SPPICAV, FPI : les formes juridiques des OPCI

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SPPICAV, FPI : les formes juridiques des OPCI

Un OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier, c’est un véhicule d’investissement collectif axé sur l’immobilier, accessible aux investisseurs sous forme de parts, soit via une assurance-vie, soit via un compte titre. Cet organisme à pour obligation de rétrocéder aux détenteurs de parts, à minima 85% des plus-values et des profits qu’il génère.

Qu'est-ce qu'un OPCI ? 

Les OPCI sont agréés par l’AMF, elles ont été créées en 2005, ce qui en fait un véhicule d’investissement relativement récent. Tout comme les Sicav ou bien même les SCPI, ces organismes permettent à plusieurs investisseurs de grouper leur argent et d’investir, de manière indirecte, dans l’immobilier.

En ce qui concerne la gestion, les OPCI sont gérés par une société de portefeuille préalablement agréée par l’AMF. Selon la loi, un OPCI doit avoir son actif constitué à au moins 60% d’investissements immobilier et doit conserver au moins 10% de son actif en liquidités, ceci permettra de répondre aux demandes de retraits des investisseurs.

Il est également important de noter que, dans certaines limites, il est possible pour les OPCI de faire des emprunts tant pour acquérir des immeubles que des emprunts en espèces, tout en gardant à l’esprit que les liquidités ne doivent pas excéder 10% de la valeur des actifs immobiliers.

Enfin, les OPCI ne sont pas côtés sur les marchés financiers, ceci permet de les protéger au maximum contre les aléas de marché.

Il existe 2 différents types d’OPCI, les FPI et les SPPICAV, nous en parlerons plus en détail au cours de cet article. Cependant, afin de vous permettre de différencier les deux types d’OPCI. 

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier, copropriétés de valeurs mobilières qui émettent des parts, les revenus générés sont imposés comme des revenus fonciers classiques. Cependant, à la différence des SCPI, le porteur de ces parts ne bénéficie pas des droits qu’a un actionnaire.

Les SPPICAV ou Sociétés de Placement de Prépondérance Immobilière à Capital Variable, ce sont des sociétés qui émettent des actions en fonction des demandes de souscription. Ainsi, les SPPICAV peuvent être présentes en unités de compte dans vos contrats d’assurance-vie.  De plus, contrairement aux FPI, les détenteurs de parts de SPPICAV ont le statut d’actionnaires et bénéficient donc des droits liés à ce statut.

Pourquoi investir en OPCI ?

Ce type d’investissement, qu’il soit fait via un compte titre ou via une assurance-vie, permet une certaine sécurité, le capital étant investi dans des immeubles locatifs. Ces immeubles peuvent êtres des bâtiments déjà existants, neufs ou anciens, mais aussi en VEFA.

De plus, bien que les OPCI ne soient pas des marchands de biens, ces organismes ont la possibilité de faire construire des immeubles pour leur propre compte.

Enfin, il faut garder à l’esprit que l’ensemble des actifs détenus par les OPCI est estimé par deux évaluateurs immobiliers, les deux expertises sont faites de manières indépendantes.

En conclusion, par rapport à d’autres véhicules d’investissement immobilier, les OPCI permettent une plus grande liquidité, de part sa structure. De plus, concernant les frais, vous en aurez lors de votre souscription, mais lors de la cession, selon votre contrat, il est possible que vous n’ayez aucun frais.   

L’investissement immobilier attire de plus en plus les Français qui veulent détenir du capital dans l’immobilier sans avoir à s’encombrer d’un immeuble. De nombreux placements ont vu le jour, et nous allons en étudier 2 qui sont souvent confondus : les SCPI et les OPCI.

SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers de moyens et longs termes. Également connues sous le terme de « Pierre Papier », elles consistent à collecter des fonds auprès d’investisseurs potentiels, qui reçoivent en retour des parts sociales. Ces derniers se voient alors augmenter leurs patrimoines immobiliers. Effectivement, les SCPI font l’acquisition et gèrent des biens immobiliers aussi bien d’entreprise (on parlera alors de SCPI de rendement) que d’habitation (on parlera alors de SCPI fiscale), et les investissements sont rémunérés au moyen des loyers payés avec un taux d’intérêt pouvant varier selon le type de SCPI choisi. Il vient alors la définition du TRI (Taux de Rentabilité Interne) qui est un taux annuel renseignant l’état de l’investissement sur plusieurs périodes, le temps étant le premier facteur de décision du taux de rendement. Par exemple, en 2017, le TRI sur 5 ans était en moyenne de 4,75% et celui sur 10 ans de 7,2%. Nous parlons ici de moyenne car ce taux peut varier en fonction du type de biens immobiliers concerné (bureaux, commerces, spécialisés …).

L’investissement dans une SCPI possède de nombreux avantages par rapport à l’investissement locatif standard consistant à acheter un logement et le faire louer. Premièrement, un individu peut investir à partir d’une centaine d’euros pour effectuer un investissement dans une SCPI. Deuxièmement, la faiblesse principale d’un investissement locatif standard vient du fait que si le locataire se trouve dans l’incapacité de payer le loyer, l’investisseur se voit couper l’intégralité de ses loyers ; ce désagrément ne porte pas autant préjudice à l’investissement dans une SCPI, car ce dernier est dispersé dans l’intégralité des entreprises locataires. Ainsi, un défaut de paiement de la part d’une entreprise ne fera perdre qu’un léger pourcentage des loyers à l’investisseur. Dernièrement, l’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion des logements, ceci étant fait par les SCPI.

Différences OPCI Grand Public et OPPCI

L’OPPCI qui est un Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier est destiné à des investisseurs privés ainsi qu’avertis, comme les investisseurs institutionnels (banque, assureur etc.). Elle a pour objectif l’investissement dans des immeubles donnés en location ou à construire en vue de leur location. Ces immeubles peuvent être détenus directement ou indirectement, y compris en état futur d’achèvement. Elles font également partie de l’objet social des OPCI : l’ensemble des travaux et opérations nécessaires sur ces immeubles et accessoirement la gestion d’instruments financiers.

Les OPPCI doivent veiller à offrir davantage :

  • De transparence : fréquence des valorisations plus élevée, contrôles renforcés,
  • De flexibilité : élargissement des domaines d’investissement en immobilier, arbitrages et endettement possibles
  • De liquidité : possibilité de « poches de liquidité » pour répondre aux demandes de rachats.

En 2018, le nombre des OPCI, deuxième type de placement de la Pierre-Papier, a fortement augmenté.

Le nombre de créations des OPCI était de 18 OPCI en septembre 2018, quand l’année 2017 plafonnait à une création de 14 OPCI.

Comme le nombre société de gestion 12 sociétés de gestion l’année 2018 contre 9 pour l’année de 2017.

Le 30 septembre 2018, le niveau de souscription était de 0,39 milliard d’euros quand l’année 2017 avait fait une collecte annuelle d’environ 3,98 milliards d’euros. Il semble donc difficile d’atteindre les niveaux record de collecte des années 2016 et 2017.

Malgré ce recul de la collecte, qui semble être en partie une volonté des sociétés de gestion, celle-ci reste à un niveau élevé, ce qui prouve que les épargnants maintiennent leur confiance dans les OPCI.

En effet, on a pu constater l’augmentation du nombre d’actifs des sociétés de gestion en 2018 de 14,60 milliards d’euros par rapport à 2017 qui représentait un actif net de 12,99 milliards d’euros.

Cette progression est un en constante évolution depuis 2010.

Trois des principaux OPCI de 2018 :

  • OPCIMMO créer en 2011, est un OPCI « Grand Public » géré par le Groupe Amundi. La SPPICAV investit dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, principalement dans des immeubles de bureaux, et dans des actifs financiers.
    Avec un actif net de 7 503 M€ au 31/12/2018, le fonds présente une exposition immobilière de 67,28% décomposée en immobilier direct et indirect pour 56,99 %, en obligations immobilières pour 4,31% et en foncières cotées pour 5,98%.
  • Diversipierre est l'OPCI "grand public" de la société de gestion BNP Paribas Real Estate et capitalise plus de 1,37 milliard d'Euros à fin 2018. Diversipierre est mono part et accessible au public dans le cadre de contrats d'assurance vie ou via un comptes-titres financier. L’objet principal de Diversipierre (53 % de son actif net à fin 2018) est l'exploitation directe d’immeubles physiques (bureaux, commerces, logistiques...) pouvant être détenus en France et partout en zone Euro.
  • SwissLife Dynapierre est l’un des premiers OPCI créés en 2010, accessibles directement via un contrat d’assurance-vie. Cette SPPICAV, structurée par VIVERIS REIM pour SWISSLIFE, est issue de la transformation d’une SCI Acavi en OPCI.
    Le portefeuille de SwissLife Dynapierre est composé de 62% d’immobilier non coté. La société de gestion conserve une exposition limitée aux marchés actions, les foncières cotées ne représentant que 3% de l'actif brut contre 32% pour les liquidités à fin 2018.
    L'actif net de l'OPCI SwissLife Dynapierre est de 230 M€ et enregistre sur l’année 2018 une performance à hauteur de 5,17%.

OPCI

Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est une entreprise dont la première a vu le jour en 2005 et qui fonctionne de la même manière qu’une SCPI, mais dont la principale différence réside dans la liquidité des parts. Effectivement, les OPCI étant composés de 10 % minimum d'actifs liquides et d'au plus 40 % des encours géré pour assurer une parfaite fluidité du produit, la revente des parts des OPCI sont globalement rapides. Dans le cas des SCPI, la revente n’est possible que s'il existe un acheteur. Le reste des OPCI est composé de valeurs mobilières (actions, obligations…). Le placement en OPCI est plus risqué qu’en SCPI à cause des investissements réalisés hors immobilier locatif bien qu’ayant un rendement moyen de 5%, au même niveau que les SCPI, après avoir payé les éventuels frais de gestion et de souscription. Concernant la fiscalité applicable, l’imposition dépend de la forme juridique de l’OPCI, qui peut prendre 8 formes juridiques différentes. Les revenus distribués par les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) aux investisseurs relèvent du régime de droit commun des distributions de dividendes, exactement comme pour les actions des entreprises. Pour les FPI (Fonds de Placement Immobilier), les gains sont imposables selon leur origine : les revenus fonciers sont taxables à l'impôt sur le revenu et la plus-value immobilière est imposable au taux de 19 %, avec 15,5 % de prélèvements sociaux en plus. La plus-value immobilière est exonérée au bout de 30 ans de détention.

Les SPPICAV

Qu’est-ce qu’un OPCI SPPICAV ?

Le véhicule d’investissement OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) a été créé par l’Ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 mais sa mise en œuvre ne commence qu’à compter d’un arrêté du 18 avril 2007. Ce véhicule d’investissement appartient à la famille « Pierre Papier » qui désigne les fonds d’investissement immobilier.

L’OPCI a pour objet la distribution de revenus et de plus-values provenant de la gestion d’un parc immobilier détenu en direct ou au travers de parts de SCI (Société Civiles Immobilières). Ce véhicule d’investissement peut également acquérir des actions, des obligations ou des OPCVM investi dans le secteur immobilier. Ce produit à vocation patrimoniale (investissement à long terme), offre aux épargnants une alternative à l’investissement immobilier en direct en les libérant des contraintes liées à la gestion.

Sur le plan juridique et fiscal les OPCI sont répartis en 2 familles :

  • SPPICAV
  • FPI

Juridiquement, la SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) à pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier et si besoin, investir dans des valeurs mobilières telles que actions, obligations, OPCVM en respectant les normes imposées par la loi et les statuts.

Les revenues et plus-values seront distribués aux actionnaires à hauteur du nombre de parts souscrites.

L’actif d’une SPPICAV est divisé en 3 poches distinctes :

  • La poche « immobilier » supérieur à 60% : elle doit comprendre des immeubles en direct, terrains, parts et actions de sociétés immobilières.
  • La poche « actifs non immobiliers » inférieur à 30% : cette poche peut comprendre des actions, obligations ou des parts d’OPCVM de droit français et étranger. Ces investissements permettent de bénéficier des diverses performances de marchés et d’optimiser ainsi le couple rendement / risque (il n’existe pas de corrélation entre le marché immobilier et d’autres marchés financiers)
  • La poche « liquidité » supérieur à 10% : il s’agit de dépôts, liquidités ou instruments financiers « liquide ». Cette poche incite à conserver des liquidités disponibles et améliorer la gestion des rachats des actionnaires.

Les avantages d’une OPCI SPPICAV ?

L’OPCI SPPICAV est un véhicule d’investissement avec une gestion immobilière souple et dynamisée, ce dernier permet :

  • D’investir à la fois en immobilier et en actifs financiers
  • De détenir de l’immobilier en direct ou indirect à travers des parts de sociétés (SCI ou SCPI)
  • De constituer et transmettre un patrimoine
  • D’obtenir des revenus réguliers en mutualisant les risques
  • D’épargner sans souci de gestion en investissant dans la pierre

Finalement, cette diversification va permettre une gestion dynamique du patrimoine immobilier grâce à une recherche de valorisation en continu.

Quelle fiscalité ?

L’acquisition d’action de SPPICAV

L’acquisition de parts est exonérée de droit d’enregistrement en cas de souscription au capital des SPPICAV.

Mais en cas de cession ou de rachat de parts de SPPICAV, les droits d’enregistrement sont dus si :

  • L’acquéreur personne physique détiendra (à la suite de son acquisition) plus de 10% des actions de l’OPCI
  • L’acquéreur personne morale détiendra (à la suite de son acquisition) plus de 20% des actions de l’OPCI

Le montant des droits d’enregistrement est de 5 % du prix d’exécution (avec un minimum de 25€)

Les revenus d’un OPCI SPPICAV

Ce véhicule est exonéré d’impôts sur les sociétés sous réserve de respecter certaines conditions et notamment de distribution de résultat à leurs actionnaires.

Les revenus distribués ont la nature de produits financiers et leurs taxations dépendent de la qualité de l’actionnaire et du lieu de résidence :

Actionnaire personne physique résident en France : depuis le 1er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) est devenu le mécanisme de taxation forfaitaire par défaut des revenus mobiliers : ces derniers sont imposés au taux global « Flat Tax » de 30 % décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cette imposition forfaitaire est établie sur la base des revenus déclarés sur la déclaration d’ensemble des revenus souscrite l’année qui suit la perception des revenus

Le contribuable à la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si celui-ci lui est favorable : cette option ouvre droit à l’application d’abattement pour une durée de détention (à 50% si détention depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans et 65% si détention depuis au moins 8 ans) ainsi qu’à la déductibilité d’une fraction de la CSG sur le revenu global imposable.

Actionnaire personne physique non-résident en France : en principe, ces revenus ne sont pas imposables en France. Néanmoins, les dividendes d’OPCI distribués aux actionnaires non-résidents font l’objet d’une retenue à la source avec un taux aligné sur PFU à 12,8 %. Si l’actionnaire est résident d’un Etat ou Territoire Non Coopératif (ETNC) le taux applicable est de 75% (ce taux peut être réduit conformément aux dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et l’Etat de résidence)

Actionnaire résident de France soumis à l’IS : les dividendes distribués font parties du résultat imposable à l’IS dans les donations et au taux de droit commun (attention : ces distributions n’ouvrent pas droit au régime mère-fille)

Actionnaire personne morale non-résident en France : en principe, ces revenus ne sont pas imposables en France. Néanmoins, les dividendes d’OPCI font l’objet d’une retenue à la source au taux de 30 %.

Ce taux peut être porté à 15% lorsque le bénéficiaire est un organisme sans but lucratif ayant son siège dans l’UE ou EEE ou lorsque le bénéficiaire est un organisme de placement collectif ayant son siège dans l’UE ou EEE.

Si l’actionnaire est résident d’un Etat ou Territoire Non Coopératif (ETNC) le taux applicable est de 75% (ce taux peut être réduit conformément aux dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et l’Etat de résidence)

La cession d’actions de SPPICAV

Actionnaire personne physique résident en France : la cession relève des règles fiscales relatives aux plus-values de cession de valeurs mobilières.

Les plus-values de cession de titres acquis avant le 1er janvier 2018 sont imposables au PFU (au taux de 12,8% pour l’impôt et 17,8% pour les prélèvements sociaux). Le contribuable à la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si celui-ci lui est favorable : cette option ouvre droit à l’application d’abattement pour une durée de détention (à 50% si détention depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans et 65% si détention depuis au moins 8 ans) ainsi qu’à la déductibilité d’une fraction de la CSG sur le revenu global imposable.

Les plus-values de cession de titres acquis après le 1er janvier 2018 sont imposables au PFU (au taux de 12,8% pour l’impôt et 17,8% pour les prélèvements sociaux) sans possibilité d’appliquer des abattements pour durée de détention, ni déduction de la CSG.

Actionnaire personne physique non résident en France : pour les actionnaires détenant plus de 10% du capital, les plus-values de cession de parts sont imposables (après application des abattements pour durée de détention) au taux de 19% au titre de l’impôt et 7,5% au titre des prélèvements sociaux.

Les résidents de l’UE, l’EEE ou de Suisse peuvent profiter d’exonération de CSG et CRDS grâce à la loi de Finance pour la Sécurité Sociale de 2019.

Actionnaire résident en France soumis à l’IS : les plus-values sont comprises dans le résultat imposable à l’IS dans les conditions et au taux de droit commun.

Actionnaire personne morale non résident en France : le régime des plus va

Les FPI

Le FPI (Fonds de Placement Immobilier) correspond à l’une des deux formes juridiques de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier est un produit d’investissement qui collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. Une fois les fonds récoltés, l’OPCI les investit dans des actifs immobiliers et financiers. Dès les investissements réalisés, l’OPCI dégage des revenus et des dividendes qu’il va reverser aux investisseurs.

Ainsi, le FPI est un placement collectif qui investit en immeubles physique (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux) et en parts de sociétés non cotées détenant une majorité d’actifs immobiliers. En pratique, il s’agit d’une copropriété d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et d’autres produits de trésorerie courante.

Un tel fonds est géré par une société de gestion agréée par l’AMF qui agit à la fois pour le compte du FPI ainsi que pour l’intérêt des porteurs de parts, et doit répondre à certaines contraintes réglementaires :

  • Au moins 60% du portefeuille doit être composé d’actifs immobiliers apportés directement ou à travers des sociétés immobilières non cotées,
  • Il doit y avoir une disponibilité d’au moins 10% de liquidité du portefeuille pour financer le rachat des parts des investisseurs sortants.
  • Le reste du portefeuille peut comprendre des actifs financiers comme des valeurs mobilières, des actions, obligations…

Le FPI permet d’investir directement en évitant les contraintes de l’immobilier direct. Les investisseurs seront des porteurs de parts, au même titre qu’un investisseur en SCPI.

Le FPI est dit « fiscalement transparent » et est donc exonéré d’impôts, mais doit s’engager à distribuer sous formes de dividendes aux porteurs de parts :

  • 85% de produits courants ;
  • 85% de plus-value.

Le FPI peut réaliser quatre types de revenus imposables :

  • Les loyers perçus par des immeubles nus qu’il détient, sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent également être soumis au régime micro-foncier (lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000€) sous réserve que le FPI ne détienne pas un immeuble relevant d’un régime spécial de taxation. La limite de 15 000€ de recettes s’apprécie par rapport à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, y compris les revenus correspondant aux droits dans les bénéfices du FPI.
  • Les loyers perçus par des immeubles meublés qu’il détient, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
  • Les revenus financiers et dividendes issus des placements dégagés par sa trésorerie et ses participations, sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ;
  • Les plus-values qu’il dégage à l’occasion de la cession des actifs immobiliers détenus et du rachat/cession des parts, sont imposées dans la catégorie des plus-values immobilières, à condition que le fonds respecte la prépondérance immobilière définie à l’article 150 UC du CGI. Les plus-values réalisées sont imposées au taux de 19% après abattement pour durée de détention.

Investir en FPI comporte de nombreux atouts. Cela offre une gestion immobilière souple et dynamisée, une liquidité facilitée, une gouvernance renforcée ainsi que les mêmes avantages que pour un investissement en SCPI. En effet, investir en FPI permet d’investir dans la pierre, même avec une mise de départ modeste, d’épargner sans souci de gestion, de constituer et transmettre son patrimoine, d’obtenir des revenus réguliers et enfin de mutualiser le risque.

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