La SCPI ou comment investir en immobilier avec le montant de son choix

Les SCPI sont des sociétés civiles d’investissement en immobilier ; elles permettent d’investir dans l’immobilier professionnel en faisant l’acquisition de parts, devenant ainsi associé de la SCPI en détenant une partie du capital. La valeur de la part de la SCPI est évaluée sur la base de la valeur de marché des biens détenus.

La valeur d’une part de SCPI dépend de la valeur du parc immobilier et du nombre de parts mises en circulation. Le prix de la part n’est pas un indicateur sur la valeur du parc immobilier ni sur sa revalorisation. Le minimum de souscription pour une première acquisition se situe souvent aux alentours de 1.000 ou 2.000 €, le minimum de souscription le plus faible se situe sur la SCPI Corum XL où le minimum d’acquisition est de 1 part à 189 €.

Le minimum d’acquisition d’une SCPI étant relativement faible, l’achat de part de SCPI peut convenir à tous types d’investisseur, autant pour les personnes avec des revenus modestes souhaitant optimiser leur épargne que les personnes à haut revenus qui souhaitent capitaliser et se constituer un patrimoine. L’indicateur de risque sur les SCPI est faible et correspond à 3/7 sur l’échelle de l’AMF (autorité des marchés financiers).

L’acquisition des SCPI au comptant (en cash)

Les rendements moyens des SCPI sur le marché sont de 4,35%, ils sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposé au titre de l’impôt sur le revenu (à la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux dont le taux est fixe à 17,2%.

Les revenus des SCPI peuvent être considérés comme de l’optimisation en placement de ces liquidités ou comme des compléments de revenus. Dans le cas de l’optimisation de l’épargne, un faible montant permet de répondre à cet objectif. En revanche, pour obtenir des compléments de revenus, il est nécessaire de mobiliser une somme importante de capital et proportionnel aux montants des revenus complémentaires souhaités. Avec un capital de 100.000 €, le montant des revenus générés correspond environ à 5.000 € annuel avant impôt, soit 450 € de revenus complémentaires mensuels avant fiscalité.

De plus, un investissement important en capital pour les personnes ayant un patrimoine élevé permet également de répondre à un objectif d’optimisation du rendement et de diversification. En effet, dans l’optique d’une diversification de patrimoine les SCPI avec leur rendement élevé dans le contexte économique actuelle peuvent jouer un rôle important et contribuer de manière significative à la valorisation et la croissance du patrimoine des ménages. Avec un niveau de risque faible, peu de risque de perte en capital, les SCPI peuvent remplacer le rôle des fonds euros qui ont vu leurs rendements se dégrader au fur et à mesure lors de ces dix dernières années. Les fonds euros affichaient un rendement moyen de 4,1% en 2007, il se situe à 1,8% en 2018, soit l’équivalent de l’inflation, l’enrichissement réel est donc nul. Avec un niveau de risque un peu plus élevé que les fonds euros mais avec un rendement deux à trois fois supérieur, les SCPI sont une excellente alternative à ce placement et peuvent jouer un rôle pivot dans la stratégie d’investissement d’un patrimoine et peuvent également être investie au sein d’un contrat d’assurance vie.

La fiscalité des SCPI

Les rendements des SCPI sont à déclarer en tant que revenus fonciers dans le feuillet 2035 de la déclaration d’impôt sur le revenu. Ils seront donc fiscalisé à hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux (TMI + 17,2%). La fiscalité est donc importante sur ce placement, c’est également l’une des raisons pour laquelle il existe des SCPI détenant des biens immobiliers à l’étranger où la fiscalité est beaucoup moins importante. Les revenus des biens immobiliers situés hors de France bénéficient d’un crédit d’impôt qui réduit le taux d’imposition sur le revenu. De plus, les prélèvements sociaux ne s’appliquent plus, la fiscalité est réduite de moitié à minima.

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie

Certains contrat d’assurance vie proposent des SCPI au sein de leurs contrats, au même titre qu’une unité de compte classique. Les règles qui s’appliquent sont légèrement différente d’un investissement en direct ; c’est à dire que les frais ne s’appliquent plus à la sortie sur les SCPI mais il y a une décote à l’entrée qui se situe entre 6 et 8%. De plus, les revalorisations de prix de parts et les loyers sont directement réinvesties en achat de part.

Utilisation de l’effet de levier du crédit pour investir en SCPI

Il est tout à fait possible d’investir des parts de SCPI dans des conditions analogues à un crédit immobilier locatif classique. Le même principe de l’immobilier s’applique, c’est à dire que les mensualités de crédit sont remboursées en grande partie par les loyers générés par la SCPI. Le montant global de l’investissement est donc nettement plus important et permet de créer plus de capital à terme. De plus, avec des taux d’emprunt qui sont historiquement bas, l’opportunité d’investir est actuellement très intéressante. A titre d’exemple, un investissement de 100.000 € à crédit sur une durée de 20 ans nécessite un effort d’épargne d’environ 220 € par mois, au terme du crédit le capital disponible serait de 120.000 € avec une revalorisation prévue de 1% par an non capitalisé. Avec le même effort de trésorerie 220 €, un réinvestissement constant des dividendes et une revalorisation de la part, le capital créé serait d’environ 80.000 € après 20 ans d épargne. Le même montant investit sur un même support permet de créer plus de capital.

En conclusion, la flexibilité du montant de l’investissement en SCPI est maximale puisque les tickets d’entrées sont très abordables et ce placement correspond à toutes les profils d’investisseur, notamment les personnes souhaitant créer du capital pour des compléments de revenus à la retraite et pour les hauts patrimoines souhaitant investir au titre de la diversification. Les modes d'acquisition sont multiples et diversifiés; au comptant, à crédit, en démembrement ou au sein d'un contrat d'assurance. Pour connaître toutes les spécificités de cet investissement, je préconise de se raprocher d'un conseiller spécialisé pouvant expliquer ces sujets.