Cession des parts de SCPI : quelle fiscalité ?

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Revendre vos parts de SCPI n’est pas sans conséquence sur votre imposition. Cette cession de vos parts relève de la fiscalité des plus-values immobilières. Une fiscalité qui ne s’applique que lorsqu’un associé décide de vendre.

 

Quelle fiscalité s’applique à la revente des parts de SCPI ?

La première condition pour parler de fiscalité est de réaliser une plus-value lors de la revente des parts de SCPI. Autrement dit, en prenant compte des frais de souscription pris par la SCPI à la sortie de l’investisseur, le prix de cession de la part doit être plus important que le prix d’acquisition initial.

Ces frais étant compris entre 8 et 12% du prix de vente des parts il faut donc, pour réaliser une plus-value, que le prix de vente net des frais de souscription* soit supérieur au prix d’achat. Si ce n’est pas le cas, le porteur de parts se retrouve en situation de moins-value et est donc exonéré d’impôts sur cette revente.

Une fois cette condition remplie, il s’agit de différencier l’imposition sur la plus-value réalisée des prélèvements sociaux. La première est à verser si les parts ont été détenues pendant moins de 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux sont à payer si la détention des parts est inférieure à 30 ans.

Lors de la revente, les parts de SCPI sont soumises à une imposition identique aux plus-values immobilières. Eh oui, bien que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier soient considérées comme des biens immobiliers en location indirecte**, leur régime fiscal reste le même que pour un bien immobilier en direct. En outre, le calcul de l’imposition doit prendre en compte la durée de détention des parts de SCPI. En effet, un taux d’abattement progressif s’applique.

Il est à noter que pour une durée de détention inférieure à 6 ans, l’abattement est nul pour les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu. Entre la 6ème et la 21ème année de détention, un taux d’abattement de 6% s’applique pour l’assiette d’imposition sur le revenu, et 1,65% pour les prélèvements sociaux. La 22ème année bénéficie d’un taux d’abattement spécial, à savoir 4% pour l’impôt sur le revenu et 1,60% pour les prélèvements sociaux. Concernant une détention supérieure à 22 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt sur la plus-value pour l’imposition sur le revenu. Ceci est également vrai pour les prélèvements sociaux, mais uniquement à partir de 30 ans. Ainsi, de la 23eme à la 30eme année, l’abattement des prélèvements sociaux est de 9%.

Par conséquent, la durée de détention influence la somme finale qui sera versée au titre de la taxation lors de la revente des parts de SCPI. Plus longtemps vous détiendrez vos parts, moins vous aurez d'impôts à verser lors de la revente. Ainsi, après avoir pris en compte les éventuels abattements dont vous pouvez bénéficier, la plus-value réalisée est imposée à hauteur de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux, ce qui offre donc un meilleur rendement net.

 

Qu’en est-il pour la fiscalité pendant la détention des parts ?

Maintenant que nous avons vu les spécificités de l’imposition sur la vente des parts de SCPI, concentrons-nous rapidement sur ce qu’il en est pendant la durée de détention. C’est un autre facteur important à connaître pour les personnes physiques et morales souhaitant investir en SCPI.

En cela, il est primordial de bien faire la différence entre les SCPI françaises et les SCPI européennes, connues pour leur fiscalité plus avantageuse.

Du côté des SCPI françaises, les revenus touchés sont imposés comme suit : la tranche marginale d’imposition ajoutée aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit 47,2% reversés à l’Etat français pour une personne ayant une tranche marginale de 30%.

Quant aux SCPI européennes, les revenus fonciers perçus sont imposés à la tranche marginale d’imposition minorée du taux moyen d’imposition, (qui se calcule en fonction de chacun).

De fait, pour une personne ayant une TMI à 30% et un taux moyen autour des 10%, on obtient un taux d’imposition de 20%, ce qui est presque 2,5 fois inférieur à une SCPI française.

* frais de souscription déduits du prix de vente.

** immobilier pierre-papier : les investisseurs sont propriétaires non pas d’un bien mais de parts de la société de gestion)

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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