Quels sont les taux actuels des crédits immobiliers accordés à l'achat de parts de SCPI ?

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Quels sont les taux actuels des crédits immobiliers accordés à l'achat de parts de SCPI ?

Introduction 

Avec une collecte historique de 9,2 milliards d’euros en 2019, les SCPI rencontrent un franc succès aussi bien de par leur rendement attractif que par l’absence de gestion, de nombreux épargnants français adoptent cet investissement phare. 

Si cet investissement c’est démocratisé de nos jours, c’est en grandes parties grâce à ses différentes possibilités de financement : 

  • Soit par l’achat en pleine propriété 
  • Soit par l’achat en démembrent (nue-propriété ou usufruit) 
  • Soit à travers le support du contrat d’assurance vie 
  • Mais également par le biais du crédit. 

Investir à travers un crédit c’est aussi la possibilité de s’enrichir sans capital disponible immédiatement, mais uniquement grâce à un effort d’épargne qui peut être limité. L’enrichissement par l’effet de levier, est une méthode qui correspond plus à tout type d’investisseur. Cet Investissement fiable qui garantit une rentabilité de leur emprunt et de leur investissement rapide et bénéfique.

Aujourd’hui, un tiers de la collecte des SCPI se fait via le crédit immobilier. Investir dans la pierre papier à crédit est donc un moyen efficace d’investissement pour se constituer un patrimoine et acquérir un revenu à moyen terme.

Effet de levier profitable aux épargnants

Un contribuable qui souhaite acheter des parts de SCPI par le crédit lui permet de tirer deux avantages non négligeables :

  • Grâce à la tendance qui s’affiche sur le marché depuis quelques années les taux intérêts sont historiquement bas faisant profiter l’achat de l’immobilier à crédit. 
  • Enfin l’investisseur bénéficie dans un deuxième temps d’un rendement moyen assez élevé de l’ordre de 4,8 %. 

On constate donc que les porteurs de parts bénéficies à la fois d’un remboursement d’emprunt peux onéreux et en même temps des dividendes attractifs que celui-ci reçoit en proportion des parts qu’il a acquis au sein de la SCPI. 

Ainsi donc, investir dans une SCPI à crédit c’est pouvoir bénéficier de ce qu’on nomme donc « un effet levier ». L’effet levier n’est autre que la différence entre le coût du crédit et le rendement net de l’épargne. Les loyers ainsi générés par l’acquisition de parts d’une SCPI vont permettre de rembourser une partie des mensualités dégagés par le crédit. L’investisseur va devoir payer la différence, le reste dû qui ne sera d’autre que son effort d’épargne réel.

À la vue du remboursement, les dividendes reçus par la SCPI permettent alors de diminuer l’effort d’épargne de l’investisseur puisqu’ils vont régler une partie ou la totalité des mensualités du prêt. Lorsque celui-ci est totalement remboursé, les dividendes deviennent alors des compléments de revenus pour celui qui épargne.

Investir à crédit, permet dans un premier temps, à ce que les loyers servent à rembourser les mensualités des crédits. De plus les dividendes vont donc apporter un revenu supplémentaire. Cette opération va donc répondre à plusieurs besoins ; 

  • Se permettre de se constituer progressivement un capital immobilier 
  • Acquérir des revenus complémentaires afin d’anticiper la préparation de sa retraite 
  • Se protéger ; le crédit comprend une assurance décès- invalidité permettant à l’investisseur de protéger ces proches contre les sinistres (ce qu’on nomme une assurance du prêt). Selon les différents contrats et les options qui en découlent le souscripteur pourra alors compter sur des garanties plus ou moins importante et étendues aux vues de garantir une protection optimale de son foyer familiale.
  • Et enfin, cela permet de préparer grâce au complément de revenu le financement des études de ces enfants.

Exemple concret

Si on emprunte 50 000 euros pour l’achat de parts de SCPI à crédit, avec une durée de remboursement qui s’étend sur 20 ans. L’obtention de crédit peut se faire à l’ordre de 2%. Ainsi l’effort d’épargne sera donc la différence entre les mensualités de remboursement additionné à l’impôt en déduction des rendements de la SCPI. 

Les intérêts d’emprunt vont être fiscalement déductibles des revenus que l’investisseurs perçoit de la SCPI, permettant ainsi de diminuer sa fiscalité.

2 types de crédit à la disposition de l’investisseur

Le financement d’une SCPI, peut se faire par plusieurs options, investir dans la pierre sans passer par l’option classique « au comptant » ;

  • Via un crédit à la consommation
  • Un crédit in fine
  • Un crédit amortissable 

Le crédit amortissable, le plus fréquent il permet d’établir un montant de remboursement mensuel et fixe.

Le crédit in fine, est utilisé par les investisseurs se trouvant fortement imposés. Ce dispositif permet de remboursé le capital en fin de période, seul les intérêts du crédit vont être payés par l’investisseur. Intérêt du crédit déductibles des revenus perçus, atténue le poids de la fiscalité pour cette opération. 

3 Avantages majeurs de l’achat à crédit

Opération porteuse sur le long terme procurant,

  • Un rendement très dynamique que nous offre les SCPI 
  • Taux intérêts à la baisse entre 1,5% et 2,85%
  • Des avantages ; déduction des intérêts d’emprunt grâce aux revenus trimestrielles générés par les parts de SCPI.

Taux actuels en vigueur

Offre sur 25 ans à un taux de 2,50% pour tout salarié, que l’investisseur soit locataire ou propriétaire, sans contre partie commercial. Ce taux bien qu’un peu plus élevé présente de nombreux avantage. En effet, le taux d’endettement pouvant aller jusqu'à 50% en différentiel.
Cette offre existe également sur différentes durées :

  • Sur 20 ans, le taux est de 2,30%

Les investisseurs pourront également trouver d’autres solutions présentant des taux de crédit inférieur.

Par exemple, avec certaines banques permettant de financer des SCPI hors de leurs propres SCPI, nous pouvons trouver des offres uniquement pour les personnes ayant déjà un patrimoine immobilier avec des taux de :

  • Sur 20 ans, un taux pouvant varier de 1,60 à 2,10%
  • Sur 15 ans un taux  pouvant varier de 1,35% à 2%
  •  Sur 10 ans un taux pouvant varier de 1,15% à 1,80%

Concernant ce type d’offre, les banques demandent le bien souvent des contreparties commerciales :

  • Ouverte de compte
  • Transfert d’épargne liquide
  • Assurance groupe

D’autres offres vont également présenter des avantages pour les particuliers souhaitant hypothéquer un bien immobilier en contrepartie d’obtenir un financement avantageux.

  • Sur une période allant de 5 à 15 ans, le taux d’emprunt est de 1,80%
  • Sur une période allant de 15 et 25 ans, le taux d’emprunt est de 2,15%
  • Sur une période allant de 25 à 35 ans, le taux d’emprunt est de 2,40%  
L'auteur de l'article
Jean-Marie LEMARIÉ

Titulaire d'un MBA Ingénierie et Gestion de patrimoine de l’Ecole Supérieur d’Assurance, il a débuté sa carrière en Gestion de Fortune au sein du LCL Banque Privée, où il a développé son expertise concernant, la sélection de fonds d'une part, et les enjeux liés à l'investissement locatif d'autre part.Fort de ces connaissances et d'un esprit entrepreneurial, il a ensuite rejoint un cabinet de gestion de patrimoine parisien pour pour allier ses connaissances des produits financiers à l’immobilier, afin de mieux guider ses clients. Passionné de sport en général, il aime aussi voyager pour découvrir de nouveaux horizons.

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