Comprendre les valeurs d’une part de SCPI

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Comprendre les valeurs d’une part de SCPI

 

Lorsque vous souhaitez acheter des parts de SCPI, vous vous retrouvez rapidement confronté à un grand nombre de termes techniques qui ne sont pas toujours faciles à comprendre. Cela est particulièrement vrai pour la signification des unités SCPI : celles-ci peuvent inclure des termes tels que “rappel”, “mise en œuvre” et "réinitialisation''. Que signifient-ils exactement ?

 

Il existe quatre types de valeurs pour les SCPI :

  • La valeur de souscription
  • La valeur de reconstitution
  • La valeur de retrait
  • La valeur de réalisation

 

La valeur de souscription

Seules les SCPI ouvertes utilisent le terme "valeur de souscription". Il est déterminé chaque année par la Société de Gestion sur la base de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, c'est-à-dire le prix de remplacement.

La valeur de souscription d'une SCPI ne peut s'écarter de plus de 10% de sa valeur de re-souscription, plus ou moins 10%. Cela inclut les frais de souscription, qui représentent entre 8 et 12 % du prix unitaire. Cependant, certaines SCPI se sont récemment lancées sur le marché de l'immobilier pierre-papier sans frais d’inscription. Les SCPI Remake Live et Iroko Zen, par exemple, entrent dans cette catégorie.

 

La valeur de reconstitution 

La valeur de reconstitution est le montant nécessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de l'entreprise : c’est la valeur recouvrable d'une SCPI. Il s'agit donc de la valeur de cession de la SCPI augmentée d'autres frais, tels que les frais d'actes notariés ou les commissions pour financer l'assistance professionnelle d'intermédiaires.

Le calcul du rapport entre la valeur de souscription (ou prix) d'une SCPI et sa valeur de recouvrement permet d'évaluer de manière fiable l'attractivité de l'investissement. Si une SCPI a un ratio inférieur à 100%, le prix d'une part est attractif car il est inférieur à sa valeur réelle. Ces informations vous permettront de déterminer si vous investissez dans une SCPI surévaluée ou sous-évaluée. Il est important de se rappeler que ce n'est pas le seul objectif à prendre en compte : la qualité des actifs dans lesquels la SCPI investit est tout aussi importante que le TOF (taux d’occupation financier) et le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).

 

La valeur de retrait

Dans le cas des SCPI à capital fixe, la valeur de rachat est appelée “valeur de retrait''. Il s'agit de la différence entre le prix de l'abonnement et le prix d'entrée. Lorsqu'un actionnaire vend tout ou partie de ses actions, il reçoit ce prix.

La valeur de rachat est l'élément clé du calcul du prix d'achat de vos parts si vous décidez d'investir dans une SCPI par le biais d'un contrat d'assurance-vie.

 

La valeur de réalisation

La valeur de réalisation de la SCPI est égale à la valeur totale de son patrimoine, c'est-à-dire la valeur nette de :

  • Son parc dans l'immobilier,
  • Ses autres intérêts (notamment les liquidités).

La valeur de réalisation de la SCPI détermine le prix d'une des parts de la société si tous les biens immobiliers effectivement détenus par la société et tous les actifs de son portefeuille étaient vendus.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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