Comprendre la liquidité des SCPI

SCPI | 3 min. de lecture

 

Contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent d’investir dans des projets immobiliers tout en bénéficiant d’une gestion externe professionnelle et d’une mutualisation des risques.

Placement souple et diversifié, l’épargne en SCPI est de plus en plus plébiscitée par les Français. S’il existe différentes formes de SCPI - SCPI de rendements, de plus-value et fiscales - investir au sein d’une ou plusieurs SCPI offre un rendement à long terme tout en profitant d’avantages fiscaux. Les parts de SCPI et leurs liquidités s’orientent de manière différente, selon qu'il s'agisse de SCPI à capital fixe ou de SCPI à capital variable.

 

Comment vendre ses parts de SCPI ?

Investir au sein d’une SCPI reste un risque financier, même si les 10 milliards de collectes nettes imputés à l’année 2022 symbolisent un véritable record. Tout investisseur en SCPI est libre de revendre l’ensemble ou une partie de ses parts, sous réserve qu’une obligation de durée de détention n’ait pas été signée dans son contrat initial.

La liquidité d’une SCPI représente la capacité à vendre des parts de SCPI. L’AMF conseille aux épargnants de garder leurs parts de SCPI en moyenne entre 5 et 8 ans avant de les revendre. Néanmoins, il convient de reconnaître qu'il est tout à fait possible de vendre ses parts de SCPI à tout moment. On note, par ailleurs, l’absence de frais à la revente de parts SCPI.

Le processus de cette vente dépendra malgré tout de la nature de la SCPI, à savoir si c’est une SCPI à capital fixe ou une SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe est une SCPI dotée d’un capital fermé, en dehors de périodes d’ouverture ponctuelles de ce même capital. De ce fait, et lorsqu’un investisseur souhaite se retirer d’une SCPI à capital fixe, les parts sont revendues soit de gré à gré (entre particuliers) soit sur le marché secondaire.

Organisé par la société de gestion en charge de la SCPI, le marché secondaire rassemble les demandes d’achat de parts ainsi que les offres de vente issues des associés.

SCPI à capital variable

On dit d’une SCPI qu’elle est « à capital variable » lorsque son capital peut varier, aussi bien à la hausse qu’à la baisse, dans la limite d’un montant prédéfini et figurant dans chaque statut SCPI. Avec une SCPI à capital variable, l’associé qui souhaite vendre ses parts passe directement par la société de gestion. Il lui suffit alors de remplir un formulaire dédié à cet effet.

À l’inverse d’une SCPI à capital fixe, le prix de rachat des parts d'une SCPI à capital variable est non seulement connu, mais publié par la société de gestion. La requête de rachat des parts est ainsi réalisée et les parts remboursées à l’associé, sous réserve toutefois qu’il existe des souscriptions pour un montant au minimum équivalent.

On notera cependant qu’en cas de revente avec une plus-value, un impôt sera dû. Il sera prélevé sur le produit de cette vente par la société de gestion, puis reversé au Trésor public.

 

Les principaux risques liés à une SCPI

Acquérir des parts de SCPI comporte toujours des risques financiers. Ces derniers diffèrent également qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou d'une SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Parmi les principaux risques financiers d’une SCPI à capital fixe, on remarque :

  • Une SCPI peut choisir de fermer son capital sur plusieurs années,
  • Le manque de possibilités d’acquérir de nouvelles parts,
  • Le prix de la revente des parts dépend de l’offre et de la demande,
  • Le prix des parts est fixé par les acheteurs, et peut s’éloigner de la valeur moyenne de l’immobilier détenu par la SCPI.

SCPI à capital variable

  • Le prix de revente des parts SCPI est fixé par la société de gestion,
  • Le prix est fonction de la valeur définie par des experts indépendants, sous le contrôle de l’AMF.

 

SCPI et marché secondaire

Le marché secondaire des SCPI permet aux différents investisseurs d’acquérir de nouvelles parts de SCPI, et aux associés, de revendre les leurs. Le marché secondaire des SCPI se montre comme un lieu de confrontation entre l’offre et la demande de parts de SCPI, un espace d’échanges qui reste toutefois organisé par les sociétés de gestion de chaque SCPI.

Le marché secondaire est prévu pour revendre ses parts de SCPI existantes. Si ce sont principalement les parts de SCPI à capital fixe qui composent le marché secondaire, on trouve également certaines parts de SCPI à capital variable.

Le prix des parts SCPI sur le marché secondaire est défini par un face-à-face entre les ordres d’achat des futurs associés et ceux des ordres de vente des investisseurs cédant. D’un côté, l’acheteur opte pour le nombre de parts qu’il a envie d’acquérir, tout en y rattachant un tarif maximal. D’un autre côté, le vendeur procède aux mêmes investigations en déterminant un prix de vente minimum. Au terme d’une période prévue pour l’enregistrement des ordres de vente et d’achat, c’est la société de gestion qui décide des prix des parts SCPI : c’est ce que l’on nomme le prix d’exécution. Tous les ordres effectués sont réalisés au prix d’exécution.

Précisons néanmoins qu’aucune disposition n’interdit aux détenteurs de parts de SCPI de procéder, par leurs propres moyens, à la revente de leurs parts. Ils devront cependant tenir le gestionnaire de la SCPI informé des transactions qu’ils ont accomplies.

 

Article publié le 22 Février 2023

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 60 articles rédigés

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