La SCPI de bureaux Allianz Pierre boucle une acquisition en VEFA

Allianz Pierre, SCPI à dominante bureaux, vient de finaliser un achat en VEFA (vente en l’État futur d’achèvement). Cette acquisition se situe dans le quartier Terra Nova, à Montreuil près de Paris. Le bien sera livré pour le deuxième semestre 2024.

La SCPI Allianz Pierre

Allianz Pierre est une SCPI à capital variable, dite « de bureaux ». Créée en 1984, elle naît d’une fusion entre trois SCPI : AGF Pierre, Distripierre et Allianz Pierre Valor.

Gérée par la société de gestion Immovalor Gestion, sa capitalisation est aujourd’hui supérieure à 1,5 milliard d’euros.

Il s’agit d’une grosse opération pour la SCPI, mais ce n’est pas la première ! En 2021, ayant collecté 83 millions d’euros, Allianz Pierre a investi plus de 120 millions d’euros dans des acquisitions immobilières. SCPI 100% française, elle vise une rentabilité de 4,04% pour 2022. Côté actifs, 34 % de ses biens se trouvent à Paris, 47 % en région parisienne (proche couronne, notamment les villes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Issy les Moulineaux…) et 19 % en province. Son parc immobilier se compose à 87% de bureaux, à 8 % de commerce et à 2 % de résidentiel.

Son patrimoine immobilier comprend 130 immeubles.

Faisant partie du top 10 des meilleures SCPI de bureaux, Allianz Pierre se positionne comme une SCPI patrimoniale avec une distribution stable et des réserves solides de distribution. Pour exemple, elle a distribué un dividende  de 13,74 euros par part, dont un prélèvement sur réserve de plus-values de 0,69 euros.

Des cessions et arbitrages

Certains immeubles sont « identifiés à risque pour le rendement financier du patrimoine ». Allianz Pierre a donc cédé certains de ses immeubles, tout en essayant de verdir ses actifs. Effectivement, la SCPI a vendu quelques actifs en 2019 pour 43 millions, en 2020 pour 16 millions et en 2021 pour 30 millions. Ces immeubles ont été cédés à une valeur 66 % supérieure au prix d’achat, et 31,4 % au-dessus de la valeur d’expertise de 2020.

Toutes ces opérations ont permis à la SCPI de réaliser, l’année dernière, une plus-value comptable de presque 10 millions d’euros. La valeur vénale de son patrimoine a ainsi augmenté : il était estimé fin 2021 à 1,271 milliard d’euros, c’est-à-dire 7,92 % au-dessus de sa valeur en 2020.

Baisse de la rentabilité

Toutefois, Allianz Pierre a vu son Taux de Distribution passer de 4,01 % en 2021 à 4,04 % en 2020, alors que celui-ci était de 4,22 % en 2017. Comment expliquer cette baisse ?

Ce sont tout simplement des taux d’encaissement de loyers ainsi que des taux d’occupation financiers qui fluctuent. En 2021, le taux d’encaissement de loyers était légèrement en dessous de 90 % mais montait à 92 % fin 2021. Concernant le Taux d’Occupation Financier, il s’élevait à 90,36 %.

Il y a eu des départs de locataires, certainement liés aux effets de la crise sanitaire.

La SCPI fait un pas vers les nouvelles normes environnementales

Le tout dernier achat de la SCPI est un bien acquis en VEFA, c’est-à-dire que la société l’a acheté sur plan.

Pour rappel, selon le site du gouvernement, la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est :

“Un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s'engage à lui livrer le bien dès que les travaux de construction sont achevés.” Cet acte doit être réalisé et signé chez un notaire. Il doit obligatoirement mentionner certaines informations.

Le bien acheté par Allianz Pierre comprend une surface d’environ 10 000 mètre carré, dont 2 200 mètre carré de plateaux de bureaux lumineux avec hauteur sous plafond.

Ce bien a été signé par l’agence d’architecte Hardel et Le Bihan, et sera construit tout autour d’une structure en bois. Concernant les équipements, il y aura une installation de géothermie, ce qui permettra de viser des labels sociaux et environnementaux.  “La très bonne performance environnementale attendue sur cet immeuble correspond parfaitement aux exigences d’Immovalor Gestion et de la SCPI Allianz Pierre en la matière”, conclut Christian Cutaya, le nouveau directeur général d’Immovalor Gestion.

De fait, Allianz Pierre est une SCPI dynamique qui fait un grand pas vers l’environnement en investissant dans un bien en VEFA comportant les dernières normes environnementales et sociétales. Il est assez rare que les SCPI achètent en VEFA, donc de l’immobilier neuf auprès d’un promoteur immobilier… On peut ainsi dire qu’Allianz Pierre a su faire preuve d’innovation et se diversifier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, société civile de placement immobilier, est une société qui investit dans des parcs immobiliers, que ce soit dans des actifs de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels ou de résidences. Elle acquiert ses actifs grâce à la contribution financière de ses associés. En contrepartie, les investisseurs perçoivent un rendement sur les loyers payés par les locataires à la société de gestion, en charge de la SCPI.

La société de gestion trouve les biens dans lesquels la SCPI va pouvoir investir. Elle s’occupe également de la gestion locative et distribue les loyers (mensuellement ou trimestriellement) aux associés. Cela permet aux investisseurs de ne pas avoir à gérer des biens vacants ou des locataires qui ne payent pas. Les frais de gestion en SCPI s’estiment entre 8 et 10% environ, et sont collectés sur les loyers avant redistribution. C’est pour cela que l’on parle du rendement comme d’un “rendement net de frais”.

On parle souvent de “pierre-papier”, car les associés possèdent des parts de SCPI sans pouvoir se rendre dans les biens où ils ont investi. Ils détiennent un “papier” qui atteste leur part de propriété dans des murs de SCPI.

Le plus grand avantage de cet investissement est la mutualisation du risque : en investissant dans un parc immobilier où il y a cent locataires, si un locataire ne paye pas sa charge, vous percevez malgré tout 99% de vos loyers.

L’autre grand avantage de cet investissement est de ne rien avoir à gérer : la société de gestion gère les locataires et les loyers que les associés perçoivent.

Les SCPI sont contrôlés par l’Autorité des Marchés Financiers.