SCPI Scellier, bon ou mauvais élève de la SCPI ?

par | SCPI fiscale

SCPI SCELLIER

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) Scellier sont les premiers vecteurs de souscriptions de SCPI  en 2010 et en toute vraisemblance pour 2011 également. Malgré cet engouement qui ne se dément pas analysons ensemble les avantages et les contraintes de cet investissement. Reste t-il pertinent compte tenu de la conjoncture ?

 

  • Les raisons de l'engouement des SCPI Fiscales :

Le premier élément expliquant cet engouement réside dans le fait que les investisseurs en SCPI Scellier obtiennent dès la souscription une réduction d'impôts de 22 % de la valeur des parts acquises. Cette réduction de 22% se calcule sur un montant maximum de 300 000 € entrainant une réduction d'impôt de 66 000 € sur 9 ans.

Autres raisons :  il n'est pas demandé au souscripteur de gérer les biens de la SCPI, celle-ci  se chargeant de gérer la problématique locative. De plus, la SCPI Scellier de par sa taille tentera de mutualiser le risque par un grand nombre d'acquisitions réparties sur une multitude de biens.

  • SCPI Fiscale attention aux mauvaises surprises :

Malgré l'engouement pour les SCPI Scellier il est bon de connaitre également les contraintes liées aux SCPI fiscales. La durée de détention minimum est en moyenne de 12 ans pouvant aller jusqu'à 17 ans pour certaines.

Le souscripteur a pour obligation de détenir ses parts de scpi au minimum 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis par la SCPI Scellier.

Ensuite, étant donné que l'avantage fiscal n'est pas transmissible et que la rentabilité est faible (entre 2,5% et 3%), la revente des parts sur le marché secondaire est très difficile à moins d'accepter une baisse significative des parts pour pouvoir les revendre à un rendement attractif (entre 5% et 6%).

De plus, la SCPI Scellier est une SCPI à dissolution. La période de vente des biens immobiliers achetés par la SCPI peut être retardée jusqu'à 3 ans. (clause prévue dans les statuts de la SCPI afin de ne pas avoir l'obligation de vendre en période de crise).

Il est donc important de prévoir une possible période de détention plus longue que prévue initialement (entre 15 et 17 ans). En conclusion, malgré un avantage fiscal important à l'entrée, il pèse un certain nombre d'incertitudes sur la réelle rentabilité de cet investissement immobilier.

Les SCPI scellier ont fait l'acquisition de biens immobiliers en période de forte hausse du marché avec un rapport locatif faible, une liquidité très faible et une durée de détention longue. Dans le panel assez large des SCPI elle ne semble pas être le meilleur des placements immobiliers.

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L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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