IFI et SCPI/OPCI : Quels changements à venir ?

par | Fiscalité

IFI et SCPI/OPCI : Quels changements à venir ?

Voici la suite de notre feuilleton politico-fiscal, quel sera finalement le traitement des SCPI/OPCI vis-à-vis du futur Impôt sur la Fortune Immobilière? Comme nous l’évoquions dans notre précédent article sur le sujet, il serait raisonnable et bénéfique pour le dynamisme économique du pays d’exclure ces véhicules de placement de l’assiette de calcul du futur IFI. En effet, ceux-ci sont composés à près de 90% de locaux professionnels n’ayant pas pour vocation de générer une simple rente immobilière “improductive”, mais participent activement à la vie économique du pays. Malgré la légitime missive du président de l’Aspim Frédéric Bôl au ministre Gérald Darmanin, les derniers retours du gouvernement ne sont pas réjouissants. Quel impact aura réellement cette mesure sur le marché des SCPI/OPCI?

SCPI et OPCI à priori inclus dans le calcul de l’IFI

L’annonce n’est pas encore officielle, mais selon les contacts à Matignon des dirigeants de l’Aspim, les parts de SCPI et OPCI seront vraisemblablement pris en compte dans le calcul du futur impôt sur l’immobilier, indistinctement du type de biens détenus par ces fonds, locaux professionnels comme logements. Les SCPI et OPCI sont des produit à mi-chemin entre le placement immobilier et le produit financier, or l’IFI, même s’il s’appuie sur les mêmes seuils que l’existant ISF, à savoir entre 800 000 € et 1 300 000 millions €, portera uniquement sur les patrimoine immobilier, excluant les actifs mobiliers et financiers.

En effet, on comprend aisément que l’arbitrage dans cette situation relève presque du cas par cas et nécessiterait un travail conséquent de catégorisation des quelques 180 SCPI et 290 OPCI disponibles actuellement de plus en plus populaires. Cela est particulièrement complexe pour les OPCI, qui sont constitués à 85% maximum d’immobilier, le reste étant composé de divers produits purement financiers. Tout porte à croire selon nos sources que le gouvernement Philippe va mettre tous ces placement dans le même sac, dans le but de simplification des démarches et de réduction des coûts administratifs.

Pour aller plus loin, les souscriptions de parts de SCPI au travers d’assurance-vie, qui concernent tout de même près de la moitié des souscription du dernier trimestre, seront elles aussi incluses dans le calcul de l’impôt sur la fortune, alors que les souscripteurs ne sont pas directement propriétaires des biens, mais sont titulaires d’une créance de la part des compagnies d’assurances. A noter que les autres types de contrats d’assurance vie basés sur des fonds en euros seront eux, bel est bien exclu de l’assiette de calcul. De même que les actionnaires des SIIC, ou foncières cotées, qui sont au même titre que les CGPI des spécialistes de l’immobilier tertiaire et ont pour mission de gérer un parc immobilier professionnel.

IFI : un impôt en faveur des plus grandes fortunes

Comme nous l’évoquions dans notre précédent article, les plus grande fortunes de France sont très majoritairement composés d’actifs mobiliers tels que les actions et SICAV bien-sûr mais aussi les oeuvres d’art, les véhicules de luxe incluant yatchs et jets privés, les lingot d’or entre autres, contre seulement 20% d’immobilier d’habitation. Pour les contribuables dont le patrimoine dépasse la tranche des 10 millions €, c’est automatiquement 80% des actifs qui sont de facto exonérés. Il est difficile, à la lumière de ces cadeaux fiscaux, de justifier une politique de taxation du capital “improductif”, par opposition au capital “productif”, quand les voitures de collection et les chevaux de courses sont exclus de cet impôt!

Pour en revenir aux SCPI et OPCI, une enquête auprès des principales sociétés de gestion révèle que seulement 15% de leurs associés sont concernés par l’ISF. En extrapolant et en appliquant un barème de 1% de taux d’imposition moyen, cela ne représenterait qu’une maigre recette de 75 millions € à l’état. Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle?

Nous sommes loins d’être au bout de notre feuilleton IFI, le projet de loi doit encore être validé par le conseil constitutionnel et le parlement. En l’état, et au vue des injustices qu’il soulève, nous doutons qu’il sera adopté par les parlementaires, qui rappelons-le, font partie de la catégorie de contribuables les plus défavorisés par ces nouvelles mesures.

Même si ce dossier fait couler beaucoup d’encre, l’intérêt pour le gouvernement est plus médiatique qu’économique, les recettes étant largement insuffisantes pour compenser les dépenses engendrées.

Nous garderons tout de même un oeil sur ce dossier et vous tiendrons informés de son évolution.

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