nous faut revenir à l’intérêt représenté par une SCPI.  Elles nous permettent de diversifier notre patrimoine grâce à leur faible coût de parts, leur lieux et typologies d’immobilier notamment « prime » qui serait plus difficilement accessible au plus grand nombre. Pourquoi serait elles à diversifier? Pour user de la stratégie de portefeuille en diminuant les risques mais également en combinant la solidité d’une SCPI ancienne et établie avec un rendement classique et une SCPI jeune, avec un rendement parfois supérieur.

L’adage bien connu « ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier » s’applique également aux SCPI et à leurs gestionnaires.