Bien choisir sa SCPI

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Quand l’on cherche à investir dans l’immobilier ou bien dans divers autres secteurs, il est important de choisir précisément ses actifs selon des critères stratégiques établis. Cela afin de maximiser ses rendements et minimiser ses risques. Il convient donc de comprendre comment bien choisir sa SCPI.

 

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Ce que l’on appelle plus communément « Société Civile de Placement Immobilier » est une société de gestion agréée ayant pour but l’investissement locatif dans des parcs immobiliers (bureaux, immeubles, hôtels…). Il est possible d’acheter des parts de l’entreprise afin de toucher un dividende provenant des loyers récoltés. Cette méthode d’investissement se rapproche étroitement du crowdfunding puisque les investisseurs fournissent de la liquidité pour permettre l’achat des biens et ainsi détenir le droit à un rendement. Une SCPI donne donc la possibilité d’investir dans une multitude de biens sans subir les problèmes de gestion et sans le besoin d’effectuer un crédit immobilier. Ces actifs permettent de percevoir un revenu passif régulier ainsi que d’apprécier des possibilités de défiscalisation.

 

À l’ère des bulles et crises financières, l’immobilier paraît un pari intéressant, se présentant comme un secteur très résilient. Les actifs d’une SCPI peuvent être détenus sur des contrats d’assurances-vie ou autres produits d’épargne en unités de compte, soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu.

 

Quel sont les critères importants ?

Si vous faites le choix d’investir dans une SCPI, il y a quelques critères à prendre en compte lors de votre sélection :

TDVM :

C’est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Il s’agit du ratio entre le montant des dividendes distribués dans l’année et la valeur des parts. C’est l’indicateur permettant de mesurer le rendement annuel de la SCPI en question. Une bonne SCPI avoisine environs les 4,5% ou 5%, voire plus. Soit huit fois plus qu’un Livret A. Certaines affichent des rendements supérieurs mais sont aussi plus risquées.

Récemment, l’AMF a changé l’appellation de ce taux, qui se nomme désormais « Taux de Distribution » (ou TD).

 

TOF :

C’est le Taux d’Occupation Financier. Il s’agit du ratio entre le montant des loyers réellement perçus, les indemnités d’occupation facturées et le total des loyers qui seraient facturés si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée. Le TOF moyen est actuellement de 90% en 2021. Un bon TOF avoisine au minimum les 93%. Certaines SCPI arrivent à garder un taux de 100%. Plus ce pourcentage est élevé, plus la SCPI en question est en capacité de produire des revenus locatifs et ainsi d’assurer les rendements pour ses investisseurs.

 

TRI :

Le taux de Rendement Interne se rapproche du TDVM et cherche à montrer le rendement de la SCPI sur une période donnée (5 ou 10 ans en général) en prenant en compte les rendements indexés sur les loyers ainsi que les plus-values immobilières provoquant la revalorisation annuelle des parts. Il reflète le gain réel de trésorerie du point de vue de l’épargnant.

 

Capital variable ou fixe :

D’un point de vue financier, les deux possibilités ne diffèrent pas. Les SCPI à capital variable sont en général plus appréciées car elles sont plus liquides. La société peut racheter vos parts si vous souhaitez vous retirer. Une SCPI à capital fixe implique de trouver soi-même un autre acheteur. Il est donc judicieux d’investir dans des parts à capital variable.

Certains affichent une meilleure résilience que d’autres : tel est le cas des SCPI bureaux qui, contrairement aux hôtels, ont bien résisté à la crise sanitaire. On conseillera également des valeurs sûres aux taux de distribution importants comme l’immobilier commercial, la santé ainsi que la logistique. Choisir un placement financier axé sur la diversification des secteurs est une approche tout aussi intéressante.

NB : N’hésitez pas à regarder l’historique d’investissement de la société de gestion qui vous intéresse. Vous éviterez ainsi les entreprises ayant déjà connu des problèmes financiers et/ou juridiques.

 

Investir en SCPI

Les sociétés de placement peuvent s’avérer très pertinentes dans une stratégie de gestion de patrimoine. Il convient donc de s’entourer d'experts afin d’optimiser son investissement immobilier. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos requêtes.

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L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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