Les SCPI sont-elles toujours intéressantes en ces temps ?

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Les SCPI sont-elles toujours intéressantes en ces temps ?

Le Covid19 en plus d'être une crise sanitaire majeure, est une crise économique dont les effets et l’importance sont encore inconnus.

L’une des annonces faites par le président de la République Emmanuel Macron, était de permettre le report de loyer, et de charges afin d’aider les entreprises à traverser le confinement et la crise. Une effort national a également était demandé.

Quels impacts sur les SCPI ?

Il est nécessaire de faire déjà une grosse distinction. On parle de SCPI mais il s’agit là d’un type de placement. Il y’a en France à la fin 2019, 191 SCPI gérée par 36 sociétés de gestion. Chaque SCPI peut avoir des politiques d’investissements différentes. Certaines vont investir en fonction des types d’actifs (bureaux, commerces, habitations, santé, logistiques, hôtellerie, etc…), et des lieux (Paris, Grands Paris, France, Zone euro, hors zone euro, etc…). En fonction de leur politique d’investissement les SCPI n’ont donc pas été impactées avec la même intensité. Celles possédant beaucoup de commerces ou d’hôtels ont été plus durement impactées que les autres.

Il est important de souligner que sur les 9,2 Milliards d’euros d’investissement fait par les SCPI en 2019, seuls 12% concerne les locaux commerciaux et 4% pour l’hôtellerie. La catégorie est largement délaissés en comparaison des bureaux (63%) car ils sont considérés plus risqués en terme locatif et avec parfois plus de gestion ou de vacances locatives entre 2 locataires plus important que dans le secteur des bureaux par exemples.

Le résidentiel qui ne représentait que 6,60% des actifs sur l’ensemble des SCPI n’est lui que peu impactés par le virus ou la crise car tous doivent rester confinés, les locataires ne sont pas partis de leur logement et pour le moment l’utilisation d’aide en a fait un secteur protégé. Pour le reste de l’article, l’accent sera mis sur les actifs dont les locataires sont des entreprises.

Lorsque les locataires sont des entreprises, généralement le loyer est payé trimestriellement. Le loyer du mois de Mars était donc souvent déjà payé depuis quelques temps. Concernant celui du mois d’avril, c’est différent en fonction des cas.

Dès l’annonce de ces mesures et du confinement, tous les locataires n’ont pas demandés de report ou d’annulations du loyer. La société de gestion CORUM AM qui gère 3 SCPI (Corum Origin, Corum XL, Eurion) pour presque 1,7 Milliard d’actifs, a eu 30% de ces locataires à travers l’Europe qui sont entrés en contact avec eux pour négocier à propos de leur loyer. Les sociétés de gestion ont répondu au cas par cas. Avant de parler des différentes solutions trouvées, il faut souligner que de nombreuses sociétés de gestion considèrent leurs locataires comme étant leurs clients. Conserver une bonne relation avec leurs locataires est important pour garder les locataires de qualités et forcer les entreprises à payer en refusant les reports ne sera pas bénéfiques pour les SCPI. En effet, les sociétés de gestion partent du postulats qu’il vaut mieux conserver un locataire en difficulté passagère mais qui a toujours payé plutôt qu’un local vide sans que l’on sache quand il sera reloué, ni si la crise va diminuer à l’avenir les loyers ou quel sera le niveau de demande de la part des locataires.

Partant de ce postulat de départ, les négociations avec les locataires ont été faites. Elles n’ont pas été faite à l’aveugle mais bien souvent en se basant sur le secteur d’activité et les documents financiers du locataire. Une sélection fut donc faite, les locataires « opportunistes » qui ont demandés un report sans raison valables ont été éconduits par les sociétés de gestion.

Pour les demandes justifiées, plusieurs solutions ont été mise en place, suppression du loyer, report des loyers, échéancier de paiement, mensualisation du loyer,…

Attention, la suppression du loyer est une mesure qui a été peu ou pas prise. Cela dépends encore une fois de la classe d’actifs du locataire.

Le traitement de toutes ces demandes, a pu être permis car les sociétés de gestion ont continué leur travail en confinement comme beaucoup d’entreprises du secteur. Néanmoins toutes les sociétés de gestion n’ont pus pour leur SCPI traités les demandes avec la même efficacité. En effet celles qui ont internalisées leur service de gestion locative ont pu réagir plus rapidement que les autres qui devaient passer par un tiers pour communiquer avec le locataire.

Du fait de la particularité des loyers commerciaux, le premier trimestre a pour le moment peu impactés les SCPI non spécialisées dans le commerce notamment. Cependant le facteur inconnu reste sur ce qui adviendra au 2nd et 3ème trimestre.

Toutefois, de nombreuses SCPI (comme celles gérées par la Société de gestion Périal), possèdent des reports à nouveau. Le report à nouveau (ou RAN) est une notion comptable pas seulement applicable aux SCPI, qui consiste a ne pas distribuer une partie des loyers et a constituer avec un fonds de trésorerie. Ce fonds serait utilisé pour plusieurs raisons qui diminueraient le loyer ou la performance de la SCPI. Il est exprimé soit en pourcentage soit en nombre de jour du revenu annuel. Le report à nouveau n’est pas présent dans toutes les SCPI pour plusieurs raisons que nous ne préciserons pas dans cet article. Il est néanmoins important d’avoir des SCPI avec un fort report à nouveau dans son allocation.

Ce report à nouveau pourra donc être utilisé en partie par certaines SCPI pour pallier au non paiement des loyers.

Comment les SCPI vont elles pouvoir réagir à cette crise ?

L’année dernière, la collecte des SCPI a réalisé un record historique atteignant les 8,6 Milliards d’euros, avec une continuité des investissements en ce début 2020 et un délai de jouissance variant de 4 à 6 mois, les SCPI ont du cash à investir, beaucoup de cash. Un adage bien connue en période de crise est le cash est roi, cela c’est prouvé a plusieurs reprises.

A ne pas douter cette crise et ce confinement va créer des opportunités et les SCPI avec leurs réserves d’investissement pourront effectuer de très bonnes opérations. Certaines sociétés de gestion ont confié s’intéresser au secteur des locaux commerciaux jusqu’ici délaissé car il sera le plus impacté par cette crise et de nombreuses opportunités vont se créer à ce sujet.

Les SCPI ont donc jusqu’à présent bien résister à la crise et ont les moyens de continuer à résister. Elles ont également les moyens de saisir les opportunités qui vont se créer. L’immobilier continue son travail de valeur refuge et se permet de surperformer un certain nombre d’autres outils d’épargne.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

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