Les SCPI européennes en plein essor

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement immobilier. La SCPI permet de réunir plusieurs investisseurs autour d’une stratégie spécifique, qui sera mise en place par une société de gestion qui va gérer la SCPI pour le compte de l’investisseur. L’investisseur n’investit pas directement dans l’immobilier, mais dans une structure juridique qui elle-même va investir dans l’immobilier. On parle de « Pierre Papier ».

Les deux principales formes de SCPI sont les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les premières génèrent des compléments de revenus, les secondes permettent de bénéficier d'avantages fiscaux.

Les loyers issus de SCPI sont taxés comme des revenus fonciers (assez fortement) ce qui réduit le rendement. L’avantage des SCPI c’est qu’elles permettent de fédérer un rendement d’investisseur donc d’atteindre la taille critique, de diversifier le risque et de financer le recours à des professionnels.

Comment contourner le problème de la fiscalité ?

Une SCPI française est fortement fiscalisée. Les loyers reçus par l’investisseur sont d’une part fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu et donc à la tranche marginal d’imposition et d’autre part, au titre de la CSG (contribution sociale généralisée) qui est passée à 17,2%.

Toutefois, l’investissement dans une SCPI Européenne permet une toute autre fiscalité. En effet, la SCPI qui possède un patrimoine investit hors de France, n’est déjà pas soumise à la CSG. De plus, en raison des conventions fiscales, entre la France et les autres pays européens, afin d'éviter la double imposition, la France octroie une réduction d'impôts. En effet l’investisseur ne sera pas fiscalisé au titre de sa tranche marginale d’imposition, mais de sa TMI moins le taux moyen. Pour rappel, le taux moyen c’est le montant de l’impôt divisé par le revenu imposable, que l’on ramène par la suite à un pourcentage.

Exemple : une personne investit dans une SCPI pour 100 000 euros, avec une rentabilité à 5%. Les loyers perçus sont de 5000 euros. Considérons qu’il a une TMI de 30%. Son imposition sera de 30 – 17 (taux moyen), soit 13%. 5000 x 13% = 650 euros.