Les différentes catégories de SCPI : Bureaux, Commerces, Diversifiées

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Les différentes catégories de SCPI : Bureaux, Commerces, Diversifiées

Les SCPI, Sociétés Civiles en Placement Immobilier, correspondent à un placement dans un parc immobilier locatif. Les biens à l'intérieur sont pour la majorité des SCPI de l'immobilier professionnel: des commerces, locaux commerciaux, entrepôts, cliniques médicalisées, bureaux, etc.

La Société de gestion se charge de tout pour les associés: sourcer les biens, les acheter, collecter les fonds auprès des investisseurs, sélectionner les locataires, collecter les loyers, distribuer les revenus aux associés, passer chez le notaire, payer la taxe foncière, etc. La seule tâche qui incombe aux investisseurs est la déclaration des revenus fonciers auprès de l'administration fiscale.

Les SCPI sont agréées par l'AMF (Autorité des Marchés financiers) et doivent répondre à de nombreuses obligations règlementaires.

Dénomination des SCPI

Les SCPI disposent de nombreux avantages: diversification, mutualisation du risque, absence de gestion, accès à une typologie de bien inaccessibles pour le portefeuille d'un simple particulier, etc. En fonction de votre montant d'investissement, vous possédez un certain pourcentage du patrimoine de la SCPI et donc recevez les revenus immobiliers en fonction de la quote part détenue au sein de la SCPI.

Il existe deux familles de SCPI: des SCPI fiscales que des SCPI de rendement. Comme son nom l'indique, l'objectif des SCPI fiscales est d'obtenir une réduction d'impôt ou bien un avantage fiscal. Celles-ci sont investies dans de l'immobilier d'habitation.

La SCPI de rendement est la typologie de SCPI plus courante. Son objectif principal est d'obtenir un revenu complémentaire dans le temps. C'est un placement qui séduit de plus en plus d'investisseurs aussi bien particuliers que professionnels. La collecte en 2018 a été de plus de 5 milliards d'euros.

Il existe plus de 180 SCPI sur le marché. C'est pourquoi, les SCPI de rendement se décomposent en différentes catégories, en fonction des biens dans lesquels elles choisissent d'investir. Ces différentes catégories sont détaillées ci-dessous.


Les SCPI diversifiées

Cette catégorie de SCPI a un portefeuille qui possède des bureaux, des commerces, des locaux d'activité, etc. Il faut tout de même que chacune des classes d'actifs ne dépassent pas plus de 85% du patrimoine de la SCPI. L'objectif est de mutualiser encore davantage les risques inhérents à la location d'un parc immobilier tels que les vacances locatives, les éventuels impayés, etc. 

Certaines de ces SCPI diversifient encore davantage le risque par le simple fait de sa zone géographique d'investissement. Par exemple, Corum Origin investit dans plusieurs pays de la zone européenne. Elle se distingue de ses concurrentes par une stratégie opportuniste. Sa petite soeur Corum XL se dirige de son côté en dehors de la zone euro.

Ces SCPI bénéficient de rendements attractifs et de plus d'opportunités que ces voisines par le large choix de biens immobiliers dans lequel elle peut investir. 
 

Les SCPI de bureaux

Celles investit dans le bureaux étaient historiquement celles qui avaient le rendement le plus élevé du marché. En effet, les loyers appliqués aux locataires de bureaux étaient plus élevés que ceux des commerces.

PF Grand Paris, gérée par une des plus vieilles sociétés de gestion, Périal, se distingue de ses voisines par sa stratégie orientée sur le développement du Grand Paris. Anciennement connue sous le nom de PF1, elle change son nom en début d'année 2018. Elle a ouvert son capital au cours de l'année 2017, passant de SCPI à capital fixe à SCPI à capital variable. Depuis elle a collecté plus de 30 millions d'euros et réalisé de nouvelles acquisitions.

Son patrimoine est à 94% composé de bureaux en zone paris et proche banlieue. Seul 16% se positionne en région.
 

Les SCPI de commerces

Les SCPI de typologie "commerce" investissent dans des commerces en pied d'immeubles soit en centre ville, mais également, dans des centres commerciaux. Il apparait plus facile de louer un bien se situant en centre-ville lorsque le locataire change.

Cristal Rente gérée par la société Inter Gestion est une des meilleures SCPI de commerce sur le marché français dont une grande majorité en province (80%) et le reste en région Ile de France pour 20%. Elle se positionne sur des biens de taille moyenne pour augmenter fortement sa diversification. De plus, ses statuts lui permettent de s'orienter également sur le marché des parkings et de l'éducation. 

Pourquoi investir en SCPI ?

A ce jour, le rendement moyen des SCPI du marché est de 4,35% par an. Pour un investissement immobilier sécurisé, cela reste un très bon rendement brut de charges. En effet, la majorité des investissements locatifs classiques peuvent sembler plus attrayant d'un point de vue rentabilité, cependant , il est à noter les éventuels coûts de peinture, changement de plomberie, etc qui sont à déduire du rendement initial et peuvent abaisser fortement l'intérêt de l'opération.

Face à des taux qui baissent de plus en plus, notamment celui des livrets qui va descendre en dessous de la barre des 0,75% et le rendement des fonds euros qui a un rendement qui baisse vite: entre 1,2% et 3,4% par an. Le placement dans des parts de SCPI devient d'autant plus intéressant pour un niveau de risque relativement faible. 
L'important lorsque l'on compose un portefeuille SCPI est de diversifier sur plusieurs SCPI: plusieurs sociétés de gestion, plusieurs stratégies d'investissement, etc. Ainsi, l'objectif est capter le plus d'opportunités sur le marché et d'amortir les éventuels risques.

Nous vous conseillons de faire appel à un conseiller indépendant pour vous accompagner dans vos recherches, et surtout pour définir si un tel projet est en adéquation avec votre situation et vos objectifs patrimoniaux. La sélection des SCPI doit se faire de la manière la plus rigoureuse possible pour que l'opération soit la plus pérenne possible dans le temps: analyse de la société de gestion, de la capitalisation, de la stratégie d'investissement, du taux d'occupation financier, du report à nouveau, de la gestion financière, des cessions et acquisitions effectuées, du gérant, etc.

Un investissement en SCPI reste un investissement immobilier et doit s'envisager sur le long terme, d'autant plus pour amortir les frais inhérents à l'immobilier: frais de notaire, frais d'expertise... Nous vous recommandons de les conserver un minimum de 8 à 10 ans.

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