La transmission de parts de SCPI

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La transmission de parts de SCPI

 

L’achat de parts de SCPI permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages, notamment en ce qui concerne la transmission de votre patrimoine. Ce placement reste facilement transmissible grâce à son mode de détention et permet d’utiliser le démembrement de propriété pour diminuer la fiscalité au moment de la transmission.

 

La SCPI, qu’est-ce que c’est ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un parc immobilier. Ce placement est géré par des sociétés de gestion qui en assurent le bon fonctionnement. En contrepartie de ce placement, les investisseurs reçoivent une partie des loyers de la SCPI au prorata de leurs parts dans la société.

Étant considérées comme des éléments constitutifs du patrimoine immobilier, les parts de SCPI entrent dans l’actif successoral de son propriétaire. Ainsi, au décès du détenteur, ces parts sont réparties en parts égales (facilement divisibles) entre les différents héritiers. Une fois transmises, les bénéficiaires peuvent choisir de les conserver ou de les vendre. Au contraire de l’immobilier classique, où la transmission est parfois plus délicate entre les héritiers, la SCPI reste un placement facilement successible.

 

Quelle fiscalité lors de la transmission de parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être soumises à 3 types de frais lors de la succession :

Fiscalité successorale

Pour connaître la fiscalité liée à la transmission de SCPI, il faut prendre en compte la fiscalité liée aux droits de mutation à titre gratuit. Lors d’un décès, les droits de mutation sont calculés sur la part nette de chaque ayant droit, après application d’un abattement déterminé en fonction du lien de parenté avec le défunt.

Vous pouvez vous rendre sur le simulateur de calcul des droits de succession disponible sur le site du service public.

 

Partage des biens de la succession

À la suite d’un décès, si le défunt n’a pas constitué un testament reprenant les bénéficiaires de ses biens, les héritiers se retrouvent dans une situation d’indivision successorale. Cela signifie que la succession appartient à l’ensemble des héritiers. À la suite de cela, le notaire doit procéder aux partages des lots entre les différents bénéficiaires. À savoir que cette action à un coût égale à un taux de 2,5 %.

Afin d’éviter de se retrouver dans cette situation, il est conseillé de rédiger un document testamentaire prévoyant l’attribution de parts de SCPI pour l’ensemble des héritiers.

 

Frais de changement de propriétaire imputés par la société de gestion

Une fois l’attribution des parts faite pour les bénéficiaires, la société de gestion qui gère la SCPI va devoir mettre à jour l’identité des titulaires de celle-ci. Ce changement peut parfois entraîner des frais de dossier.

Pour anticiper au mieux la transmission de vos parts de SCPI et réduire votre fiscalité sur celle-ci, la solution du démembrement est la meilleure alternative.

 

L’alternative du démembrement de propriété

Afin de transmettre ses parts de SCPI sans être soumis à la fiscalité successorale à son décès, il est possible d’user du démembrement de propriété. Ce mécanisme consiste à séparer la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. On le retrouve parfois pour un bien immobilier classique mais peut très bien s’appliquer aux parts de SCPI.

Ainsi, l’investisseur conserve l’usufruit des parts et continue à en percevoir les revenus. Quant à la nue-propriété, elle sera donnée à ses héritiers qui peuvent être les enfants ou les petits-enfants par exemple. Pour se faire, la donation doit être consentie par le donataire et faire l’objet d’un acte notarié.

 

Comment se calcul les droits de donation sur un démembrement ?

En acquérant seulement la nue-propriété, les héritiers bénéficient d’un avantage fiscal. Effectivement, la base d’imposition sur laquelle se fait l’abattement légal sur les droits de succession est plus faible que s’ils avaient acquis la pleine propriété directement.

Pour être plus concret, prenons l’exemple de Monsieur DUPONT qui achète 150 parts de SCPI pour une valeur de 150 000 euros à l’âge de 45 ans. Vingt ans plus tard, Monsieur décide de préparer la transmission de son patrimoine pour son fils sans qu’il soit soumis à une trop grosse imposition. Il demande alors conseil à un consultant en gestion privée du cabinet Euodia Finance. À ce moment, les parts de SCPI de Monsieur DUPONT ont pris un peu de valeur et valent désormais 160 000 euros.

Le consultant lui conseille, pour optimiser la transmission de son patrimoine, de donner la nue-propriété des parts à son fils. Ainsi, le calcul des droits de donation se basera sur le barème de l’usufruit légal (article 669 du Code général des impôts). D’après celui, pour une personne entre 61 ans et 71 ans la valeur de la nue-propriété correspond à 60% de la pleine propriété. Les droits de successions seront donc calculés sur la base de 60% de la valeur des parts de SCPI en pleine propriété.

Calcul de la fiscalité sur cette opération :

- Base taxable : 96 000 € (60% de 160 000 €)

- Abattement classique en ligne direct : 100 000 €

- Droit de transmission : 0 €

 

Barème de l’article 669 du Code général des impôts :

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de :    
21 ans révolus 90% 10%
31 ans révolus 80% 20%
41 ans révolus 70% 30%
51 ans révolus 60% 40%
61 ans révolus 50% 50%
71 ans révolus 40% 60%
81 ans révolus 30% 70%
91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans révolus 10% 90%

Si vous souhaitez recevoir des conseils, que ce soit sur de la défiscalisation, un investissement financier, immobilier, de diversification ou encore une optimisation de votre patrimoine, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseillers se feront un plaisir de vous accompagner dans votre démarche !

 

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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