SCPI vs Investissement en direct

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SCPI vs Investissement en direct

Investir en SCPI consiste à faire l’acquisition de parts de SCPI, et donc de devenir copropriétaire d’une quote-part de l’ensemble du parc immobilier détenu par cette SCPI. L’investisseur obtient donc le droit de percevoir un revenu foncier dont le rendement est compris entre 4% à 6% environ. Malgré le rendement intéressant affiché par les SCPI, de nombreux investisseurs hésitent encore entre deux types d’investissement, l’acquisition de parts de SCPI, et l’achat d’immobilier locatif classique.

Le site SCPI-8 vous présente donc ci-dessous une étude comparative entre ces deux typologies d’investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, en d’autres termes elle fait l’acquisition de biens immobiliers locatifs, généralement des bureaux et des commerces, et financés en grande partie par des investisseurs, à la recherche d’un rendement fixe, et intéressant dans le secteur de l’immobilier, sans se préoccuper de la gestion locative et d’entretien des biens, qui est pris en charge par une société de gestion.

En plus de la collecte des fonds et de l’acquisition de nouveaux biens, l’autre cœur de métier de la SCPI est de gérer, et d’animer le parc immobilier qu’elle détient.

Les 3 types de SCPI

  • SCPI de rendement :  L’objectif de cesSCPI est de dégager du rendement locatif moyen qui varie entre 4,5% et 6%. Ces SCPI qui représentent la grande majorité des SCPI du marché, investissent exclusivement dans des locaux professionnels de type commerces, bureaux, ou entrepôts.
  • SCPI fiscales :L’objectif de ces SCPI est de bénéficier des avantages fiscaux de type Pinel, Malraux, ou de déficit foncier, en fonction des biens acquis. Les rendements qu’elles procurent sont moins importants qu’avec les SCPI de rendement, mais elle vise des investisseurs désireux de bénéficier en priorité d’un avantage fiscal.
  • SCPI de plus-value :  L’objectif de ces SCPI est le potentiel de revalorisation du parc immobilier, et du prix des parts, afin d’espérer une plus-value à la revente de celles-ci.

​Les différentes catégories de SCPI

  • SCPI à capital variable :  Dans une SCPI à capital variable, le montant du capital statutaire est plafonné. Ce capital pourra néanmoins être augmenté suite à une décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur marché primaire à la valeur de retrait. Ces parts seront compensées par l’émission de nouvelles parts. Un fonds de remboursement est mis en place dans le cas où l’émission de nouvelles parts ne parvient pas à compenser les reventes, à défaut, des actifs pourront être revendus.
  • SCPI à capital fixe : Dans une SCPI à capital fixe, le capital ne pourra pas varier en permanence. Pour pouvoir émettre de nouvelles parts une augmentation de capital doit être effectuée. L’augmentation de capital est soumise à deux conditions : 
  • Que les ¾ de la précédente augmentation de capital ont été investis dans des biens.
  • Que les anciennes parts ont été cédées à un prix supérieur ou égal aux nouvelles parts.

Lors d’une augmentation de capital, les parts nouvellement émises pourront être acquises librement sur le marché primaire à un prix fixé par la société de gestion. 

En dehors des cas d’augmentation de capital, pour souscrire des parts de SCPI, il faudra trouver un vendeur sur le marché secondaire.

  • Les avantages de l’investissement en SCPI :

Vous trouverez ci-dessous les avantages liés à l’investissement en SCPI :

  • En investissant en SCPI vous déléguez toute la gestion des biens.

En d’autres termes, les investisseurs n’ont pas à se préoccuper des problématiques quotidiennes liées à la gestion locative comme, trouver de nouveaux locataires, gérer la maintenance et l’entretien des biens et des travaux.

  • L’investisseur ou associé mutualise le risque locatif en investissant dans une SCPI qui détient un parc immobilier de qualité, riche, étoffé, et diversifié. L’investisseur a donc statistiquement moins de risque à investir dans plusieurs biens, que dans un seul bien, dans le versement des loyers.
  • Le rendement attendu, dans l’investissement en SCPI est compris entre 4% et 6% net de charges et avant fiscalité.
  • L’associé à la possibilité d’investir dans des parts de SCPI sans aucun apport.
  • L’investissement en SCPI a la particularité d’être un investissement très flexible. En effet, il est tout à fait possible d’investir la somme que l’on souhaite à quelques centaines d’euros près. En cas de revente des parts de SCPI, l’associé est également libre de céder totalement ou partiellement le nombre de parts de SCPI qu’il détient.
  • Le marché des SCPI ainsi que tous les acteurs sont contrôlés par l’autorité des marchés financiers (AMF). Cette autorité exige par exemple aux SCPI de faire appel à un commissaire aux comptes pour le contrôle et la validation des comptes de la société. De constituer un conseil de surveillance composé d’un minimum de 7 associés de la SCPI, d’établir et publier des bulletins trimestriels, et des rapports annuels qui reprennent les chiffres, ainsi que les informations clés de la SCPI. L’AMF exige de la SCPI qu’elle mandate un expert indépendant dont sa mission sera de valoriser le parc immobilier détenu dans la société. Depuis peu, les SCPI ont l’obligation de nommer un dépositaire suite à la directive AIFM, qui sera le véritable responsable de la conformité de la société. Le dépositaire s’assure de la bonne gestion des actifs, que la société de gestion qu’il audite respecte la réglementation, ainsi que le suivi des liquidités et des transactions.
  • L’investissement en SCPI a la particularité d’être un investissement dit « liquide ». En d’autres termes, les parts de SCPI peuvent être cédées très rapidement en comparaison à un actif immobilier dit « classique ». L’associé peut compter en règle générale un à deux mois avant d’obtenir les fonds (SCPI à capital variable).
  • L’investissement en SCPI plaît aux investisseurs car il concerne des biens premium physiquement existants dans lequel nous n’avions à priori pas vocation à investir seul, comme des bureaux à la défense, ou encore des centres commerciaux à Londres à Paris ou à Franckfort. Les investisseurs ont un affect particulier avec l’investissement immobilier en règle générale, perçus comme un investissement fiable, sécuritaire, palpable et transmissible aux héritiers comme patrimoine familial.

Les inconvénients de l’investissement en SCPI

  • Les revenus issus de la SCPI sont des revenus fonciers, et donc sont fiscalisé comme tel, soit à la tranche marginale d’imposition auquel on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. (Exemple : Monsieur Dupont est célibataire et possède des revenus imposables de 60 000 € annuel. La Tranche marginale d’imposition de Monsieur Dupont est donc de 30%. Donc la fiscalité appliquée sur ces revenus fonciers sera de : 30 + 17,2 = 47,2%.Toutefois le cabinet Euodia Finance possède des outils afin de réduire considérablement l’impact fiscal de ces revenus fonciers, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos conseillers.
  • En effet, il est tout à fait possible d’investir en SCPI grâce au levier du crédit, toutefois nous soulignons la difficulté de ce type de financement. Chez Euodia Finance nous avons une équipe de courtiers en prêt immobilier réactif et performant, capable de vous trouver les meilleures offres de crédit grâce à nos nombreux partenariats, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos conseillers.
  • Les seuls frais liés à l’acquisition des parts de SCPI sont décaissés uniquement lors de la vente des parts, et compris entre 9 et 12 ans. Bien que les frais puissent paraître élevé, bien qu’il s’agit d’immobilier les investisseurs sont exempts de frais de notaire (environ 8%) et de commission d’agence (entre 2 et 7%).

Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos conseillers au : 01 47 38 30 07.

L'auteur de l'article
Jean-Luc PRIEZ

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