Les critères pour bien choisir une SCPI

par | SCPI de rendement

La SCPI ou pierre papier est une valeur refuge aujourd'hui en France. Voici les critères importants pour faire votre choix.

Choisir une SCPI bien gérée

Il est important de choisir une SCPI qui a une réelle plus value en terme de qualité  de gestion. En effet le principe même d'une société de gestion est d'entretenir des bonnes relations avec leurs locataires et de bien entretenir et gérer les biens immobiliers. Nous distinguons bien souvent deux types de gestion, celle des spécialistes et les bancaires. Nous préconisons d'investir avec des spécialistes car si ils sont encore présents aujourd'hui ce n'est pas par leur marque et caution d'une marque, mais par la qualité du travail qu'ils effectuent. Un gestionnaire comme Perial a plus de 45 ans d'expérience et leurs résultats parlent pour eux.

Les chiffres clés :

  • 162 SCPI
  • 27 Gestionnaires
  • 32 Milliards d'euros de capitalisation totale
  • 2,9 Milliards d'euros de collectes en 2014

(Source : ASPIM IEIF)

Vérifier la répartition des revenus perçus

Lors d'un investissement en SCPI vous allez percevoir des revenus dits revenus fonciers. Toutefois lors de la distribution de ces revenus par la société de gestion, il est possible que le gestionnaire verse une partie de revenu lié à une part du report à nouveau ou les plus values réalisées sont redistribuées. Par cette manoeuvre l'objectif pour le gestionnaire et de gonfler son taux de rendement. Attention cette lecture peut être différente selon les stratégies des SCPI, c'est pour cela que nous vous recommandons d'en parler avec un gestionnaire de patrimoine. Cela permet non pas de préjuger des résultats futurs mais de donner une tendance sur le sérieux et la pérennité de votre investissement.

La régularité des rendements gage de qualité sur le long terme

En investissant en SCPI vous cherchez un bon rendement avec peu de gestion et une régularité des performances. Rien n'est certain dans un investissement mais en y regardant de plus près on peut obtenir certaines garanties. On peut tout à fait étudier les performances passées et la régularité de la société de gestion. Ainsi vous pourrez savoir si la SCPI est en bonne santé.
N'hésitez pas à remonter jusqu'à 5 ans en arrière pour vérifier qu'il n'y a pas eu d'incidents de gestion ou une période où le taux de rendement aura baissé significativement. Si la SCPI le communique, regardez les taux de rendement acte en main d'achat des biens immobiliers par la SCPI, cela permet de voir la tendance du rendement net que vous pouvez espérer dans le futur.

Vérifier le taux d'occupation de la SCPI

Le taux d'occupation des biens immobiliers permet de dresser un bilan de la santé d'une SCPI. Idéalement privilégier une SCPI avec un taux d'occupation supérieur à 90%. Cependant certaines stratégies mises en place par les SCPI de rénovation et remises aux normes du parc immobilier peuvent rentrer en considération dans ce taux d'occupation faible. Afin d'apprécier sur la durée ce taux d'occupation, il est bon de le lire sur une période de 5 ans. Ainsi il est important de ne pas tirer de conclusions trop hâtives sur les indicateurs d'une SCPI.

Privilégier les SCPI au parc immobilier diversifié

Une forte diversité du parc immobilier c'est une meilleure mutualisation des risques pour vous investisseur.

Une diversification géographique avec des  biens immobiliers sur l'ensemble des métropoles régionales et sur Paris sera préférable.

Une diversification sur les immeubles afin que les principaux locataires ne représentent pas plus de 5% de l'ensemble des loyers perçus.

A retenir

Vérifier que les revenus versés sont bien liés à un bon rapport locatif et non pas avec le versement de plus values exceptionnelles.

Un taux d'occupation supérieur à 90%.

Une forte mutualisation du risque avec une diversification du nombre de biens immobiliers.

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