Pourquoi la collecte des SCPI atteint-elle des records ?

Les épargnants français semblent avoir trouvé le placement idéal : les années passent et le charme s’opère entre les investisseurs et les SCPI. D’après le dernier rapport de l’association française de sociétés de placement immobilier (ASPIM), les sociétés civiles de placement immobilier continuent de devenir un produit incontournable, alliant à la fois rendement et sécurité. Pour parler plus simplement, les SCPI ont récolté pas moins de 4,3 milliards d’euros depuis le début de l’année 2019, une performance rare, d’autant plus qu’il s’agit d’une performance qui connaît une augmentation de 78% par rapport à l’année 2018 sur la même période. Toujours au cours du premier semestre, les SCPI ont réalisé pour un total de 3,6 milliards € d’acquisitions immobilires et 568 millions € de cessions. Les acquisitions demeurent en grande majorité vers l'immobilier de bureau (62%). D’après les dernières estimations, l’année 2019 s’annonce comme une année historique, puisque les SCPI devraient battre le record de 2017 et devraient dépasser le 8 millairds d’euros de collecte, s’approchant même du produit préféré des français, à savoir, l’assurance-vie. S’il devient facile de montrer statistiquement que les SCPI se démarquent comme l’un des produits d’investissements préférés des français, comme un produit en progression et comme l’une des références sur le marché immobilier français, les raisons ne sont pas claires. Comment se fait-il que les SCPI se démarquent autant ? Quelles-sont les raisons de ce succès qui prend de l’ampleur ?

L’argument de rendement/risque ne suffit pas à expliquer un tel engouement bien qu’il soit révélateur d’un symptôme. Avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,35% selon l'Association française des sociétés de placement immobilier. En prenant en comparaison le Livret A à 0,75, les SCPI semblent être un intermédiaire crédible, se situant entre un livret peu performant et un produit trop dynamique et risqué. Quelles-sont donc les raisons de cet engouement ?

Les raisons d’une telle collecte ?

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés dont l’objectif est l’acquisition, la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Non seulement attractive, la SCPI est également accessible à tous types de portefeuilles et de stratégies. En pleine propriété, en démembrement, dans un secteur d’activité ou dans un pays particulier, les SCPI proposent pléthores de solutions plus adaptées aux besoins, aux envies mais aussi aux possibilités de l’investisseur, plus que dans un immobilier locatif plus conséquent et risqué et compte tenu des mises de fonds nécessaires importants (Bureaux, entrepôts..).

Les SCPI se démarquent aussi par une mutualisation du risque accentuée et développée dans 3 domaines bien distincts. Tout d’abord la diversification sectorielle : comme évoqué précédemment, les SCPI investissement dans plusieurs types immeubles, bureaux, commerces, mais également dans la santé (EHPAD), l‘éducation, ou encore l’hôtellerie. De plus il existe une deuxieme diversification dite géographique puisque certaines SCPI investissent en Europe, permettant d’éviter la lourde fiscalité française et grâce aux conventions fiscales européennes. Enfin les baux commerciaux sont plus protecteurs pour les investisseurs et s’étendent sur des durées plus conséquentes (8-12ans). Les nombreux avantages mis en avant par cette catégorie de SCPI dites de rendement, fait bénéficier aux investisseurs d’un autre avantage puisqu’au aucune gestion n’est à prendre en considération dans cet investissement, puisque cette dernière est déléguée à des professionnels.

Il existe un deuxième type d'investissement en SCPI : les SCPI dites fiscales : ces dernières bénéficient des différents dispositifs mis en place par l’Etat français comme le dispositif Pinel ou Malraux et profitent des avantages proposés pour continuer de se démarquer.

La revalorisation des parts : une valeur ajoutée

Le fonctionnement des SCPI est similaire à celui des actions ou des supports financiers, dans le temps il peut connaître des hausses mais aussi des baisses. Il est donc important de le répéter, à l’origine, les SCPI ne sont pas considérées comme un investissement sans risque. Les différentes raisons évoquées ultérieurement permettent de rationaliser ce risque et de se rendre compte de sa fiabilité. Parmi les avantages de la SCPI, on remarque que le marché des SCPI n’a jamais vu le prix des parts baisser. Une évolution que l’on traduit comme positive, constante et une gestion stable des prix de part permet de connaître une hausse sans faille pour l’instant. Plus particulièrement les revalorisations de parts sont une aubaine pour les clients puisque qu’on constate que certaines revalorisations peuvent aller jusqu’à plus de 6% par an. 

Non seulement une combinaison doublement avantageuse pour le client qui profite des loyers de la SCPI et des hausses, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. En effectuant des cessions ventes stratégiques, la société va chercher à faire augmenter la valeur des parts (une situation toujours plus positive pour l’investisseur). L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.

Un atout de choix : la SCPI à crédit

Comme pour tout actif immobilier présent sur le marché, les SCPI sont finançables à crédit. L’avantage de se constituer à patrimoine immobilier avec un effort d’épargne mesuré et plus sécurisé. En reprenant la logique explicative initiale, la SCPI génère des loyers qui viennent couvrir une partie du crédit et ainsi réduire les mensualités. Le crédit pouvant se faire sans apport dans une bonne partie des cas, il n’est pas nécessaire de mobiliser du capital, cela permet de bénéficier d’un produit avec une taux de distribution sur valeur de marché de 4,35% en moyenne et de bénéficier des effets de levier du crédit. Enfin, il est possible de déduire sans limitation de montant et de durée, les intérêts d’emprunt des revenus de la SCPI. Bien que l’investissement semble être une véritable aubaine pour les contribuables, peu de banques financent les SCPI. La démocratisation reste limitée sur le crédit.  

Indépendamment des financements à crédit, toutes ces conditions font de la SCPI un produit offrant un niveau de rendement pouvant atteindre les 5,5% de rendements net de frais de gestion et de fiscalité européenne, un niveau de risque fortement réduits. Le produit des SCPI continue de s’exporter auprès du grand public qui cherche à obtenir des revenus complémentaires mais en évitant une gestion très contraignantes. Cet atout est un supplément à prendre en considération dans le choix des SCPI. Accessible pour tous les portefeuilles, pour tous les projets, la SCPI se démarque comme un produit intermédiaire incontournable.

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