La donation de parts de SCPI : Étude de cas

Est-il possible de transmettre des parts de SCPI ?

Il est tout à fait possible de réaliser une donation de vos parts à vos enfants ou petits-enfants. En revanche, cette donation ne pourra s’appliquer qu’à vos parts de SCPI de rendement. Il n’est pas possible de donner vos parts de SCPI fiscales. Étant donné qu’elles offrent une réduction d’impôts, le propriétaire est dans l’obligation de conserver ses parts tout au long de l’avantage. Il ne peut donc pas les donner.

L’avantage des SCPI contrairement à l’immobilier classique est que les parts sont divisibles. Il est donc possible de transmettre vos parts à un ou plusieurs de vos enfants sans procéder à la vente des parts notamment en cas de désaccord.

 

Pourquoi transmettre ses parts ?

 

Dans l’abattement

Le but de cette donation est de transmettre tout ou une partie de son patrimoine à sa descendance tout en bénéficiant des abattements octroyés par l’administration fiscale. Il vous est ainsi autorisé de faire une donation de 100 000€ par enfant ou de 31 865€ par petit-enfant tous les 15 ans en étant exonéré d’imposition.

 

Supérieur à l’abattement

Si vous souhaitez réaliser une donation supérieure à l’abattement autorisé, cela est tout de même possible. Le barème des droits de donation progressifs sera alors appliqué sur le montant excédent après déduction de l’abattement.

Pour avoir plus d’informations sur le fonctionnement d’une donation, nous vous invitions à consulter la page « CALCUL ET PAIEMENT DES DROITS » sur le site internet impots.gouv.fr 

 

Transmettre en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Comme tout bien immobilier, il est possible de transmettre la pleine propriété du bien ou de transmettre le bien en démembrement, c’est à dire seulement la nue-propriété ou l’usufruit.

Nu-Propriétaire :

Cela signifie que vous êtes le propriétaire du bien mais vous n’avez pas la jouissance du bien. En d’autres termes, vous ne toucherez pas les revenus locatifs mais vous pouvez revendre votre bien sous condition d’avoir l’accord de l’usufruitier.

 

Usufruitier :

Cela signifie que vous avez la jouissance du bien mais non la propriété. Vous toucherez donc les loyers mais vous ne pourrez vendre le bien.

 

Nue-Propriété

L’avantage de transmettre uniquement la nue-propriété de vos parts à vos enfants est que vous conservez par conséquent l’usufruit. Un démembrement viager vous permettra donc de continuer à percevoir les loyers de vos SCPI jusqu’à votre décès. Ces revenus complémentaires permettront de pallier la diminution de vos revenus une fois arrivé à la retraite.

L’usufruitier déclare la valeur de la SCPI en pleine propriété, lorsque l’usufruit est dit « conventionnel ». A savoir lorsque la nue-propriété a été donné de son vivant, par testament ou bien par le biais d’une donation au dernier vivant.

En revanche, depuis la loi de finances de 2018, lorsque l’usufruit est dit « légal » (le conjoint survivant opte pour l’usufruit lors d’une succession), l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer l’IFI à sa valeur de détention, en fonction du barème fiscal usufruit/nue-propriété ci-après. De ce fait, une partie de la propriété du bien étant cédée, vous diminuez la valeur de votre patrimoine immobilier et, par conséquent, vous diminuez votre imposition à l’IFI si vous y étiez assujetti.

 

Pleine Propriété

Si vous souhaitez transmettre la pleine propriété de vos parts, vos donataires recevront à la fois l’usufruit et la pleine propriété. Ils deviendront donc propriétaire des parts et percevront les loyers.

 

Transmettre les fonds avant l’achat de parts

Si vous souhaitez transmettre les fonds avant d’investir en SCPI, il vous suffit de remplir le formulaire pour réaliser un don manuel et de vous acquitter des droits de donation suivant le barème fiscal indiqué. Le donataire pourra ensuite procéder à son investissement en SCPI.

Barème Fiscal : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-et-paiement-des-droits

Don Manuel :  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1265

 

Quelle est la valeur de la Nue-propriété et de l’Usufruit ?

Si vous détenez un bien en pleine propriété et que vous souhaitez ne transmettre que la nue-propriété à vos héritiers, vous devez tout d’abord calculer la part de la nue-propriété. Celle-ci vous permettra de savoir quel montant ou pourcentage de votre bien vous pouvez transmettre.

 

Calcul

Le calcul est très simple ! Conformément au I de l'article 669 du CGI, il vous suffit de connaître l’âge de l’usufruitier et de le comparer au barème ci-dessous pour obtenir la proportion entre nue-propriété et usufruit.

Source : bofip.impots.gouv.fr

 

Comment acter une donation ?

Pour toute donation de parts sociales comme les SCPI en font partie, un don manuel n’est pas juridiquement possible. Vous risquez de perdre la validité des parts auprès des sociétés de gestion.

Un acte authentique doit être réalisé dans le cadre d’une donation de parts, afin d’authentifier l’opération.

Cependant, cela n’est pas le cas de toutes les sociétés de gestion. La donation peut être formalisée de manière manuelle par une simple déclaration à l’administration fiscale.

Par question de sécurité, il est préférable de passer par un notaire pour éviter tout malentendu.

Don Manuel :  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1265

 

Quels sont les coûts d’une donation ?

 

Don Manuel

La fiscalité de la donation de parts se rapproche des donations classiques. Dans le cadre d’une donation en don manuel si cela est possible, vous aurez à vous acquitter de frais de dossiers auprès des sociétés de gestion !

Vous pouvez retrouver un tableau non exhaustif de ces frais juste ici !

Société de Gestion	SCPI	Frais de dossiers	Pour / Par
CORUM L'Epargne	Corum Origin	240,00 €	Ensemble Dossier
CORUM L'Epargne	Autres SCPI	0,00 €	Donataire
La Française AM	Pierval Santé	240,00 €	Donataire
La Française AM	Autres SCPI	< 100,00 €	Donataire
Perial AM	Toutes	91,20 €	Donataire
ATLAND VOISIN	Epargne Pierre	120,00 €	Donataire
ATLAND VOISIN	Autres SCPI	0,00 €	Donataire
PAREF	Toutes	90,00 €	Donataire
ADVENIS	Eurovalys	77,50 €	Donataire

 

Don Notarié

Si la donation manuelle n’est pas possible, un acte notarié sera nécessaire ce qui entrainera des frais de notaire qui s’ajouteront aux frais de dossiers des SCPI. Il reste à déterminer si vous souhaitez faire une donation entre vifs ou une donation-partage, le mode de donation peut avoir un impact important lors de la succession.

 

Différences entre les Modes de Donation

La différence entre ces deux modes de donation est la réévaluation ou non de la donation au moment de la succession.

• Si vous optez pour une donation entre vifs ou donation simple, celle-ci peut être réévaluée au moment de la succession afin de s’assurer que les frères et sœurs ne soient pas délaissées ou désavantagés. En d’autres termes, si le donataire a perçu plus que sa part, il devra dédommager les autres donataires en prenant moins sur la succession.

 

• Si vous optez pour une donation-partage, il n’y pas de réévaluation de la donation au moment de la succession si cette donation-partage a été faite au profit de tous les ayants-droits. Les héritiers ayant touchés la même somme au même moment, la donation est figée.

 

Frais de notaire dans le cadre d’une donation

Depuis le 1er janvier 2021, les donations entre vifs et donations-partage sont alignées sur le même taux.

Tranches	H.T.	T.T.C.
	Taux	Taux
de 0 à 6 500 €	4,84%	5,80%
de 6 500 € à 17 000 €	2,00%	2,39%
de 17 000 à 60 000 €	1,33%	1,60%
+ de 60 000 €	0,998 %	1,20%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cas Pratique

Monsieur DON à 67 ans, il est marié et à 2 enfants. Il possède actuellement 350 000€ de SCPI en Pleine Propriété et souhaite donner la Nue-Propriété à ses 2 enfants.

Il n’a, à ce jour, jamais réalisé de donation auparavant.

 

Combien cela va-t-il lui coûter ?

Frais de Notaire

Monsieur DON est âgé de 67 ans. D’après le barème de l’usufruit viager (cf tableau 2), la nue-propriété de ses parts en SCPI équivaut à 60% de la valeur des parts.

Part Nue-Propriété : 350 000 x 0,60 = 210 000€

Sur les 350 000€ de parts, la nue-propriété est donc égale à 210 000€.

Barème de l’Usufruitier Viager :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20131223

Frais de Notaire :  6 500 x 5,8044%      = 377,29€

                   10 500 x 2,394%      = 251,37€

                   43 000 x x1,596%     = 686,28€

                   150 000 x 1,1976%   = 1 796,40€

                                           Total    = 3 111,34€

Les frais de notaire pour un montant de 210 000€ s’élèvent à 3 111,34€ TTC. (Cf tableau 4)

Taux Moyen :      3 111,34 / 210 000     = 1,48%

Soit un taux moyen de 1,48%.

Ce coût concerne uniquement les frais d’acte notarié, il faut maintenant prendre en compte les taxes sur la donation.

 

Taxes sur la donation

Sur ces 210 000€, il souhaite distribuer équitablement la somme entre ses 2 enfants. Chacun d’eux percevra donc 105 000€, ce montant est supérieur à l’abattement autorisé de 100 000€ tous les 15 ans. Monsieur DON devra donc s’acquitter des taxes sur les 5 000€ excédentaires pour chacun des 2 enfants.

Pour un montant inférieur à 8 072€, le pourcentage d’imposition est de 5% (cf tableau 1).

Il devra donc s’acquitter de 250€ d’impôts sur la donation pour chacun des enfants, soit 500€ au total.

Barème Fiscal : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/calcul-et-paiement-des-droits

Impôt sur la donation :  5 000 x 5% = 250€

                                         250 x 2 enfants = 500€

Total

Coût total :                  3 111,34 + 500 = 3 611,34€

Au total, Monsieur DON aura à payer 3 611,34€ en acte notarié et taxes sur la donation pour transmettre la nue-propriété de ses parts en SCPI à ses enfants.

Taux Moyen :              3 611,34 / 210 000     = 1,72%

Le montant de la nue-propriété des parts étant de 210 000€, les frais globaux de donation représentent donc 1,72% du patrimoine transmis.

A cela s’ajouteront les frais de dossiers par SCPI, ces frais varient selon la SCPI, vous pouvez trouver une liste non exhaustive de ces frais dans le tableau 3.