Pourquoi vouloir acheter des parts de SCPI à crédit ?

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Pourquoi vouloir acheter des parts de SCPI à crédit ?

Il existe aujourd’hui une multitude de moyens pour investir et construire petit à petit son patrimoine, aux travers d’investissements reposant sur toutes les classes d’actifs. La proposition la plus simple qui revient à épargner sur un livret bancaire de manière régulière va permettre de capitaliser en prenant un minimum de risque sur une période totalement libre mais avec une rémunération faible. Une autre possibilité pourrait consister en l’acquisition d’un bien immobilier qui peut être financé à crédit; l’objectif est alors de pouvoir bénéficier de la prime de risque qui existe sur l’immobilier et d’améliorer le rendement global de l’opération grâce à l’effet de levier du crédit. Dans ce cas l’investisseur sera en droit d’attendre un résultat bien meilleur, en contrepartie il aura des conditions globales plus restreignante qu’avec une simple opération d’épargne sur un livret.

Nous allons revenir sur le fonctionnement de ce placement de manière très théorique avant de voir l’impact de l’effet de levier du crédit et la pertinence dans un projet patrimonial.

Définition de la SCPI

La SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier est un placement immobilier avant tout. Une société de gestion aura composé au fur et à mesure de la collecte passée un parc immobilier constitué de plusieurs biens et dont elle va assurer la gestion pour le comptes des investisseurs appelés associés.

Dans cette optique l’investisseur qui acquiert des parts d’une SCPI va permettre de financer un nouveau bien qui rentrera dans le parc immobilier. Le résultat sur lequel il sera intéressé sera mutualisé à travers tous les biens et les locataires qui composent la SCPI. Concernant la rémunération de ce placement, chaque investisseur reçoit un loyer par part net de la gestion locative et des fais liés à la gestion et l’entretien du parc, multiplié par le nombre de parts détenues. Ce travail étant assuré par la société de gestion, qui va également se rémunérer au passage.
La dernière obligation de l’associé est alors de déclarer la perception de ce revenu complémentaire au titre de revenus fonciers. Suivant sa situation personnelle qui détermine la composition de son foyer fiscal et aussi sa tranche marginale d’imposition, l’implantation géographique des immeubles la fiscalité est plus ou moins importante.
De prime abord ce placement répond donc à un objectif de distribution de revenus à destination des personnes qui souhaitent un complément de revenus. Cela permet de ne pas se soucier de la gestion locative et la relation avec son locataire et de ne pas subir de vacances ou suspension de loyer lié à la détention d‘un seul bien. 

L’effet de levier du crédit 

La SCPI est un investissement immobilier classique dans le sens ou civilement, économiquement et fiscalement ses parts sont traitées de la même manière qu’un bien immobilier classique. Il peut donc être possible d’investir sur ce support à crédit et ainsi profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.
Le fait d’investir à crédit doit d’abord être lié à un objectif patrimonial différent: la constitution d’un patrimoine immobilier sur le long terme à moindre coût. Cet objectif s’oppose alors à la perception de revenus complémentaires puisque l’intérêt est que le loyer serve en partie à rembourser le crédit. L’investisseur va néanmoins améliorer sensiblement le rendement global de son opération de part le crédit pour deux raisons.

La première raison est liée à l’autofinancement du projet. En investissant dans de l’immobilier à crédit le but est d’investir une budget qui est supérieur à son revenu mensuel ou alors son épargne disponible dans la limite de sa capacité d’emprunt. Les loyers perçus qui seront proportionnels au budget (plus ou moins en fonction de la rentabilité du bien) vont directement permettent de rembourser une plus ou moins grande partie de la mensualité d’emprunt (qui va varier en fonction de la durée, de la proportion financée à crédit et du taux dans une moindre mesure). Cette mensualité étant composée de deux parties les intérêts et le capital, le fait que le loyer en rembourse une partie concoure donc à l’autofinancement de l’opération. Ainsi cela permet de financer du capital avec le loyer perçu et si besoin le complément mis par le souscripteur.

Un deuxième point important pour se contituer un capital à moindre cout réside tout simplement dans le cadre fiscal dde cette opération : en effet, bercy vous permet de limiter votre bénéfice foncier ; et pour réduire celui-ci ; il vous suffit de déduire de vos revenus fonciers tous les frais afférents au crédit ( interets d’emprunt ; assurances du prêt et charges diverses)…

Cela aura pour effet de réduire votre bénéfice foncier et donc de réduire votre fiscalité ; ce qui a pour conséquence d’augmenter le rendement net de votre opération (taux de rendement interne net).

L’investissement à crédit dans le cadre de la constitution d’un patrimoine

Sur le plan patrimonial aussi une opération à crédit va également permettre d’accélérer et sécuriser le développement patrimonial.
Concernant le plan financier comme vu plus haut deux raisons sont intéressantes: l’autofinancement de l’opération qui permet directement au loyer de financer une partie du patrimoine financé à crédit et la déductibilité des intérêts d’emprunts qui limite le bénéfice foncier et ou BIC et diminue donc la fiscalité qui rogne mécaniquement le rendement de l’opération. 

Sur le plan patrimonial cela permet de financer des biens pour lesquels l’investisseur va définir son budget et sans vider toute son épargne. Cela permet alors de pouvoir à la fin du crédit une surface patrimoniale importante et l’investisseur peut en fonction de la durée de crédit définir sur quel horizon la partie constitution de capital doit s’étaler et à partir de quel moment il pourra disposer du revenu complémentaire sans rembourser la mensualité.
Dans le même temps l’idée est de ne pas mobiliser toute l’épargne ou une grande partie sur un projet. Il est facile de moduler l’apport et la durée de crédit pour faire augmenter ou diminuer les mensualités du crédit. Le reste pourra être investi ou non sur d’autres supports plus ou moins risqués en fonction du profil de risque du client afin de faire travailler la plus grosse partie de l’épargne.

En conclusion il est évident que recourir au crédit permet d’accélérer la croissance de son patrimoine pour toutes les raisons évoquées plus haut. Cela permet également de maximiser son cout d’opportunité puisque l’épargne reste en partie disponible et peut alors être investie sur d’autres types de supports. Cela permet en plus de continuer à diversifier le patrimoine. 

Dans tous les cas il est intéressant et pertinent d’échanger avec un conseiller généraliste qui pourra facilement estimer la capacité d’emprunt et moduler les différents paramètres (durée de l’emprunt, montant emprunté, et montant d’apport) pour arriver sur un projet adapté à l’investisseur et sa situation.

L'auteur de l'article
Amaury FAUCHIER-MAGNAN

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