Investir en SCPI ou comment se créer un patrimoine immobilier

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Investir en SCPI ou comment se créer un patrimoine immobilier

 

En France, il y a deux familles d’investissement. Les investissements immobiliers et les investissements financiers. Le placement en SCPI est un placement immobilier, le sous-jacent y étant directement corrélé. La SCPI fait intervenir les mêmes leviers d’enrichissement qu’un investissement immobilier classique.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou société civile de placement immobilier, est une société de gestion qui détient un parc immobilier et qui reverse à des investisseurs un loyer correspondant à leur participation.

Il existe plusieurs types de SCPI :

Les SCPI de rendement qui vont donner à l’investisseur un loyer (des revenus complémentaires)

Les SCPI fiscales qui vont permettre à l’investisseur d’obtenir une réduction fiscale en utilisant les différentes dispositifs légaux qui existent (Pinel, Malraux, Monuments historiques) 

Les SCPI de plus-value qui ne sont pas basées seulement sur la rentabilité, mais qui ont un objectif de long terme de dégager des plus-value. Ces différentes typologies de SCPI répondent à des objectifs différents.

Les parts de SCPI les plus commercialisées ( la majorité des investissements) sont concentrées sur les SCPI de rendement.

On distingue 2 catégories de SCPI :  la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital fixe n’émettent pas de nouveaux titres. C’est l’offre et la demande, pour acheter, ou vendre une part, il faut un acheteur ou un vendeur et le prix est déterminé par ces derniers.

Dans une SCPI à capital variable, l’achat et la vente se fait en flux continu. La plupart des SCPI à capital fixe tendent à se transformer  progressivement en SCPI à capital variable.

 

Comment investir en SCPI ?

Comme pour l’immobilier classique, il y a deux façons possible d’investir en SCPI.

Il est possible d'acheter avec l'épargne que l'on a, il suffit d'acheter avec ses liquidités.

Si un investisseur dispose de liquidités, il peut les investir pour optimiser son rendement. En effet, son épargne bénéficiera d'un rendement compris entre 4 et 6% selon les SCPI sélectionnées.  Placer son épargne sur une SCPI sera toujours plus intéressant que de s'appuyer sur les faibles rendements donnés par les livrets bancaires.

La deuxième façon d’investir, est l’utilisation de l’effet de levier ou du crédit.

En effet, il est possible d’investir en utilisant sa capacité d’emprunt. L’enrichissement et la création de capital sera donc plus intéressante. Néanmoins, il résultera une différence négative entre les mensualités de crédit et les impôts que vont générer l’opération, face aux loyers que va percevoir l’investisseur. Ce delta est appelé : l’effort d’épargne.

Enfin, il existe un mode d’investissement propre aux SCPI.

Certaines SCPI ont mis en place un plan d’épargne immobilier. L’investisseur peut investir une somme de manière périodique, elle sera destinée à l’achat de parts ou tantièmes de parts.

Les dividendes que l'épargnant va récupérer au fil du temps, pourront également être réinvestis pour accroitre la constitution du patrimoine. Cette solution ne sera pas privilégiée si l’investisseur n'a pas les moyens d’emprunter. Son effort d’épargne sera optimisée.

 

Dans quelles SCPI, il est intéressant d'investir :

Corum XL : Rendement 2019 : 6,45%, frais de sortie : 12%, délai de carence : 5 mois, loyer mensualisé.

Première SPCI de rendement ayant vocation à être investie en dehors de la zone euro. 

Son potentiel de performance est très attractif, et la société de gestion a su démontrer un vrai savoir-faire dans la sélection de la gestion d’actifs dans la zone euro. Elle investit dans des actifs immobiliers de qualité qui sont déjà construits ou en état de futur achèvement, ces actifs-ci possédent un fort potentiel de revalorisation.  

Son objectif est de parvenir à offrir aux associés un rendement supérieur à 5% et une revalorisation de prix de la part, afin d’atteindre un TRI* particulièrement séduisant de 10 % sur le long terme. * TRI :  taux de rendement interne.

Pierval Santé : rendement 2019 : 5,05 %, frais de sortie : 10,51%, délais de carence : 5 mois.

A l’instar de Primovie, Pierval Santé a choisi de se positionner sur le secteur de la santé uniquement (contrairement à la première nommée). Pierval Santé est le fruit de l’association de la Française AM (Epargne Foncière, LFP Europimmo) avec le groupe Euryale spécialiste de la santé. Cette SCPI crée en 2014 investit donc dans le secteur des seniors (EHPAD), les hôpitaux/cliniques et les commerces de santé (pharmacie…).  Elle présente la particularité par rapport à Primovie de ne pas investir uniquement en France. En effet fin 2016, elle possédait environ 50% de ses actifs en France et 50% en Allemagne.

Eurovalys : rendement 2019 : 4,50 %, frais de sortie : 11,40%, délais de carence : 3 mois.

SCPI 100% Allemande, Eurovalys se positionne sur les bureaux dans les grandes villes, ce qui la rend complémentaire de Corum Convictions et Novapierre Allemagne.

Il sera donc moins intéressant de l’associer, dans une allocation, à LFP Europimmo à laquelle elle ressemble. Leur société de gestion est implantée depuis 2003 en Allemagne et sélectionne les biens selon un savoir -aire démontré.

Le groupe, dont la société de gestion d’Eurovalys est une filiale, a en effet investit plusieurs milliards dans l’immobilier local depuis 14 ans. La SCPI Eurovalys a aujourd’hui dans son portefeuille des immeubles dans des villes telles que Cologne et Brême et des locataires renommés (Engie, Siemens, Altran…).

Epargne Pierrerendement 2018 : 5,97%, frais de sortie : 12 %, délais de carence : 5 mois

Epargne Pierre se démarque pour deux raisons principales : la première est son équipe dirigeante. En effet, le groupe Voisin est allé chercher l’ancien directeur générale et l’ancien directeur délégué de Perial (qui étaient notamment moteurs de la création de PFO2). La société de gestion a donc une équipe reconnue et forte d’un des meilleurs réseaux spécialisés en France. 

Deuxième force, la SCPI présente un dividende qui est dans le top 5 du secteur. Elle arrive à l’obtenir en invertissant dans des actifs de plus petites tailles en Province, dans une typologie d’actifs principalement diversifiés entre bureaux et commerces.

Nous vous recommandons de passer par un cabinet de gestion de patrimoine pour vous aider dans votre objectif de placement. Un conseiller pourra en fonction de vos objectifs et de votre profil vous aider à sélectionner les SCPI. Il pourra également vous aider dans la démarche à suivre pour le finacenement ( à crédit ou pas ).

L'auteur de l'article
Maxime ELLAK

Ancien juriste en droit des affaires, Maxime Ellak s'est reconverti dans la gestion de patrimoine il y a quelques années. Fils d'instituteur, petit fils d'instituteur, il a pris conscience que le devoir de gérer son patrimoine n'était pas réservé qu'aux grosses fortunes. Calme et empathique, il est persuadé du fait qu'il est possible pour toute personne de changer son avenir... ou du moins de le préparer.

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