Les meilleures SCPI de rendement en ce début 2017

Dans cet article, nous retrouvons des SCPI qui affichent des rendement inférieurs à d'autres mais pour des questions de devenir ou d'imposition, elles se distinguent et méritent leur place dans notre palmarès.

Une SCPI est cadrée par l’autorité des marchés financiers. Celle-ci mandate un expert indépendant qui valorise le patrimoine de la SCPI. Si la valeur du patrimoine augmente ou diminue de 10%, la SCPI doit réévaluer son patrimoine et donc le faire savoir aux investisseurs (notamment par un bulletin trimestriel d’information et un rapport annuel). 

L’investissement est donc encadré et bien suivi. Vous n’avez pas de frais de notaire/agence, en revanche des frais de sortie qui avoisinent 10% (plus les 12% pour les SCPI européennes). C’est donc un investissement que nous conseillons pour une durée minimale de 8-10 ans. 

Nous vous le recommandons surtout pour la retraite afin de vous constituer des revenus complémentaires. En cas de coup dur, les parts de SCPI se revendent rapidement (aujourd’hui c’est entre 15 jours et un mois).

Reste à choisir la ou les SCPI sur lesquelles investir. Il faut savoir que les SCPI sont réparties en France, en Europe et bientôt dans le monde. Certaines sont anciennes et assez grosses (dépassant le milliard de capitalisation) et certaines plus récentes et dynamiques. D’autres sont en restructuration et annoncent de bons espoirs de revalorisation. En fonction de ces critères on va faire un choix et ce choix dépend de votre profil.

A- Fiscalité des SCPI françaises pour un montant de 10 000€

Comment savoir ce que rapporte une SCPI en net fiscal ? 

Si une SCPI affiche un rendement de 5% net de charge il faut ajouter l’impôt et les taxes à payer derrière pour avoir un chiffre réaliste. 

Ce sont des revenus fonciers : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux

Exemple : 10 000€ à 5% de rendement 

10 000€ x 0,05 = 500€/an 

Après fiscalité et prélèvements sociaux (si vous êtes à 30% plus 15,5% de prélèvements sociaux) : 500€ x 0,545, (100% - 45,5% soit 0,545) = 272,50€/an net de fiscalité. Cela représente une rentabilité de 4,02%. 

Exemples de SCPI françaises :

- La SCPI PFO du groupe Périal

C’est la SCPI qui n’est ni défensive ni dynamique, elle fait partie du groupe Périal qui a su faire ses preuves. Par ailleurs, elle bénéficie d’un changement d’équipe qui devrait lui permettre d’obtenir à la fois une augmentation du rendement et d’une augmentation du prix de part. 

1) Le groupe Périal

Créé en 1965, Périal affiche une capitalisation de 1,8 milliards d’euros et gère à ce jour 3 SCPI différentes. Ce groupe s’est donc spécialisé uniquement sur les SCPI et en a fait son coeur de métier. C’est un des acteurs incontournables. 

2)  La SCPI PFO

- Création : 1992

- Capitalisation : 353,6 millions d’euros

- Prix de part : 932€ (avant c’était une SCPI à capital fixe, les années passées ne sont pas un bon indicateur)

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 : 5% 

- Taux d’occupation financier : 84,9%

- Report à nouveau : 40 jours

- Frais de sortie : 11,4%

- Répartition géographique majoritaire : Province 50%, Ile de France 48%

- Répartition sectorielle majoritaire : 78% bureaux

- Principales localisations : Clichy, Garenne-Colombes, Ivry, Mougins

- 336 locataires

- Délai de jouissance : 4 mois

- Nombre d’immeubles représentant plus de 5% de la valeur totale du patrimoine : 1

La SCPI PFO est une ancienne SCPI à capital fixe, elle a un taux d’occupation en progression avec une assez bonne rentabilité. La restructuration de ses équipes et le sérieux de Périal justifie de l’insérer dans notre allocation.

Face à l’engouement des investisseurs sur PF02 qui, en 6 ans, est devenue une des plus grosses SCPI du marché et donc possède aujourd’hui un profil défensive, Périal a choisi de relancer PF0, SCPI plus ancienne mais qui était “en sommeil” depuis des années. A l’origine, c’est une SCPI à capital fixe surtout orienté bureau, l’objectif de Perial est de faire de PF0 sa “nouvelle” SCPi dynamique à capital variable. Leur objectif est de restructurer le parc immobilier en visant une répartition équilibrée entre bureaux, commerces et actifs acycliques (crèches…). Son histoire permet à PF0 de viser une rentabilité légèrement supérieure à 5% dans les années à venir, alors que la tendance des SCPI classiques est de descendre leur rentabilité en dessous de 5%.

- La SCPI Epargne Pierre du Groupe Voisin

SCPI la plus jeune, la plus dynamique et affichant un rendement supérieur, elle est dans notre allocation celle qui permet de chercher plus de rendement.

1)  Le groupe Voisin

Créé en 1968, Voisin SAS ne gère que 4 SCPI pour un total de 210 millions d’actifs sous gestion. L’équipe du groupe Voisin est restreinte à 15 collaborateurs. A l’inverse d’Amundi, on à affaire à une petite structure plutôt familiale.

2) La SCPI Epargne Pierre

- Création : 2013

- Capitalisation : 15,6 millions

- Prix de part : 205€ (200€ les années passées)

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 : 6%

- Taux d’occupation financier : 100%

- Report à nouveau : 34 jours

- Répartition géographique majoritaire : Province 100%

- Répartition sectorielle majoritaire : principalement bureaux, à venir commerces

- Délai de jouissance : 5 mois

- Nombre d’immeubles représentant plus de 5% de la valeur totale du patrimoine : 4 (amené à baisser comme chiffre)

Epargne Pierre est créée en 2013, jeune et dynamique elle a sa place sur le marché des SCPI. Le groupe Atland filiale du groupe Voisin a investit 10 millions pour le lancement de la SCPI permettant le versement de loyers immédiat. Les équipes ont recruté l’ancien directeur de PFO2 s’assurant ainsi une bonne stratégie d’expansion.

- La SCPI Primovie du groupe Primonial Reim

C’est une SCPI acyclique c’est à dire qu’elle est investie en partie sur des établissements de santé. La santé est une chose dont toute société a besoin peu important les cycles économiques. Par ailleurs, il serait logique que cette SCPI revalorise bientôt son prix de part à la hausse car cela fait longtemps qu’elle ne l’a pas fait.

1) Le groupe Promonial Reim

Créé en 1989, Périal affiche une capitalisation de 4,2 milliards d’euros et gère à ce jour 6 SCPI différentes. Primornial Reim gère non seulement des SCPI mais aussi ses clients en gestion privée. Elle est donc très proche de ses conseillers proposant ses SCPI.

2) La SCPI Primovie

- Création : 2012

- Capitalisation : 685 millions d’euros

- Prix de part : 191€ 

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 : 4,85% 

- Taux d’occupation financier : 97,3%

- Frais de sortie : 9,15%

- Report à nouveau : 12 jours

- Répartition géographique majoritaire : Province 67%%, Paris 48%, Ile-de-France 14%, Allemagne 3%

- Répartition sectorielle majoritaire : 39% santé, 37% Divers, Bureaux 24%

- Principales localisations : Lyon, Mâcon

- Délai de jouissance : 4 mois

- Nombre d’immeubles représentant plus de 5% de la valeur totale du patrimoine : 3

 Cette SCPI n’apporte pas le meilleur rendement mais affiche une bonne espérance de revalorisation à l’avenir. Pour cette raison, je trouve qu’elle a son sens.

B- SCPI européennes pour un montant de 10 000€

Certaines SCPI sont européennes ou majoritairement européennes, cela permet d’avoir une fiscalité plus avantageuse notamment parce que les prélèvements sociaux sont exclus.

Pour cette raison, c’est un investissement attractif car vous avez une grande ventilation immobilière en ayant un cadre fiscal attractif.

Exemples de SCPI européennes :

- La SCPI Corum

1) Corum

C’est aujourd’hui l’un des acteurs majeurs. En effet, créé en 2011, ce groupe a lancé sa première SCPI un an après sa création en se développant principalement hors de France. A ce jour, Corum compte lancer une nouvelle SCPI mondiale qui devrait attirer de nouveaux investisseurs. La SCPI Corum est une SCPI qui a su développer l’investissement à l’étranger en comprenant qu’en France, il était difficile de se positionner pour une nouvelle venue. Cela a permis aux investisseurs de diversifier le risque tout en restant dans un cadre privilégié tant du point de vue rendement que du point de vue fiscal. C’est donc une SCPI dynamique par excellence, elle a investi son patrimoine en partie en France, et en grande partie en Europe de l’Ouest (Allemagne, Pays Bas, Belgique, Portugal, Ile Canaries…). Elle se positionne dans les commerces et les bureaux avec un patrimoine à 80% européen.

2) La SCPI Corum

- Création : 2012

- Capitalisation : 563 millions

- Prix de part : 1060 euros

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 :  6%

- Taux d’occupation financier : 99,4%

- Report à nouveau : 27 jours

- Frais de sortie : 11,96%

- Répartition géographique majoritaire : Pays-Bas 34%, Allemagne 19%, Province 11%, Italie 10%, Ile de France 9%

- Répartition sectorielle majoritaire : Bureaux à 50%

- Principales localisations : Cork, Utrecht, Anvers

- 106 locataires

- Délai de jouissance : début du 6ème mois

- Nombre d’immeubles représentant plus de 5% de la valeur totale du patrimoine : 4

- La SCPI Novapierre Allemagne du groupe Paref Gestion

C’est une SCPI commerciale qui est basée en Allemagne. Assez jeune, elle présente l’intérêt d’investir sur des biens où le prix au mètre carré n’est pas très élevé. 

Suivant le modèle attractif de Corum, qui a pris le parti d’investir dans des immeubles hors de France, Paref a choisi de se positionner uniquement sur l’Allemagne et sur des commerces. C’est une SCPI plus jeune (créée début 2014). Novapierre Allemagne possède un très beau potentiel et a commencé à distribuer ses premiers loyers en 2015. Une analyse du secteur laisse à penser que la SCPI s’approchera à court terme de rentabilité locative proche de 5% tout en investissant dans un pays à l’économie rassurante. A l’instar de Corum, les loyers générés hors de France sont également attrayants fiscalement parlant. De plus, du point de vue fiscal, l’absence de prélèvements sociaux est une réelle économie.

Ce choix de SCPI se justifie à terme par une espérance d’augmentation du prix de part. 

1)Le groupe Paref Gestion

 Le groupe Paref Gestion est un des plus solides groupes sur le marché des SCPI avec 5 SCPI sous gestion et une capitalisation à 1,2 milliards d’euros.

2) La SCPI Novapierre Allemagne

- Création : 2014

- Capitalisation : 140 millions

- Prix de part : 255 euros

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 : 4,80%

- Frais de sortie : 12%

- Taux d’occupation financier : 99%

- Répartition géographique majoritaire : 100% Allemagne

- Répartition sectorielle majoritaire : 100% Commerces

- Principales localisations : Rottenburg, Moosburg

- 26 immeubles

- Délai de jouissance : début du 5ème mois

La SCPI Novapierre Allemagne présente un rendement avoisinant les 4,8%, ce qui n’est pas le meilleur rendement mais du point de vue de la fiscalité, il n’y a pas de prélèvements sociaux.

- La SCPI Eurovalys du groupe Advenys Investment Managers

Eurovalys affiche un rendement espéré pour 2017 à 4,5% nets de prélèvements sociaux. C’est une SCPI très jeune qui date de 2015 et qui capitalise 45 millions d’euros. Elle est basée à 100% en Allemagne dans des grandes villes (exemple : Francfort) et uniquement sur des bureaux. Elle dispose sur place d’une équipe qui source les biens. Par exemple, lorsque Volkswagen a eu des soucis sur ses tests pollution, ils ont mis en vente un de leurs locaux bradés qui a été racheté par Eurovalys à un prix inférieur à celui du marché. Du point de vue de la fiscalité et du point de vue de l’avenir de la SCPI, nous sommes confiants. 

 

1)                Le groupe Advenys Investment Managers

C’est un groupe capitalisant 7 milliards sous gestion et gérant 6 SCPI. Ils se concentrent principalement sur l’immobilier et proposent aujourd’hui des SCPI qui affichent les meilleurs espoirs de performances.

2)               La SCPI Eurovalys

- Création : 2015

- Capitalisation : 57,5 millions

- Prix de part : 1000 euros

- Rendement net de charge hors fiscalité hors prélèvements sociaux espéré en 2017 : 4,50%

- Frais de sortie : 11,40%

- Taux d’occupation financier : 100%

- Répartition géographique majoritaire : 100% Allemagne

- Répartition sectorielle majoritaire : 100% Bureaux

- Principales localisations : Francfort

- Délai de jouissance : Début du 4ème mois