Les raisons d’investir dans des parts de SCPI à crédit

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Les raisons d’investir dans des parts de SCPI à crédit

 

L’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut se réaliser de différentes façons : acheter comptant, réaliser un crédit, un peu des deux ou encore par le biais d’une SCI. Ici, nous allons nous pencher plus particulièrement sur l’investissement en SCPI par l’intermédiaire d’un prêt financier et sur les avantages qui le constituent.

 

La SCPI, qu’est-ce que c’est ?

L’investissement en SCPI (anciennement pierre-papier) consiste à acquérir des parts d’une société de gestion qui achète et loue un parc immobilier. On y retrouve des commerces, des bureaux, des établissements de santé (clinique, EHPAD, laboratoire, etc.), des hôtels… En échange de cet investissement vous recevez une partie des loyers de la société sous forme de dividendes. La SCPI permet entre autres de réaliser facilement un premier placement dans la pierre ou de diversifier ses investissements immobiliers actuels.

Vous avez des questions sur les SCPI ? Retrouvez toutes les informations sur notre espace SCPI !

 

Se constituer un capital immobilier de départ

Il est parfois difficile de se constituer un patrimoine immobilier en passant par de l’immobilier classique, les prix de l’immobilier étant relativement élevés.

La SCPI offre l’avantage de moduler plus facilement son investissement. Vous pouvez commencer à investir avec quelques centaines d’euros. Mieux encore, vous pouvez réaliser un emprunt pour faire l’acquisition de parts de SCPI. Au cours de votre prêt, les dividendes perçues par la SCPI vous permettent de rembourser tout ou une partie des mensualités de votre crédit. Cela va diminuer votre effort d’épargne. Une fois que celui-ci sera achevé, les dividendes deviendront tout simplement des revenus complémentaires.

 

L’effet de levier

Aujourd’hui, les taux des prêts immobiliers pour la SCPI sont plus importants que pour de l’immobilier classique. Malgré cela, il reste plus intéressant d’effectuer un prêt pour générer un effet de levier. L’investissement en SCPI présente quant à lui un rendement entre 4% et 5% et permet ainsi de réaliser des montages financiers intéressants. Et ce tout en ayant un patrimoine immobilier diversifié en France comme en Europe.

Comparaison entre un investissement crédit et à comptant

 

L’investissement à crédit :

Prenons l’exemple d’un emprunt sur 15 ans à un taux fixe de 2% pour un investissement de 50 000 euros, ayant une rentabilité de 4,5% net de fiscalité.

Mensualité = 322 euros par mois.

Loyers perçus = 187,50 euros par mois.

Au bout des 15 ans, vous aurez remboursé 57 960 € et engendré 33 750 € de revenus fonciers.

Soit un effort d’épargne de 24 166 en 15 ans (134,50 € par mois) pour obtenir à terme un capital de 50 000 euros.

L’investisseur a donc fait un gain net fiscal de 25 834 euros (50 000 – 24 166).

 

L’investissement comptant :

Prenons le même exemple mais cette fois-ci avec des parts de SCPI achetées comptant à hauteur du même montant, soit 50 000 euros.

Loyers perçus = 187,50 euros par mois

Sur 15 années, l’investisseur va donc toucher 33 750 euros.

Calculons maintenant le taux de rentabilité interne (TRI) pour chaque exemple :

Dans le premier cas le TRI est de 25 834 / 24 166 = 106,9% (soit 7,12% par an)

Dans le deuxième exemple le TRI est de 33 750 / 50 000 = 67,5%

On voit donc que le gain est plus important en investissant comptant, 33 750 € contre 24 166 € à crédit. Cependant, au vu de l’argent réellement investi il est plus intéressant de passer par un crédit immobilier.

 

Diminuer son revenu foncier imposable

Quand vous achetez des SCPI à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et ce sans limitation de temps ni de durée. Les revenus de vos SCPI seront donc très peu imposés.

Exemple : 7 960/15 = 530,7

L’investisseur va donc réduire son revenu foncier imposable de 530,70€ en moyenne par années.

 

Être garantie en cas d’accident

En souscrivant à un prêt pour votre investissement en SCPI, vous êtes détenteur d’une assurance de prêt. Ainsi, en cas de décès, votre prêt sera intégralement remboursé et votre entourage sera donc protégé.

 

Choisir le prêt le mieux adapté à votre situation

Si vous optez pour un investissement inférieur à 50 000 euros, la banque peut vous proposer un prêt à la consommation affecté. Ainsi, vous profitez de taux d’intérêt très intéressants chez certaines banques. Il faut savoir que si vous choisissez ce type de financement, il vous faudra prouver que celui-ci a bien servi à acheter des SCPI pour que les intérêts soient déductibles de vos revenus fonciers (montant des parts, date d’échéance, tableau d’amortissement).

L’alternative la plus utilisée pour financer des sociétés civiles de placement immobilier reste le crédit immobilier classique. Dans cette situation, il n’y a pas de difficultés pour déduire les intérêts d’emprunt.

Enfin, la dernière option est le crédit dit « in fine », qui s’adresse plutôt à des personnes ayant un gros patrimoine. Il s’agit d’un prêt dont vous ne payez, pendant sa durée, que les intérêts et les assurances. Le capital emprunté est donc remboursé dans sa totalité et en une seule fois à l’échéance de l’emprunt. À savoir que dans ce cas, les taux d’intérêt sont bien plus élevés que pour un emprunt immobilier classique et que la banque demande en garantie le nantissement d’une assurance-vie.

 

Quels sont les autres investissements à réaliser à crédit ?

Bien évidemment, l’investissement à crédit n’est pas exclusif aux SCPI et peut être un avantage dans de nombreux autres placements. On y retrouve les investissements locatifs classiques de type LMNP (logement meublé non professionnel) que ce soit pour un logement que vous gérez vous-même ou par le biais d’une société de gestion (EHPAD, résidence tourisme, résidence étudiante).

Si vous souhaitez recevoir des conseils, que ce soit sur de la défiscalisation, un investissement financier, immobilier, de diversification ou encore une optimisation de votre patrimoine, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseillers se feront un plaisir de vous accompagner dans votre démarche.

 

L'auteur de l'article
Nicolas LE FEBVRE

Nicolas est diplômé de l’école de commerce internationale, l’Institut Supérieur de Gestion, spécialité Banque & Finance.

Il multiplie les expériences à l’étranger (Asie & New York) avant de débuter sa carrière dans le milieu bancaire et la salle des marchés de BNP Paribas.

À la suite de cette riche expérience en finance de marché, il épouse le métier de consultant en gestion privée dans un cabinet de gestion de patrimoine parisien, et s’ouvre sur une finance axée réellement sur le conseil. Il devient par la suite associé du cabinet Euodia et s'occupe plus particulièrement de la partie Immobilière de l'activité du groupe.

Sa passion pour le sport et les voyages, met en avant sa dimension de découverte, compétitivité et son choix entrepreneurial.

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