Quelle est la différence entre une SPPICAV et un FPI ?

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Quelle est la différence entre une SPPICAV et un FPI ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier, non coté et accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie (sous forme d’unité de compte). Il a pour obligation de rétrocéder au moins 85 % de plus-values et profits qu’il dégage aux détenteurs de parts. En effet, il existe plusieurs opportunités quand il s’agit d’investir dans la pierre papier et ceci pour quelques milliers d’euros. Les OPCI en font partie.

Le constat démarre avec le lancement des SCPI. Ce placement est également un placement collectif immobilier. En revanche, celui-ci est beaucoup moins liquide. D’où l’alternative d’investir dans une OPCI. C’est en 2007 que les sociétés de gestion sont habilitées à garantir la gestion des OPCI. Ils possèdent les mêmes statuts juridiques que les OPCVM et permettent à une multitude d’investisseurs de mettre en commun leurs capitaux. En investissant dans une OPCI, l’investisseur aura donc l’accès de manière indirecte à des actifs immobiliers diversifiés tels que des commerces, des hôtels des bureaux, etc.…

Les OPCI sont des placements de long terme qui associent les actifs immobiliers et les actifs financiers. Ils se décomposent à hauteur minimum de 60 % d’actifs immobiliers contre maximum 30 % d’actifs non immobiliers. L’autre obligation est de détenir minimum 10 % d’actifs liquides. Ceci permettra ainsi de répondre aux demandes de retraits des investisseurs. C’est aussi un bon rempart contre l’inflation avec notamment l’indexation des loyers.

La constitution est agréé par l’autorité des marchés financiers (AMF). Ce sont donc des véhicules d’épargne collectif garantissant une certaine sécurité et permettant ainsi de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier avec un ticket d’entrée très accessible. C’est un moyen d’épargne permettant également de préparer sa retraite. 

Il est également important de noter que, dans certaines limites, il est possible pour les OPCI de faire des emprunts tant pour acquérir des immeubles que des emprunts en espèces, tout en gardant à l’esprit que les liquidités ne doivent pas excéder 10% de la valeur des actifs immobiliers. Enfin, les OPCI, contrairement aux OPCVM, ne sont pas côtés sur les marchés financiers, ceci permet de les protéger au maximum contre les aléas de marché.

Cependant, il existe différents régimes juridiques et fiscaux qui se présentent à l’épargnant. D’une part, si l’investisseur opte pour un OPCI sous forme de fonds de placement immobilier (FPI), c’est la fiscalité des revenus fonciers pour les dividendes. En revanche, s’il opte pour les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), c’est la fiscalité des capitaux mobiliers pour les dividendes qui s’applique. Ce sont deux formes juridiques et fiscales distinctes que nous allons aborder dans cet article. 

Le FPI a pour vocation d’orienter majoritairement son épargne vers le secteur de l’immobilier, et d’investir éventuellement dans les valeurs mobilières (de type actions, obligations, OPCVM...). Au niveau fiscal, cela dépend du statut de l’investisseur, mais cela dépendra aussi de l’enveloppe d’investissement. Les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers... La majeure partie des coupons est toutefois composée alors de revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu. Soit au micro-foncier, soit au régime des frais réels, exactement comme dans le régime général. Ce dernier est plus intéressant si vous avez beaucoup de charges déductibles. LOPCI-FPI, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont imposés essentiellement comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières. Le FPI ne dispose pas de la personnalité morale. Ses actifs immobiliers sont constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers (en pratique, il s'agit notamment de SCI). Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) sont donc des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire, comme le cas des SCPI.

En revanche, les SPPICAV sont des sociétés anonymes, disposant, à contrario du FPI de la personnalité morale. La structure s’inspire de celle des SICAV. Sont admissibles aux SPPICAV, en plus des immeubles et parts de sociétés non cotées, les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l'étranger). La composition des SPPICAV est constituée d'immeubles et parts de sociétés non cotées à hauteur minimum de 51 % de l'actif de la société. L'inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier. Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Les détenteurs d’actions d’un OPCI-SPPICAV ont le statut d’actionnaires. Ils bénéficient donc des droits liés à ce statut. Ils peuvent s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales. Les revenus distribués par les SPPICAV sont alors bien imposés comme des dividendes et des plus-values d'actions. 

En définitif, ce type d’investissement, qu’il soit souscrit via un compte titre ou via une assurance-vie, permet une certaine sécurité, le capital étant investi dans des immeubles locatifs. Par ailleurs, il s’agit d’un marché sécurisant car l’AMF (l’autorité des marchés financière) se charge de réguler le marché. Ces immeubles peuvent êtres des bâtiments déjà existants, neufs ou anciens, mais également en VEFA.

De plus, bien que les OPCI ne soient pas des marchands de biens, ces organismes ont la possibilité de faire construire des immeubles pour leur propre compte.

Enfin, il faut garder à l’esprit que l’ensemble des actifs détenus par les OPCI est estimé par deux évaluateurs immobiliers, les deux expertises sont faites de manières indépendantes.

Par conséquent, par rapport à d’autres véhicules d’investissement immobilier, les OPCI permettent une plus grande liquidité, de part leur structure, si l’on devait les comparer aux SCPI par exemple. Ils garantissent une diversification de l’actif, une variété des stratégies de gestion, un accès à l’immobilier, une gestion déléguée, une mutualisation locative, et enfin une souplesse d’investissement. De plus, concernant les frais, vous en aurez lors de votre souscription, mais lors de la cession, selon votre contrat, il est possible que vous n’ayez aucun frais.   

L’investissement immobilier attire de plus en plus les Français qui veulent détenir du capital dans l’immobilier sans avoir à supporter les inconvénients de l’immobilier (souci de gestion, risque locatif,...).

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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