L'OPCI est-il un bon complément à la SCPI ?

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L'OPCI est-il un bon complément à la SCPI ?

SCPI et OPCI : comment choisir sa solution d’investissement dans le monde de la pierre papier, sans les confondre malgré leurs ressemblances, beaucoup de points les distinguent. 

Que ce soit en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou en Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OCPI), ces deux dispositifs vous permettront d’investir dans de l’immobilier professionnel auxquels un particulier n’a d’habitude pas accès. Mais également de profiter d’investissement locatif diversifié et mutualisé sans soucis de gestion, tout en ne perdant pas en rentabilité. Comment faire le bon choix par rapport à sa situation ?

Première différence importante, les SCPI sont entièrement investies en immobilier, les revenus proviennent donc exclusivement des revenus du patrimoine détenu par la société de gestion. 

Le cas des OPCI est différent, en effet, sa composition doit être au moins de 60 % d’immobilier répartit au maximum de 51 % d’immobilier physique. le reste étant placé sur des foncières cotées Concernant les 40% restant, au maximum10 % doit être placés en liquidités afin d’anticiper des futures demandes de remboursement. Les 30 % restant du patrimoine est placé librement par le gérant afin d’atteindre ses objectifs.

Des performances différentes, liées à la constitution des actifs mais également a leur poche investit en bourse en fonction des performance de cette dernière affichant ainsi des performances supérieures à celles des SCPI qui se tiennent à l’écart de la Bourse.

En cas de baisse du marché immobilier, en revanche, les SCPI seront plus sensibles, puisqu’elles n’abritent pas d’autres actifs capables d’atténuer les pertes.

Que ce soit en OPCI ou bien en SCPI ses deux solutions d’investissements sont accessibles à tout particuliers. Cependant, les OPCI sont plus largement distribués que ce soit par les grands réseaux commerciaux (banques et assurance), les SCPI quand à eux sont quasiment exclusivement distribué par les conseiller en gestion de patrimoine et les sociétés de gestion. 
Concernant, les «ticket d’entrées»  les OPCI sont généralement plus accessible  puisque l’acquisition peut se réaliser avec quelques dizaines d’euros, alors qu’il faut en moyenne 1 000 € pour acquérir une SCPI. Il en va de même pour les versements programmés mensuellement ou trimestriellement réalisable sur l’ensemble des OCPI mais que rarement au sein  des sociétés de gestion des SCPI.

Quand a la diversité, avantage à la SCPI, en effet, on ne compte qu’une quinzaine d’OPCI aujourd’hui contre 182 SCPI  à ce jour. Au-delà du nombre, les SCPI sont plus diversifier soit en se consacrant uniquement sur les bureaux, les commerces ou en mélangeant les deux marchés. Les sociétés de gestion peuvent également  spécialisés leurs SCPI en investissant par exemple dans la santé ou bien des hôtels que ce soit en France ou en Europe. 

Les OPCI  quant à elles sont moins lisibles en investissant au travers de sociétés, dont le patrimoine n’est pas tout le temps connu, alors que les SCPI sont parfaitement transparentes en publiant chaque trimestre les acquisitions et ventes de son patrimoine en faisant figurer les adresses et la valeur des biens détenus.

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En faisant l’objet d’une cotation régulière, les OPCI sont plus facilement cessible qu’une SCPI. Le particulier est donc certain de vendre au prix de la valeur liquidative ; laquelle se rapporte au prix de l’ensemble des actifs qu’il renferme.
Pour les SCPI, deux cas de figure se présentent les SCPI à capital fixe ou à capital variable. Dans le premier cas, l’associé informe la la société de gestion de son désire de vendre ses parts, il doit donc  attendre qu’un acheteur désire acquérir ses parts sur le marché «secondaire»  une fois par semaine après confrontation des offres et des demandes  d’achat. 
Pour les SCPI à capital variable, la cession peut prendre quelques semaines.

Dans le cadre de l’assurance vie, l’assureur garantit la liquidité et doit rembourser les personnes désirant sortir sous un mois au maximum. 

Les OPCI sont les grands vainqueurs de la bataille des frais. 

Comme tout investissement en immobilier, d’importants frais sont à payer. Les OPCI et les SCPI ne font pas exception à cette règle.  Avec les SCPI, des frais de 10% à 12% sont à payer lors de la sortie de l’investissement. Ils correspondent aux frais de notaire et d’agence, il s’agit donc d’un investissement long terme pour  amortir les frais. 

Pour les OPCI des frais de 2 à 5 % sont prélevés dès l’entrée de l’investissement, mais les frais de gestion annuels sont bien plus élevés, entre 2 à 3 % du capital. 

Les OPCI sont donc destinés à des investissements court terme, si l’ont choisi des OPCI pas trop gourmand  en frais de gestion.

Sur le plan de la fiscalité, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers soit en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux de 17,20% pour les revenus provenant de France. Pour les loyers provenant de pays Européen, la fiscalité est différente l’investisseur est exonéré des prélèvements sociaux et paie l’imposition en fonction de sa TMI moins son taux moyen d’imposition, payant ainsi trois fois moins d’impôt que des loyers provenant de France. Les OPCI  quant à eux sont soumis à la flat tax de 30 % prélèvements sociaux inclus.  

Cependant, lorsque ces instruments sont détenus dans le cadre de l’assurance vie, c’est la fiscalité de ce placement qui s’applique. En effet, seuls les plus values imposables. De plus, après 8 ans de détention, des abattements légaux de 4 600 € par an pour une personne seul ou de 9 200 € pour un couple s’appliquent, sans compter sur les avantages successoraux de 152 500€ si les versements ont étés effectués avant 70 ans. 

Toutefois, les SCPI sont plus rentable en desservant  4,39% en moyenne en 2019  plus 1 à 2% de revalorisation du prix des parts. Les OPCI,  avec un rendement moyen de à 3 % sont à la traine, sauf l’OPCI de Swisslife Dynapierre qui superforme avec un rendement dépassant les 5% depuis plusieurs années.

SCPI et OPCI sont donc complémentaires en fonction de votre projet d’investissement qu’il soit court ou long terme.
Avant toutes décision, il est important d’être conseillé par un gestionnaire de patrimoine indépendant.

L'auteur de l'article
Jean-Marie LEMARIÉ

Titulaire d'un MBA Ingénierie et Gestion de patrimoine de l’Ecole Supérieur d’Assurance, il a débuté sa carrière en Gestion de Fortune au sein du LCL Banque Privée, où il a développé son expertise concernant, la sélection de fonds d'une part, et les enjeux liés à l'investissement locatif d'autre part.Fort de ces connaissances et d'un esprit entrepreneurial, il a ensuite rejoint un cabinet de gestion de patrimoine parisien pour pour allier ses connaissances des produits financiers à l’immobilier, afin de mieux guider ses clients. Passionné de sport en général, il aime aussi voyager pour découvrir de nouveaux horizons.

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