Quels sont les critères de performances à regarder pour investir en SCPI ?

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Quels sont les critères de performances à regarder pour investir en SCPI ?

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pour commencer par une explication, les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont des véhicules investis en immobilier tertiaire. À la différence de l’immobilier de logement direct, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise comme par exemple les commerces, les bureaux, les hôtels, ou encore les Ehpad privés etc. Les revenus locatifs ainsi générés permettent aux sociétés de gestion de distribuer des dividendes sous forme de loyers, aux détenteurs des parts de SCPI. En 2019, un nouveau record a été atteint dans la collecte des SCPI. En effet, d’après Frédéric Tixier, journaliste financier, la collecte des SCPI a atteint un montant de 8,6 Md€, une collecte supérieure de 70% à celle de 2018. Cela car les investisseurs trouvent un cadre rassurant dans les SCPI de par leur tangibilité.

Un investissement en SCPI reste très accessible avec un investissement à partir de quelques centaines d’euros en fonction des SCPI. C’est un excellent outil de transmission de patrimoine qui peut également être intégré dans les assurances vie. Dans ce cas, les dividendes distribués par la SCPI seront réinvestis au sein du contrat pour l’achat de nouvelles parts.

Si l’on considère le contexte actuel, tous les placements d’épargne ont subi les conséquences de la crise sanitaire. Pourtant, tous ces placements ne réagissent pas de la même manière : les marchés financiers ont subi un revers considérableau mois de mars 2020 alors certains épargnants se sont rapidement dirigés vers des « valeurs refuges » telles que l’or ou l’immobilier. À ce titre, les placements en « pierre papier »obtiennent une belle performance, cela grâce à différents atouts : la diversification du patrimoine immobilier permettant de diminuer le risque, des locataires reconnus aux états financiers solides ainsi que les dépôts de garantie et les reports à nouveauqui permettent d’assurer les investissements en SCPI. Mais, concrètement, quels sont les critères de performance à regarder avant d’investir dans une SCPI ? Retour détaillé sur les critères de performances des SCPI !

 

Les différents critères à regarder :

Le rendement

Le premier critère qui intéresse beaucoup d’investisseurs est le rendement de l’investissement. Nous le savons, chaque épargnant souhaite un rendement intéressant en corrélation avec le risque pris lors d’un investissement. La moyenne des rendements en SCPI est aujourd’hui d’environ 4.5%. Les SCPI ont donc de très bons rendements face aux risques pris, qui reste très modéré comme il est expliqué précédemment.

L’ancienneté :

L’ancienneté d’une SCPI correspond à l’année de sa création et donc permet de connaître la santé financière de la SCPI. Lors de votre choix de SCPI, l’ancienneté est à prendre en compte. En effet, il peut être préférable de privilégier une SCPI ayant une certaine ancienneté puisque cela vous permettra de connaître la vie de la SCPI avec ses différents investissements ou ses différentes ventes de biens dans différents contextes de marché. En effet, aujourd’hui, certaines SCPI ont plus de 30 ans d’ancienneté et ont donc traversé plusieurs crises tout en gardant une certaine résilience face à cela.

La capitalisation :

La capitalisation d’une SCPI représente notamment la taille de la SCPI. Il est aussi important de la prendre en compte en tant qu’indicateur de performance. Cependant, même si une grosse capitalisation sera plus rassurante pour tout épargnant puisque cela peut représenter une importante collecteet par conséquent une SCPI attractive, il faut faire attention puisque cette forte capitalisation se traduit obligatoirement par un parc immobilier conséquent à entretenir et à gérer. Il est donc important de combiner chaque indicateur ensemble et de trouver le juste milieu.

Le report à nouveau (RAN) :

Tout d’abord, le report à nouveau d’une SCPI correspond à une réserve de trésorerie qu’effectue les SCPI afin de préserver un bon rendement sur des années consécutives. Chaque SCPI fait le choix d’établir un report à nouveau ou non. Ce report à nouveau permet de vérifier la solidité de la SCPI, il permet également d’établir un bon roulement des locataires, la gestion du parc immobilier de par son entretien avec des travaux de rénovations par exemple. En cas d’impayé de loyer lors d’une crise par exemple, il permet aux investisseurs d’obtenir leur loyer tous les mois, ce qui est un très bon indicateur de performance. On peut donc voir le RAN comme un filet de sécurité permettant de garder un bon rendement même lors de périodes plus difficiles. Il y aura d’ailleurs peut être quelques SCPI qui s’en serviront en 2020 suite aux problèmes liés au COVID.

Le taux d’occupation :

Le taux d’occupation se trouve sur le document d’information de chaque SCPI puisque c’est une obligation de transparence des sociétés de gestion. Il correspond à la proportion du parc immobilier louée et occupée à l’instant T. Ce taux peut varier à la hausse ou à la baisse sans inquiétude significative puisque cela peut être dû à des travaux de rénovations en cours par exemple. Il est cependant important de s’informer sur ce taux d’occupation avant d’investir dans une SCPI afin de savoir si les biens dans lesquels vous décidez d’investir votre épargne sont actuellement occupés par des locataires ou non.

La stratégie d’investissement et de diversification :

La stratégie d’investissement et de diversification va vous permettre de comprendre d’où viennent les bons rendements des SCPI. En fonction du marché, les sociétés de gestions peuvent décider d’orienter leur stratégie sur différents secteurs ou différentes zones géographiques par exemple. Vous pouvez donc consulter, en amont, les stratégies prévues sur chaque SCPI. Par exemple, sur cette période de crise sanitaire, beaucoup de SCPI s’orientent sur la santé et les Ehpad par exemple, qui sont des secteurs en pleine expansion. Ces stratégies vous permettront d’aiguiller votre choix également en fonction de vos convictions.

Pour choisir d’investir en SCPI mais surtout pour effectuer le choix de quelles SCPI choisir, il faut considérer tous ces indicateurs ensemble et non séparément. En effet, une bonne SCPI sera meilleure sur un indicateur plutôt qu’un autre mais sa solidité sera représentée par l’un d’entre eux. Dans tous les cas, si vous souhaitez plus d’informations sur un investissement en SCPI, n’hésitez pas à contacter votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller en fonction de vos besoins, de vos envies et de votre épargne.

L'auteur de l'article
Stéphane SCHAEPELYNCK

NP Consulting : Inscrit à l'ORIAS sous le numéro 10053014 et auprès de l'ANACOFI en qualité de conseiller en investissement financier enregistré sous le numéro E008357, agréée par l'AMF.
NP Courtage : Inscrit à l'ORIAS sous le numéro 14 005 061.

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