Investir en SCPI : tendances et conseils pour votre investissement

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont le vent en poupe ! Ce placement, qui permet de bénéficier de tous les avantages de l’immobilier sans en subir les contraintes n’arrête pas de susciter l’intérêt des investisseurs. Son ticket d’entrée très faible (moins de 1 000 euros pour certaines SCPI), la mutualisation du risque locatif le rend attractif, les baux commerciaux et les rendements sont les points-clés d’un investissement sans aucune gestion. Il existe différentes façons pour les investisseurs de détenir des parts de SCPI. Chaque façon va répondre à des objectifs différents.

L'investissement en direct

La façon la plus simple va être d’investir en direct via du capital disponible. Cette solution permet à l’investisseur de bénéficier d’un revenu complémentaire immédiat (après le délai de carence propre à chaque SCPI). Généralement, ce placement permet d’optimiser ses placements financiers quand il y a trop de liquidité dormante sur des comptes peu rémunérateurs. La SCPI, de par son ticket d’entrée peu élevé est disponible pour beaucoup de contribuables qui souhaitent se créer du patrimoine.

L'effet de levier du crédit

Si l’investisseur ne dispose pas de capital disponible, il peut toujours utiliser l’effet de levier du crédit. Dans une période de taux bas comme nous vivons actuellement, cela a du sens de développer son patrimoine en ayant recours à un crédit. Avec un effort d’épargne minime, l’enrichissement peut être vraiment important. Ici, les loyers reçus viendront compenser en partie les mensualités de crédit que l’investisseur devra payer. Également, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus, donc l’imposition sera réduite.

Les contrats d'assurance-vie

Une autre méthode pour investir est de détenir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ici, l’investisseur ne percevra pas les loyers directement sur son compte bancaire, mais ils vont rester dans son contrat d’assurance-vie. Cela permet à l’investisseur de placer son argent sur de l’immobilier sécurisant, proposant des rendements nettement plus attractifs que les fonds euros. De plus, l’autre avantage concerne les personnes fortement fiscalisées. L’assurance vie possède toujours des avantages fiscaux après une certaine durée de détention. Après 8 ans, l’investisseur sera fiscalisé au taux de l’assurance vie soit 30% tout compris, alors qu’en direct ce serait sa Tranche Marginale D’Imposition plus les prélèvements sociaux. On comprend donc que le client qui possède une TMI à 30% aura, s’il préfère les SCPI françaises, plus d’intérêts à les détenir dans un contrat d’assurance vie.

Le démembrement

Une autre façon d’investir en SCPI est via le démembrement. Le démembrement temporaire va permettre à l’investisseur d’acquérir seulement la nue-Propriété des parts de SCPI. Cette acquisition se fera donc avec une décote plus ou moins forte selon le nombre d’années du démembrement. Par exemple, si le prix de la part est de 1 000 €, il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété pour une valeur de 600 € et récupérer la pleine propriété après une durée déterminée, c’est ce qu’on appelle le démembrement temporaire en SCPI. Durant toute la durée du démembrement, il ne percevra pas de loyer, c’est uniquement à la date de décès de l’usufruit qu’il touchera les loyers sur la base 100.

Un investissement en SCPI nécessite tout de même de voir un spécialiste, il est donc important de vous diriger vers un conseiller de gestion de patrimoine indépendant afin de pouvoir vous orienter sur la meilleure solution correspondant à votre profil.

Comment investir en SCPI ?

Une société civile de placement en immobilier (SCPI) est une forme d’investissement qui permet à tout un chacun d’acquérir des parts de sociétés civiles qui investiront ensuite le capital à disposition dans de l’immobilier physique. L’absence de toute gestion constitue le plus gros avantage quant à l’investissement dans une SCPI.  Mais en contrepartie, la société de gestion prélève des frais. Le montant de ces frais varie suivant les sociétés mais se situe, de manière générale, autour de 10%. On peut les comparer à des frais de notaire ou des frais d’agence. Chaque investisseur appelé associé perçoit ensuite des loyers au prorata du nombre de parts détenus dans la SCPI. La fiscalité sur ces loyers est la même que celle de l’immobilier classique et des revenus fonciers.

Il faut noter que le capital n’est pas garanti. Le prix de la part peut tant varier à la hausse qu’à la baisse. Comme évoqué précédemment, il existe différentes façons d’investir dans une SCPI :

• Au comptant ;
• A crédit ;
• En démembrement ;
• Via un contrat d’assurance vie.

Nous allons nous intéresser, ici, à l’investissement à crédit dans une SCPI

La procédure pour investir à crédit dans une SCPI ne diffère pas de celle pour investir dans de l’immobilier en direct. Les taux sont assez similaires sur un même montant et une même durée de crédit. Le bénéficiaire du prêt pourra alors acheter des parts de SCPI et percevoir des revenus qui seront versés trimestriellement. Il faut souligner que l’investisseur devra rembourser ce prêt et aura donc un effort d’épargne à engager.

Lorsqu’on se lance dans ce projet, on se lance pour 10-15 ans de crédit à rembourser. C’est un projet peu flexible et l’investisseur doit avoir la capacité à s’engager dans ce type de projet. De ce fait, il n’est pas évident d’en sortir facilement ; d’autant plus qu’à la sortie il faut également prendre en compte les frais de sortie de 10%. Il faut savoir qu’il existe deux types de SCPI, celles à capital variable et celles à capital fixe. La SCPI à capital fixe est la plus contraignante à la sortie car il faut une contrepartie pour acheter les parts que l’on souhaite vendre.

Les SCPI Immobilier d’entreprise

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier regroupent plusieurs formes de patrimoine. En effet, vous pouvez trouver des SCPI spécialisées dans les logements, les résidences de services, ou les locaux commerciaux et d’entreprises. Aujourd’hui, nous allons nous intéresser plus précisément aux SCPI immobilier d’entreprise en mettant en avant les avantages et en analysant leur évolution sur la dernière décennie.

Qu’est-ce qu’une SCPI immobilier d’entreprise ?

Certaines SCPI décident de se focaliser sur l’investissement d’un parc immobilier d’entreprise. En effet, ce marché représente plus d’opportunités et se veut plus fiable que l’investissement dans l’habitation, marché classique des SCPI.

Grâce à ce choix stratégique, ces SCPI assurent un versement de revenus réguliers et les plus élevés possibles, qui seront soumis au régime de droit commun des revenus fonciers. Les bureaux, locaux commerciaux et autres entrepôts ont donc un taux de rendement plus élevé que les habitations.

Les points forts de ces SCPI

• Des revenus réguliers : contrairement aux logements, où la rentabilité ne dépend que d’un seul locataire, le patrimoine d’entreprise a l’avantage de compter une multitude de locataires au même moment. La défaillance de l’un d’entre eux ne remettra pas en cause le versement du loyer trimestriel.
• Un patrimoine diversifié : que ce soit à Paris, en province ou même à l’étranger, vous trouverez toujours matière à investir dans l’immobilier d’entreprise. Vous pouvez donc investir où bon vous semble et acquérir de vastes locaux ou bien des immeubles entiers afin de les transformer en locaux d’activités. Cette diversification permet de réduire le risque que peut entraîner un investissement immobilier classique.
• Pas de soucis de gestion : c’est le principal avantage de toutes SCPI confondues, c’est la société de gestion qui s’occupe de la SCPI qui est responsable de trouver les locataires, de gérer et prendre en charge les travaux (petits comme gros). Vous n’aurez donc aucun contact avec les locataires et aucune charge en plus à prévoir pour quelques travaux que ce soit.

L’évolution des SCPI immobilier d’entreprise

En 2002, le poids des SCPI immobilier d’entreprise ne pesait pas lourd sur le marché, seulement 2%. Cependant, grâce à la loi du 9 juillet 2001, les SCPI immobilier d’entreprise gagnent peu à peu la confiance des investisseurs en mettant en place une transparence sur le fonctionnement du marché secondaire. C’est donc naturellement, que les engagements ont oscillé entre 3 et 5% de 2003 à 2007. Un bond de 10% a pu être observé entre 2008 et 2011. À la suite de cette stratégie de transparence, le patrimoine de ces SCPI a doublé en 10 ans pour atteindre jusqu’à 17,9 milliards d’euros en 2009.

Les SCPI européennes, pourquoi pas ?

De plus en plus de conseillers en gestion de patrimoine, orientent leurs clients dans l’achat de parts d’une des vingt-quatre SCPI qui investissent en Allemagne. Vous vous demandez sûrement pourquoi investir en Allemagne alors qu’il y a de quoi faire en France. Voici les principales raisons pour cet engouement.

Exemption d’impôts et pas de prélèvements sociaux

Vous résidez en France et vous y êtes fiscalement rattaché, vous devez donc y déclarer vos revenus provenant d’Allemagne. Cependant, vous pouvez contracter un crédit d’impôt qui sera imputable de vos impôts sur le revenu français. Ce crédit sera calculé par le FISC comme si vous aviez déclaré les revenus d’une SCPI en France. Grâce au système de l’imputation, vous pourrez maintenir une progression de l’impôt pour les autres revenus de votre foyer mais entraîner une exemption des loyers allemands sur l’impôt français. De plus, vos loyers émanant d’Allemagne ne seront pas éligibles aux prélèvements sociaux en France.

La croissance économique

Une autre raison qui justifie cet engouement est la situation économique de nos voisins les Allemands. En effet, grâce aux « sous marchés », le pays bénéficie d’une croissance économique et d’une forte dynamique sur les marchés immobiliers. En effet, le pays bénéficie d’un taux de chômage faible et produit des excédents budgétaires.

En 2016, 517 millions d’euros ont été investis outre-Rhin, et déjà 451 millions d’euros durant le premier semestre de 2017. De plus, vous pourrez investir sur des surfaces plus grandes qu’en France avec le même montant d’investissement car les prix de l’immobilier allemand sont moindres si on les compare aux prix de l’immobilier en France.

Quelques SCPI qui investissent en Allemagne 

• SCPI Actipierre Europe
  Créée en 2007, cette SCPI spécialisée dans l’immobilier commercial a investi 24% de son capital hors de France, dont 19% en Allemagne.

• SCPI Corum XL
  La SCPI a mené quelques investissements dans la zone Euro, dont l’Allemagne. Le but de cette dernière est d’investir son capital hors de la zone Euro, et pourquoi pas, tenter l’investissement aux États-Unis.

• SCPI Europimmo Market
  Cette SCPI, gérée par La Française, a pour vocation d’investir massivement en Allemagne dans des commerces de pieds, d’immeubles et dans des centres commerciaux.

• SCPI Eurovalys
  Cette SCPI souhaite investir essentiellement sur le marché de l’immobilier d’entreprises en Allemagne.

Pourquoi investir en SCPI ?

L’immobilier attire grâce aux taux bas et c’est en effet une bonne période pour investir à ce titre.

Toutefois, beaucoup de charges vont diminuer à long terme le rendement de l’opération (souvent réalisée sur une vingtaine d’années). On peut trouver le ravalement de façade, la toiture, la cage d’escalier et tout le gros œuvre. Par ailleurs, un achat d’appartement, généralement une copropriété, comporte des frais annexes. Il faut donc également du temps à allouer à cela.

C’est à ce titre que l’investissement en SCPI s’avère être une bonne alternative.

Investir en SCPI c’est éviter des frais de notaire à l’entrée. Il est aussi simple d’acheter des parts de SCPI que d’ouvrir un contrat d’assurance-vie.

Quel sous-jacent avons-nous ?

C’est une société de gestion qui s’occupe d’acheter, de mettre en location, de rénover et de revendre des biens. Ce peut être des pas de portes, des commerces, des bureaux, des entrepôts, des crèches, des résidences de service etc.

Les baux sont des baux commerciaux et non des baux contractés avec des personnes physiques.

Les biens sont situés en France ou en Europe et bientôt à l’étranger

On accède donc à l’immobilier sans gestion, sans trésorerie à provisionner, sans délai de revente trop important.

Quant au rendement on peut espérer entre 4%-6% selon les SCPI. Certaines SCPI sont très anciennes et disposent de rendements légèrement en-dessous des 5%. D’autres SCPI ont de moins fortes capitalisations mais ont des rendements plus élevés.

Attention cependant tout n’est pas qu’une question de rendement. Ce qui va compter c’est la capacité de la SCPI à dégager un revenu régulier et stable tout en étant capable de diversifier son actif immobilier.

La bonne nouvelle c’est que les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers c’est à dire qu’elles sont statistiquement mieux gérées qu’un patrimoine personnel. En effet, la valorisation se fait chaque année par un expert indépendant qui estime la valeur du parc immobilier. Tous les 5 ans cet expert change.

Dans l’hypothèse où la valeur estimée varie de + 10% ou -10% alors la société de gestion est obligée de revaloriser son prix de part (proportionnellement à la variation de la valeur nette de son actif).

Enfin il faut savoir que chaque trimestre et chaque année la SCPI est obligée d’émettre un bulletin ou rapport afin de rendre compte de son activité.

Afin de bien savoir quelle SCPI choisir, n’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller en gestion privée.

Immobilier et assurance vie

Les épargnants français ont deux amours : l’immobilier et l’assurance-vie, les deux peuvent être combinés, à savoir abriter des SCPI dans un contrat d'assurance-vie.

Car dès que les SCPI sont logées dans ce cadre, la fiscalité de l’assurance qui s’impose : les revenus encaissés ne sont pas imposables s’ils restent investis dans le contrat, et les retraits effectués à compter de la huitième année sont très faiblement fiscalisés. Si vous êtes assuré, vous pouvez retirer chaque année (après les 8 ans minimum après l’ouverture du contrat) 4.600 € d’intérêts de votre contrat (9.200 € pour un couple marié), sans aucun impôt à payer. L’excédent éventuel est taxé au taux de 7,5 % et en cas de décès, les sommes investies dans les assurances-vie vous permettent d’obtenir des avantages fiscaux.

Le souci c’est qu’il faut un contrat qui permette de faire ça car la majorité des assureurs sont réticents à intégrer ces actifs. Et si l’assuré désire revendre ses parts, l’assureur est obligé de les lui racheter, même s’il ne trouve pas à les revendre par la suite.

Sachez que vous n’avez aucune garantie de trouver dans l’assurance la ou les SCPI qui vous semblent les meilleures, et vous devez vous attendre à payer des frais supplémentaires.

Avantages pour les gros contribuables

En contrepartie, certains assureurs font profiter d’un petit avantage lors de l’acquisition avec un rabais de 2,5 % sur les frais de commercialisation. C’est une bonne affaire seulement si le contrat ne facture pas parallèlement de frais sur versements : dans le cas inverse, l’assuré doit payer les frais sur versements du contrat, plus les frais d’acquisition de la SCPI.

Malgré tout, l’association des assurances et des SCPI reste avantageuse pour les gros contribuables qui veulent miser sur la pierre-papier, ils vont subir une pression fiscale bien inférieure à celle d’une détention directe, ils auront des rendements supérieurs malgré les frais. Mais il faut se souvenir que la loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens, ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.

Ce qu’il faut savoir avant d’investir en SCPI loi Malraux

Avant de se lancer en SCPI avec la loi Malraux il faut garder en tête qu’il y a des ratios à connaître :

• Le taux de distribution de la SCPI : le rendement de la SCPI, c’est à dire le ratio du dividende/valeur de la part. C’est sur ce ratio que les sociétés de gestion des SCPI communiquent le plus.
• Le taux d’occupation financier : c’est les loyers et indemnités facturés/ divisé par les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Ce ratio est fondamental car il donne une image du taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI
• Le report à nouveau (RAN) : Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture (Une forte récession pourrait conduire certains locataires à ne pas payer leur loyer) ou aux aléas de la gestion locative (départ d’un locataire important
• Les provisions pour gros travaux (PGR) : Avec l’évolution structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise (mais également de l’immobilier d’habitation) ce ratio prend de plus en plus d’importance dans les critères de choix d’une SCPI.

Les normes environnementales prennent de plus en plus d’importance dans la construction d’immeubles et les locataires sont de plus en plus attentifs aux critères « énergétiques » dans leur choix de locaux.

Qui peut investir en SCPI ?

Pour investir dans ce domaine il faut au minimum entre 800€ et 4000 € d’après ce qu’on peut voir sur Internet. Ça permet de gagner de l’argent facilement si ça marche et il peut y avoir de belles performances, mais il faut savoir que ça peut être risqué par exemple si jamais un bâtiment n’est pas aux normes standards ou qu’il n’est pas rénové, les revenus ne sont pas garantis et il peut y avoir des frais de gestion, il faut donc choisir le bon prestataire pour éviter ces soucis. Ça peut être intéressant notamment pour les retraités qui souhaitent avoir des compléments de revenus.

Mais il faut se souvenir que la loi Malraux complète la législation sur la protection du patrimoine esthétique de la France et facilite la restauration immobilière.

Les SCPI de rendement offrent de multiples avantages comme la mutualisation du risque locatif, du risque foncier et surtout une absence de gestion. Certains les appellent « la pierre papier ». Ces produits ne sont en effet que 95% de l’immobilier et 5% papier à titre indicatif.

Mais un des défauts redondant à ces investissements est que l’essentiel du marché d’immobilier d’entreprise, commerces et bureaux, se trouve à Paris intra muros ou en Ile-de-France. Ces localisations arrivent en effet presque à saturation, et le rendement des SCPI traditionnelles se tasse dans la durée.

De nombreuses sociétés de gestion comme Paref Gestion, La Française AM ou Corum ont fait ce constat et ont donc souhaité, grâce à la monnaie commune et au marché commun, diversifier leurs investissements et aller chercher des opportunités qui ne se présentent plus forcément en France. Les pays ciblés sont les Pays-Bas, la Belgique, l’Allemagne et même l’Espagne (grâce au redémarrage de son marché immobilier durement touché par la crise de 2007).

Ces SCPI comme Corum XL, Eurovalys ou Novapierre Allemagne font le pari que les marchés immobiliers d’entreprise en Allemagne ou aux Pays-Bas sont encore sous-cotés comparés au marché parisien, où les prix atteignent encore des sommets. Les sociétés de gestion ont donc décidé de se spécialiser dans l’immobilier d’entreprise européen, et particulièrement allemand, comme Novapierre Allemagne (100% commerces en Allemagne) ou Eurovalys (100% bureaux dans les grandes villes allemandes).

Outre l’excellente rentabilité proposée par ces SCPI européennes (jusqu’à 6% pour Corum), l’avantage principal est la fiscalité. En effet, l’imposition allemande sur les sociétés est incluse dans le prix de part, et ces revenus locatifs sont exonérés d’impôt sur le revenu en France grâce à la convention fiscale France – Allemagne. De plus, les revenus locatifs ainsi que les plus-values immobilières de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux français.

Ces SCPI qui investissent hors de France demeurent un très bon placement en raison du potentiel de l’immobilier allemand et de sa décote par rapport au marché français. La fiscalité est également avantageuse car pour un contribuable imposé à une tranche marginale d’imposition de 30%, il divisera l’imposition des loyers perçus par 3 environ.