OPCI ou SCPI : quel investissement privilégier ?

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OPCI ou SCPI : quel investissement privilégier ?

 

Comprendre l’OPCI

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Il est composé d’actifs immobiliers (60 % à 90%) et doit conserver au minimum 10% de liquidité via des actifs financiers (actions, obligations, etc).

Il permet une gestion dynamique du capital, ce qui est utile pour le diversifier et le valoriser.

Les liquidités dont il est formé indiquent que c’est un investissement variable car la volatilité et la performance ne sont pas garanties. De fait, le capital ne l’est pas non plus. 

L’OPCI est un investissement allant plus loin que les SCPI par sa proportion d’immobilier locatif et de liquidités. Il s’agit d’un placement plus risqué lié aux investissements réalisés hors immobilier.

Avant la pandémie, les rendements annuels oscillaient entre 0,8% et 6,24%. Ceci s’explique par la volatilité importante de l’investissement.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est l’abréviation de Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’un investissement 100% immobilier consistant à détenir des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Cette société permet de générer du rendement et des revenus qui sont ensuite versés sous forme de loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Les rendements annuels s’élèvent de 4% à 5%.

Le souscripteur se voit apporter un complément de revenus grâce aux loyers mensuels, en plus de la plus-value de son capital à long terme.

L’OPCI comme la SCPI  font tous deux parties de la pierre papier, correspondent à divers placements immobiliers et possèdent ainsi certains points communs.

 

Similitudes

Une des premières ressemblances entre la SCPI et l’OPCI est la mutualisation des risques par l’investissement collectif. Cela permet en effet d’amoindrir les pertes s’il doit y en avoir.

Ces deux investissements bénéficient d’une absence de gestion du parc immobilier, en contrepartie des frais d’entrée et de gestion annuelle.

L’OPCI et la SCPI sont accessibles via une assurance-vie. 

Pour finir, ces investissements sont ouverts à tous, coûtant au minimum quelques centaines d’euros. 

Le souscripteur peut récupérer son investissement à tout moment. Malgré cela, n'oubliez pas que le principe de ce type d’investissement est de durer sur le long terme. 

 

Distinctions

Les grandes différences entre SCPI et OPCI sont tout d’abord la composition de leur capitalisation. Dans la SCPI, il n’y a que de l’immobilier, tandis que dans l’OPCI, il y a une part d'immobilier ainsi qu’une part d’actifs financiers (actions, obligations).

Les frais d’entrée sont de 8% à 12% pour les SCPI contre 3% à 5% pour les OPCI.

Concernant la fiscalité, la SCPI est imposée sur le revenu et les prélèvements sociaux, mais bénéficie d’une réduction d’impôt. L’OPCI, quant à lui, est soumis au prélèvement forfaitaire unique fixé à 30% incluant les prélèvements sociaux.

 

Comment souscrire ?

Les SCPI et OPCI sont disponibles en direct ou alors via une assurance-vie.

Le fait de souscrire à un contrat d’assurance-vie permet de réduire la fiscalité en transformant la fiscalité des revenus et des plus-values mobilières en fiscalité de l’assurance-vie, beaucoup moins pénalisante sur le moyen et long terme.

L’assurance-vie comprend également un aspect “transmission” : en cas de décès du souscripteur, la fiscalité est beaucoup plus avantageuse et permet d’attribuer les sommes à plusieurs bénéficiaires en réduisant fortement - voire en annulant - les droits de succession.

 

En bref

L’OPCI est un investissement risqué de par ses actifs financiers. Néanmoins, le risque peut varier suivant la proportion d’immobilier et de liquidités. Vous connaissez maintenant la règle : plus vous prenez des risques, plus vos gains sont élevés en cas de succès.

Ce placement est ainsi plus adapté aux investisseurs au profil risqué.

Cependant, en plaçant son argent dans l’immobilier locatif, l’investisseur se sécurise en ce qui concerne le rendement de son placement.

La SCPI est un placement très peu risqué, elle est donc conseillée pour les investisseurs ne souhaitant pas s’exposer à la bourse et ses périls.

 

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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