Pourquoi choisir l'immobilier d'entreprise au lieu des logements ?

Les investissements dans l’immobilier sont de plus en plus attractifs actuellement, avec notamment des taux d’emprunt qui sont très bas ont permis a de plus en plus de particuliers de devenir propriétaires de leurs résidences principales ou d’investir en immobilier locatif. De plus, avec l’attrait historique des français pour la pierre, ces effets ont provoqué une hausse significative des prix de l’immobilier notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. A Paris, les prix immobilier ont progressé de 55,2% ces dix dernières années, alors l’indice de l’ensemble de la France a progressé de seulement 9% sur 10 ans, on constate une augmentation de 27,8% sur les 10 plus grandes villes françaises sur la même période[1].

Ces hausses ont permis aux propriétaires de réaliser des plus-values mais cela a également eu pour conséquence une baisse de la rentabilité locative dans les grandes villes car les rendements locatifs ne suivent pas la même évolution que le prix du foncier. Depuis que le prix moyen du mètre carré à Paris a dépassé les 10.000 €, la rentabilité immobilière de la capitale est approximativement de 3%, entre 2,8% et 3,2% selon Le Revenu[2].

L’intérêt d’investir dans du locatif avec ces rendements est de moins en moins intéressant même avec des taux d’intérêt bas et une durée de crédit longue, un effort d’épargne conséquent sera demandé aux investisseurs car les loyers ne couvriront pas l’intégralité de la mensualité. D’autant plus, si l’on considère les impôts et taxes redevables suite à cet achat.
La solution judicieuse est donc de se tourner vers des investissements avec un rendement nettement meilleur, ce qui est le cas sur de l’immobilier professionnel.

Les types d’actif de l’immobilier professionnel

L’immobilier professionnel contient trois types d’actifs ;

• Les commerces : généralement situés en centre villes qui peuvent regrouper des commerces de détails comme des locaux professionnel (boulangerie, traiteur…), des boutiques de vêtements et également des emplacements des grands centres commerciaux.
• Les bureaux : des immeubles situés dans des grandes villes aménagés pour les entreprises, des zones industrielles et des tours dans les quartiers d’affaires
• L’immobilier industriel : avec des outils de production industriel et également des centres logistiques.

L’intérêt de l’investisseur aura donc la possibilité de sortir des très grandes agglomérations où l’immobilier est peu rentable tout en bénéficiant de la stabilité de l’immobilier professionnels qui est comparable aux grandes villes et même plus attractif et plus sécurisant.

[simulator]

Avantages de l’immobilier d’entreprise

L’aspect le plus important de l’immobilier est le rendement locatif de l’actif où l’on voit un tassement des rendements sur l’ensemble des grandes villes et un risque foncier important sur les zones périurbaines, les rendements locatifs d’habitations se situent donc entre 3% et 5% dans les grandes villes sans prendre en compte différentes charges, notamment la taxe foncière ou la taxe d’ordure ménagère.
Les rendements locatifs professionnels sont nettement plus élevés, comme nous pouvons le constater sur les rendements des SCPI de rendement qui se situent à 5% en moyenne et vont jusqu’à 6% de rendement. Cependant, ces rendements affichés ont déjà pris en compte différentes charges comme la taxe foncière, les travaux ou les frais d’agences. En réalité, les rendements Acte en Main (AEM) se situent plutôt entre 7% et 9%. L’attractivité des rendements en immobilier professionnels est nettement supérieur à l’immobilier résidentiel tout en gardant une sécurité plus importante.

L’immobilier d’entreprise permet par nature d’avoir des locataires professionnels qui auront plus de stabilités de leurs locataires car les entreprises sont plus solvables que les particuliers et le taux de rotation est bien plus faible. En effet, le risque locatif c’est à dire le risque de ne pas trouver de locataire ou d’avoir un locataire mauvais payeur est beaucoup plus important dans l’immobilier résidentiel. Les sociétés de gestion de SCPI font notamment très attention à la solvabilité du locataire et proposent leurs biens à des entreprises solides financièrement.

Outre la qualité du locataire, le bail commercial proposé dans l’immobilier professionnel ou bail 3 6 9, permet plus de sécurité pour le propriétaire. En cas de non paiement des loyers le propriétaire a la possibilité d’expulser son locataire beaucoup plus simplement et rapidement que dans un bail civil. Les propriétaires d’un bail civil devant entre autres respecter la trêve hivernale.

La durée minimale du bail est de 9 ans ce qui renforce la pérennité des rendements, et une revalorisation triennale est imposée au propriétaire pour pouvoir valoriser les loyers en fonction de l’augmentation des prix de la construction. Ce bail peut cependant être rompu dans certains cas ; lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord, à l’issu de chaque période triennale ou par voie judiciaire lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.

L’inconvénient du marché de l’immobilier professionnels reste qu’il est très peu abordable s’il n’est pas mutualisé avec d’autres investisseurs. En effet, il faudra débourser plusieurs centaines de milliers d’euros pour investir dans un mur de commerce ou dans un bureau en agglomération. Il y aura alors deux possibilités, soit chercher d’autres investisseurs intéressé par ce projet ou investir via des SCPI. Les SCPI sont des sociétés civiles de placements en immobilier justement spécialisé sur l’immobilier professionnel et offrant une offre clés en main où la gestion du parc immobilier, la collecte des loyers, le paiement des charges, l’achat et la revente des biens sont assurés par une équipe de professionnels de l’immobilier.

Perspectives futures

Certains commerces traditionnels ont pu être mis en difficultés par les difficultés croissantes de circuler en centre ville ou par les mouvements sociaux, cependant d’autres typologies de commerces ont le vent en poupe et nécessite de s’y intéresser.

C’est notamment le cas des commerces liés au bien être, salle de sport, ou les concepts de chefs étoilés (food halls). Les français ont également le souhait de consommer moins mais mieux. D’autres part, les espaces de coworking sont à examinés avec intérêt, même si la quasi-faillite de we-work doit nous interroger sur cet investissement et sur la valorisation de certains marchés immobiliers et un investissement intégralement par de la dette. Ces espaces participeront tout de même à un marché immobilier d’avenir avec la nomadisation croissante des emplois.

[1] Source : meilleursagents.com sur la période de décembre 2007 à novembre 2018

[2] https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/immobilier-la-hausse-des-prix-paris-ecrase-le-rendement-locatif