Le marché des SCPI

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Le marché des SCPI

Le marché des SCPI

Depuis quelques années, les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) sont devenues des produits « grand public ». Pourtant c’est un placement relativement âgé puisque la première SCPI a été créée en 1964. Ce fut en tant que Civile Foncière, ce qui permettait aux investisseurs d’investir dans de l’immobilier à plusieurs.
À cette époque, les réglementations se développaient graduellement pour encadrer le dispositif. Nous pensons notamment à la loi de 1970 qui définit les SCPI que nous connaissons aujourd’hui. Ce changement survenu, le placement est toutefois resté niche durant un premier temps avant de connaitre un succès important au fil des années. Les soucis de gestion locative pour les locations en directes ainsi que la chute de la rentabilité ont effectivement amené les investisseurs à se tourner vers ce véhicule.

L'historique terminé, nous allons revoir pourquoi ce placement a connu un succès important cette année. Nous étudierons en outre les chiffres de l’année 2017 ainsi que les perspectives futures.

Récapitulatif des SCPI    

Les SCPI permettent d’investir dans des parcs de biens professionnels ou résidentiels au travers d’une société gestion. L’avantage est de mutualiser son placement sur l’intégralité du parc immobilier au travers des différents biens immobiliers et des locataires. Un placement SCPI permet aussi de bénéficier du savoir faire de la société de gestion. Ladite société intervient au niveau de la gestion locative et se charge également de l’acquisition des biens.

Les investisseurs reçoivent donc un loyer net de gestion locative et de tous frais financiers. La société de gestion provisionne elle même pour les charges, elle se doit de bien prévoir les travaux et les différents impondérables qui peuvent survenir dans un parc immobilier ; d’où son rôle important.

Pour les investisseurs il ne reste plus qu’à bien déclarer leurs revenus. La société de gestion s’occupe du reste.

Sur ce dernier point, les SCPI ont un atout supplémentaire ; certains acteurs ont ainsi commencé à investir dans d’autres pays de la zone euro. La conséquence est que les associés bénéficient d’un investissement géré et mutualisé avec en plus une fiscalité attractive qui attire alors de nouvelles personnes.

Les SCPI en 2017 et les perspectives d’évolution

Les SPCI ont encore réalisé une année record en 2017, avec un montant de collecte de 7,2 milliards d’€ en brut et 6,3 milliards€ en net (si l’on retire les parts qui ont été vendues au cours de l’exercice).

Il faudra voir mais c’est déjà un montant progresse encore par rapport à l’année précédente. Ce sont des gros volumes qu’il faut ensuite investir. Cela pèse alors sur les rendements locatifs. Le rendement moyen passe de 4,6% à 4,4%. Cette chute provient de la surabondance de liquidité qui provoque l’augmentation des prix immobiliers sans que les loyers ne suivent forcément. On assiste ainsi peut à peu à une érosion du rendement des biens. Et il faut alors être plus sélectif concernant les investissements futurs afin de maintenir un rendement intéressant. La reprise de l’activité économique accompagnée de l’inflation permet ensuite un rattrapage de ces loyers.

En cette année 2017 on remarque que la collecte s’est encore majoritairement tournée vers les SCPI de Bureaux mais d’autres types de biens ont aussi profité d’un engouement : il s’agit notamment des locaux d’activités (entrepôts loués par des entreprises commerçant via internet, des datas centers) et du milieu de la santé (hôpitaux, crèches, EHPAD, pharmacies…) qui bénéficient d’une relative stabilité quant à leurs déménagements. 

Beaucoup de SCPI ont augmenté leurs prix de parts notamment grâce à l’augmentation des prix du marché. Il faut néanmoins voir les possibilités pour 2019. La première conséquence est que le rendement baisse pour des loyers dont le montant reste inchangé. Ensuite pour l’évolution future du prix il faudra continuer à regarder l’orientation du marché immobilier afin de ne pas entrer dans un phénomène de bulle. 

Il faut voir comment peut évoluer ce marché pour cette année 2019 où aucune évolution majeure ne devrait affecter les tendances des investisseurs.

Les perspectives pour 2019    

Depuis le début de l’année l’engouement pour ce placement n’a pas faibli. Sur le 1er semestre de cette année la collecte s’élève à près de 2,4 milliards d’€.

En effet dans l’environnement actuel avec beaucoup de liquidités, des taux bas, et avec une économie qui repart, la majorité des personnes souhaitent investir. La renommée grandissante attire de nouveaux associés à la recherche de placements avec un rendement attractif. 

Également le fait de pouvoir souscrire simplement, le prix des parts rend cet investissement plus accessible à tous avec par exemple des jeunes investisseurs qui souhaiteraient commencer à se constituer un patrimoine.

Il existe cependant des thématiques qui peuvent se révéler intéressantes dans la continuité des années précédentes : comme les investissements hors de France avec une fiscalité plus attractive et un marché pour investir reposant sur différents pays, le projet du grand Paris avec ses opportunités. Les secteurs spécialisés types hôtellerie ou santé, la logistique permettent également d’élargir les opportunités d’investissements.

Pour nuancer tout cela, il faut cependant rester vigilant sur plusieurs points. Il y a notamment l’évolution du marché en général. Depuis quelques années l’afflux de liquidités a pu être correctement investi mais il ne faudrait pas qu’il dépasse la réelle activité ce qui pourrait créer une baisse accélérer du rendement.

La remontée des taux d’intérêts sera aussi à surveiller puisqu’une remontée trop brutale pourrait peser sur la croissance et donc sur les prix. 

En conclusion après de longues années dans l’ombre d’autres placements les SCPI vont continuer en 2019 à se faire connaitre notamment dans cet univers de taux bas où les rendements en général sont en baisse.

La SCPI permet investir sur des actifs inaccessibles aux personnes physiques et pour certains, le fait de mutualiser attire encore plus de par le faible risque de l’investissement.

On peut notamment voir que cet engouement est aussi porté par des thématiques propres à ces véhicules comme le fait d’investir à l’étranger, les SCPI thématiques, ou encore le démembrement. 

L’année 2019 s’annonce donc relativement bonne pour ce placement. Il faudra cependant rester attentif à la valorisation des actifs. Les montants de la collecte pourraient, si mal maitrisés, peser sur le rendement de ce placement.

C’est au final dans cet univers un peu moins propice que le savoir de la société de gestion sera important. Elle sera surtout un des garants de la pérennité de ce rendement, puisque l’engouement pour ce placement n’est pas près de disparaître.

Présentation des SCPI les plus attractives en 2018

Il existe plusieurs types de SCPI. Il y a des SCPI de rendement qui vont donner à l’investisseur un loyer (des revenus complémentaires). Les SCPI fiscales vont permettre à l’investisseur d’obtenir une réduction fiscale en mettant en œuvre différentes lois à sa disposition (Pinel, Malraux, Monuments historiques). Il existe enfin les SCPI de plus value (qui ne sont pas basées sur la rentabilité, mais qui comme objectif de long terme, l'idée de dégager des plus values). Ces différentes typologies de SCPI répondent à des objectifs différents.

Les SCPI qui concentrent la majorité des investissements est la SCPI de rendement. Cette catégorie se décompose en SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les SCPI a capital fixe n’émettent pas de nouveaux titres. C’est l’offre et la demande, pour acheter, ou vendre une part, il faut un acheteur ou un vendeur et le prix est déterminé par ces derniers. Dans une SCPI à capital variable, l’achat et la vente se fait en flux continu. La plupart des SCPI à capital fixe se transforment progressivement en SCPI à capital variable.

Les SCPI ne concernent guère que la France (même si le placement reste français). Elles ne sont pas rattachées non plus au même secteur. Elles sont diversifiées. Quelques SCPI retiennent l’attention de beaucoup d’investisseurs car elles présentent de forts points positifs qui les rendent incontournables. Toutes les SCPI présentées dans cet article sont des SCPI de rendement qui génèrent un revenu complémentaire.

La SCPI Corum Origin est LA plus grosse SCPI de rendement. Elle a été crée en 2012. Sa capitalisation dépasse 1, 481 milliards d’€. Son prix de part est passé de 1060 à 1075 euros le 1erjuin 2018. Le rendement affiché est de 6,45% net de frais. Toutefois, ce rendement est quelque peu biaisé. En effet, Corum Origin détient un parc immobilier composé de locaux en France, mais la majeure partie se trouve en Allemagne. L’imposition se fait alors à la source dans les différents pays qui composent le patrimoine de cette SCPI. Après prélèvement des pays concernés, le rendement net de frais est d’environ de 5,4%. Cette SCPI a une stratégie d’investissement opportuniste et va chercher des rapports locatifs intéressant au « quatre coins de l’Europe ».

Le parc immobilier est composé pour moitié d’immobilier de Bureaux. Un quart de son patrimoine est composé d’immobilier de Commerce. Le parce immobilier est investi en majorité dans la Zone Euro (Pays-Bas, Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Irlande, Finlande, Estonie). C’est donc une SCPI majoritairement européenne. La fiscalité pour ce genre de SCPI est amoindrie. L’investisseur n’est pas imposé à sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) plus les prélèvements sociaux de 17,2% (CSG/CRDS), mais à un frottement fiscal qui correspond à la TMI moins le taux moyen (total de l’impôt divisé par le revenu).

En résume, Corum Origin affiche un fort rendement (le meilleur de toutes les SCPI en 2016 et 2017), et bénéficie d’une fiscalité en baisse du fait de la situation géographique de son parc immobilier.

C’est la petite sœur de Corum Origin. C’est la première SCPI à s’autoriser à investir hors de l’Europe. Cette SCPI va chercher les affaires rentables en auditant la situation économique d’un pays et plus précisément son secteur immobilier. La stratégie réside dans la corrélation entre les cycles immobiliers et le cours des devises. Le choix Corum XL est donc un véritable choix de diversification, car cette SCPI se désensibilise du marché français et européen et d’une potentielle crise de la Zone Euro, si hypothétique soit-elle. C’est donc une SCPI a mi-chemin entre une SCPI de rendement et une SCPI de plus value.

Le rendement de Corum XL attendu au 31/12/2018 est de 6%. Le prix de la part est passé de 185 à 189 euros. Enfin sa capitalisation est de 226 millions d’€.

C’est donc une excellente SCPI mais à pondérer dans une allocation.  En effet, il est difficile de tout investir sur une seule SCPI si le montant est conséquent.

Novapierre Allemagne de la société Paref Gestion est une SCPI ouverte à la commercialisation depuis le 23 janvier 2014. C’est une SCPI qui est investit exclusivement en Allemagne. Cette SCPI est investie dans un parc immobilier composé majoritairement de Commerces (murs de magasins). Novapierre Allemagne est partie du principe que l’immobilier en Allemagne peut avoir une marge de progression énorme en terme de valeur (en sachant que le prix de l’immobilier dans le centre de Berlin est quasiment trois fois moins élevé que celui de Paris).

Le rendement versé en 2017, est de 4,71% net de frais. Le prix de la part est de 260 euros. Le marché entant mature et peu risqué, il est judicieux d’intégrer dans une quelconque allocation la SCPI Novapierre Allemagne car elle présente un couple risque/rendement très intéressant et non négligeable.

De plus, la SCPI Novapierre Allemagne bénéficie également d’une attractivité fiscale. En effet 100% de ses biens sont investit hors de France. Il n’y a donc pas de prélèvement sociaux à régler.

La SCPI Pierval santé de la société de gestion Euryale, est une SCPI qui mérite aussi toute attention. Elle a été crée en 2014. Son prix de part de 1000€ et le rendement distribué sur l’année 2017 est de 5,05%.

Cette SCPI est tournée essentiellement sur de l’immobilier lié à la santé. L’Europe étant une population vieillissante, ce secteur sera extrêmement porteur. Le parc immobilier est donc composé de résidences médicalisées (type EHPAD), de clinique, d’hôpitaux, cabinet de radiologie, SSR (Soins de Suite et de Réadaptation).

Cette SCPI est un outil supplémentaire de diversification dans une allocation de SCPI. D’une part le parc immobilier est diversifié géographiquement (Province française et Allemagne), d’autre part le domaine (la santé) est également une diversification supplémentaire.

En résumé, toutes les SCPI présentées semblent extrêmement intéressantes à mettre dans une allocation, car elles sont diversifiées dans le secteur géographique et la destination des biens. En effet, une bonne sélection des SCPI se fait par la DIVERSIFICATION, pour ne pas s’exposer aux mêmes risques.

Présentation des vraies stars de la SCPI en France

Les avantages de la SCPI

L’investissement en SCPI dispose de nombreux avantages :

  • La possibilité de défiscalisation suite à un investissement en SCPI fiscale ;
  • Un investissement accessible à partir d'une centaine d’euros ;
  • L’absence absence de gestion ;
  • Aucun frais d’entrée, mais des frais de sortie (intéressant avec le rendement important des SCPI) ;
  • Un rendement compris entre 4% et 6,5% donc largement supérieur à des fonds euros ou des comptes épargnes, surtout aujourd’hui avec la tendance inflationniste et l’inflation de 1,36% sur le premier trimestre 2018 ;
  • Une revente facilitée puisque la société de gestion s’en occupe à la place de l’investisseur ;
  • Des loyers nets de frais et versés au prorata du nombre de parts détenues par l’investisseur ;
  • La mutualisation des risques car la SCPI est répartie sur plusieurs bâtiments.

Il est possible de choisir entre quatre méthodes d’investissement : au comptant, à crédit, en démembrement ou au sein d’une assurance-vie. Suivant le profil de l’investisseur, les consultants vont conseiller une SCPI particulière, avec un mode de souscription défini. Ainsi, un investisseur qui n’est pas averse au risque se tournera vers une SCPI connaissant un rendement et une volatilité élevés, et il investira plus facilement de grosses sommes en cash.

Le contexte économique actuel

Le contexte économique actuel rend judicieux l’investissement en SCPI ; même si la FED (réserve fédérale américaine) a annoncé une remontée des taux directeurs qui sera sans doute suivie par la politique monétaire de la BCE (banque centrale européenne), ces taux sont encore bas. Ils permettent d’envisager un investissement en SCPI à crédit où les mensualités sont facilement compensées par les loyers perçus. Pour réaliser un investissement en SCPI, il faut bien comprendre qu’il s’agit d’un investissement immobilier de long terme (supérieur à 8 ans) dont le capital n’est pas garanti. Par absence de garantie du capital, on entend une absence d’attestation écrite car, dans les faits, aucune perte n’est à déplorer et ce marché est en pleine expansion.

Choix de SCPI : Quels critères suivre ?

Suite à ces informations, il paraît évident que certaines SCPI sont plus mises en avant que d’autres car elles présentent de meilleures perspectives de sécurité et de rendement. Tout d’abord, il est important de s’intéresser à la capitalisation de la SCPI ; plus la valeur de l’actif d’une SCPI est haute, plus elle sera fiable. Au-delà de 200 millions de capitalisation, on peut considérer que cette SCPI est performante et convaincante sur le long terme. Ensuite, l’historique de la SCPI entre en compte afin de voir sa performance moyenne passée ainsi que sa capacité à se remettre d’une crise économique ou immobilière. Le taux d’occupation des bâtiments de la SCPI doit être supérieur à 95% pour être crédible et certifier du versement des loyers et de la bonne rentabilité de cette SCPI. Afin de choisir la SCPI qui vous correspond le mieux, un expert peut vous conseiller dans cette démarche et il fera lui-même le travail de recherche des meilleures SCPI effectives du marché.

SCPI : Un placement de plus en plus populaire

Avec un total de 181 SCPI au 31 décembre 2017 et une capitalisation globale supérieure à 50 milliards d’euros, les SCPI connaissent une cote de popularité croissante auprès des investisseurs particuliers. L’éventail de choix étant large, il est normal que certaines SCPI soient privilégiées par les français. Les SCPI de rendement sont ainsi très recherchées car les parcs immobiliers centrés sur les bâtiments professionnels (bureaux, commerces…) sont aujourd’hui considérés comme stables et rentables. En effet, contrairement aux particuliers, l’absence de paiement des loyers par les professionnels oblige la société à quitter les lieux dans le mois qui suit.

Les stars

Présentement, la vraie SCPI star est surement Corum Origin ; une capitalisation supérieure à 1,4 milliard d’€, un rendement prévu de 6% pour 2018, une récente revalorisation des parts et un parc immobilier européen. Autant de critères qui font de cette SCPI est la chouchoute des français, suivie d’assez près par sa petite sœur Corum XL, pourtant disponible à la vente depuis à peine plus d’un an.

La SCPI Epargne Pierre suit de près avec une rentabilité attendue de 5,97% en 2018 et un prix de part de 205 euros. Il en est de même pour la SCPI Vendôme Régions, malgré un prix de part plus élevé. Ces deux SCPI étant exclusivement françaises, elles sont donc préférées par certains investisseurs cherchant à avantager la France. Cependant, une SCPI française signifie également une imposition française où le TMI et les prélèvements sociaux de 17,2% sont prélevés sur les loyers perçus. C’est en ce sens que les SCPI à majorité ou exclusivement européennes sont souvent privilégiées. Sur la partie du parc immobilier située hors de France, l’impôt est prélevé directement dans chaque pays et les investisseurs français ne subissent pas de prélèvements sociaux sur la partie des bâtiments située à l’extérieur de la France.

Novapierre Allemagne est aussi appréciée par une partie des français cherchant à investir en Allemagne, investissement spécifié comme sûr selon eux.

Parmi les autres SCPI stars pour les investisseurs français, on retrouve Interpierre France, Nord-Est-Horizon, Actipierre 1, Pierval Santé, Pfo ou encore Primovie.

Il est intéressant de remarquer que parmi ce classement des stars de la SCPI en France, il existe une certaine diversité de rendement, de répartition géographique, d’historique et d’année de création. Cela montre une volonté de la part des français de diversifier leurs investissements et donc leurs risques.

Comparaison des SCPI

Afin de vous aider dans le choix de votre SCPI, nous avons décidé de comparer trois SCPI dites de « déficit foncier ». En effet, il ne faut pas choisir à la légère la SCPI dans laquelle vous voulez investir. Les revenus que vous allez percevoir dépendront de la bonne gestion ou non de votre SCPI. Nous allons donc voir les différences entre la SCPI Urban Pierre 4, et la SCPI Pierre Capitalisation. Nos comparaisons se feront sur les caractéristiques principales et le patrimoine qui est détenu par chacune de ces SCPI.

Les caractéristiques

Commençons par la SCPI Urban Pierre 4. À l’heure actuelle, Urban Pierre 4 compte un capital de plus de 28 millions d’euros. Gérée par la société de gestion Urban Premium, cette SCPI détient un capital fixe. Le prix de la part est de 500€ et la rentabilité pour 2018 est prévue à 1%. Vous allez trouver ces chiffres peu convaincants mais il faut savoir qu’elle a été créée il y a tout juste un an, le 27 juillet 2017. Nous n’avons donc pas encore assez de recul ni de chiffres pour en savoir plus sur ses performances.

Enfin, la SCPI Pierre Capitalisation a déjà collecté 4,2 millions d’€ au 30/06/2018 pour un prix de part de 1 000 €. La SCPI étant âgée de moins d’un an, nous n’avons pas plus d’indicateurs de performance.

Le patrimoine

Urban Pierre 4 est une SCPI qui concentre sa politique d’investissement sur les biens immobiliers locatifs qui seront utilisés comme résidence ou locaux commerciaux. Les grandes métropoles françaises sont privilégiées par la société. Le patrimoine se compose essentiellement d’anciennes bâtisses bourgeoises qui ont été rénovées. 

Pierre Capitalisation investit dans des immeubles locatifs pour l’habitation ayant vocation à être rénovés. La zone géographique de prédilection de Pierre Capitalisation est le Grand Paris pour 80% de son patrimoine. 

Des pros vous expliquent comment choisir vos SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), plus communément connues sous le nom de « pierre papier » connaissent un engouement sans précédent depuis peu quelques années auprès des investisseurs. Ce placement est en corrélation parfaite pour des personnes souhaitant bénéficier des deux leviers qu’offre l’immobilier soit les revenus et la valorisation du prix de la part. Toutefois, il convient de mettre en place un cahier des charges pour composer de manière efficiente son portefeuille SCPI.

Les chiffres  

Il est primordial de choisir une SCPI sur les critères ci-après : 

  • Un prix de part inférieur ou égal à la valeur de reconstitution : Ladite valeur permet de connaitre la valeur « réelle » de la part. Aussi, vous vous devez d’investir sur une part au juste prix ou sous-valorisée. Lorsqu’une part est en survalorisation mieux vaut éviter d’y investir ;
  • Un report à nouveau proportionnel à la capitalisation : Le report à nouveau permet à chaque SCPI d’avoir un matelas de sécurité qui lui permettra de reporter l’affectation du résultat à un exercice ultérieur. Il faut donc éviter les SCPI qui ont un report à nouveau inexistant ou trop important. Si la SCPI est nouvelle, ce critère n’entrera pas dans votre cahier des charges ;
  • Année de construction des biens présents dans le parc immobilier :  Il faut faire attention aux SCPI qui ont un patrimoine immobilier vieillissant, cela suppose que dans les années à venir, la SCPI devra avoir des provisions pour charges conséquentes et donc impacter à la baisse les loyers des associés ;
  • Taux d’occupation physique et financier : Ce taux permet d’appréhender la vacance locative du parc immobilier. Une SCPI doit avoir un taux d’occupation physique d’au moins 95% ;
  • Rentabilité locative : le rendement locatif moyen des SCPI en 2017 est de 4,43%, il est donc conseillé de supprimer de votre liste les SCPI dont le rendement est inférieur à cette moyenne ;
  • Potentiel foncier : Il est primordial d’analyser la variation du prix de la part sur les cinq exercices passés, les performances passées ne prévalent certes pas des performances futures, mais elles permettent de dégager l’analyse comportementale de la SCPI ;
  • Capitalisation : Il est nécessaire de choisir une SCPI dont la capitalisation est en corrélation avec son âge. Si une SCPI jeune collecte trop vite, elle sera très certainement contrainte à effectuer une augmentation artificielle de son prix de part pour freiner la collecte. Elle peut aussi voir sa stratégie prendre un chemin contraire car une collecte trop forte implique des opportunités d’investissement constantes ce qui n’est pas forcément le cas des SCPI axées sur des secteurs de niche. 

La situation patrimoniale du client

La taxation des revenus fonciers de sources françaises est appliquée via le barème progressif, ce à quoi s’ajoutent les prélèvement sociaux (17,2%). Une personne ayant une tranche marginale d’imposition nulle ou basse pourra choisir toutes les SCPI du marché, qu’elles soient 100% françaises ou 100% étrangères.

Toutefois, une personne ayant une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30% à tout intérêt à choisir des SCPI 100% européennes pour contrer la fiscalité au titre des revenus fonciers français. Une explication s’impose : Par le jeu des conventions fiscales, les loyers des SCPI dont le patrimoine immobilier est détenu hors territoire français ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Ce principe est l’élimination des doubles impositions, ce à quoi s’ajoute un tout autre taux que celui de la tranche marginale d’imposition (en fonction de la convention fiscale du pays correspondant).

Vous l’aurez compris, les SCPI dont le patrimoine est détenu à 100% en France ne correspondent pas à la situation patrimoniale des contribuables ayant une pression fiscale forte. Le but étant d’obtenir rendement satisfaisant tout en réduisant l’impact fiscal au titre de cet investissement.

Le mode d’investissement 

Une fois votre cahier des charges prêt, il est nécessaire de choisir la méthode d’investissement, il existe à ce jour quatre façons d’investir en part de SCPI : 

  • Au comptant : Convient aux personnes souhaitant percevoir des revenus immédiats et réguliers. Les personnes en phase de retraite privilégient généralement cette option ;
  • A crédit : Convient particulièrement aux personnes ayant une activité professionnelle dynamique qui souhaitent utiliser l’effet de levier de l’emprunt bancaire pour se créer un patrimoine immobilier à terme. Cette stratégie convient principalement aux personnes ayant moins de cinquante ans. 
  • Via un contrat d’assurance vie : Convient aux personnes qui n’ont pas de revenus et ont une fiscalité élevée. Ces personnes n’ont pas besoins de revenus immédiats et utiliseront le bouclier fiscal du contrat d’assurance vie pour éviter la taxation au titre des revenus fonciers (les loyers seront automatiquement capitalisés au sein du contrat). 
  • En démembrement de propriété : Ce montage convient particulièrement aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats à moyen-long terme, souhaitant éviter d’introduire des biens immobiliers entrant dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière et n’ayant pas envie d’augmenter leur revenu fiscal de référence. Ces personnes ont majoritairement une pression fiscale importante.

Stratégie 

Il est nécessaire que votre portefeuille ne soit pas concentré sur une seule classe d’actifs ou sur une seule zone géographique. Il faut donc détenir des SCPI diversifiées et des SCPI spécialisées. Elles deviendront indissolublement liées et apporteront une harmonie sur votre portefeuille global. 

Les SCPI étant gérées par des sociétés de gestion, il est important d’éviter de détenir des SCPI sous gestion d’une seule société, ce n’est pas de la diversification externe mais interne. La diversification doit être faite tant par le fond que par la forme. Vous devriez avoir au moins trois SCPI de sociétés de gestion différentes. 

En d’autres termes, il faut faire une étude bien établie avant tout investissement, le cahier des charges doit être structuré et vous ne devez pas vous en éloigner. Vous vous devez d’être accompagné d’un expert en la matière pour vous guider et vous apporter des éclaircissements de manière optimum. Les experts en gestion de patrimoine sont aptes à créer ce cahier des charges en fonction de votre situation patrimoniale, de vos attentes et de votre horizon d’investissement. Ils ont une connaissance parfaite de ce marché, ils pourront donc vous aiguiller efficacement. 

SCPI de plus value VS. SCPI de rendement

À partir des années 1960, un certain nombre d’investisseurs cherchent à détenir de l’immobilier. C’est à partir de là qu’est née la recherche d’une solution de mise en commun de fonds pour acquérir de l’immobilier. De fait, la première société civile a été créée en 1964. Ce n’est qu’en 1970 qu’une loi donne officiellement naissance aux SCPI sous la tutelle de la Commission des Opérations de Bourse (COB). Au départ, il s’agissait d’un produit confidentiel. En 1996, certaines sociétés de gestion ont créé un marché secondaire en équilibrant les propositions des acheteurs et des vendeurs. Deux ans après, les SCPI deviennent un produit d’épargne performant dans ce secteur.

Le choix d’une SCPI est primordial dans le processus d’investissement en commençant par définir en amont votre objectif patrimonial. Par exemple vous investissez pour réduire vos impôts ou pour préparer votre retraite et donc des revenus complémentaires ou encore vous souhaitez faire fructifier votre capital. Dès lors que votre objectif est déterminé vous devez passer par un expert en gestion de patrimoine pour être mieux guidé et accompagné dans votre choix d’investissement. Ce dernier vous apportera une analyse transparente des différentes SCPI on parle ici des SCPI de rendement, de plus-value et des SCPI fiscal. L’expert en gestion de patrimoine vous aidera également dans la détermination du meilleur rendement, de la meilleure rentabilité et de la meilleure performance.

L’investissement en SCPI est contrôlé et transparent car les sociétés de gestion fournissent un rapport annuel et des bulletins trimestriels aux porteurs de parts. Cet investissement est aussi considéré comme un placement long terme car il est conseillé de conserver vos parts durant une période d’au moins huit ans. L’avantage de ce placement est la mutualisation des risques pour les investisseurs puisque le patrimoine est composé de nombreux biens immobiliers et locataires différents.

La diversité des SCPI

  • Les SCPI de rendement, qui offrent aux investisseurs des revenus fonciers réguliers avec un rendement très attractif pouvant aller à plus 5%.
  • La SCPI de plus-values est un placement qui vous permettra de diversifier davantage votre patrimoine. Car ils ont pour objectif la revalorisation du patrimoine acquis par la distribuer des dividendes exceptionnels aux associés liées à des plus-values faites sur des immeubles. Ce choix de SCPI est plus simple qu’une SCPI de rendement car il se limite à deux choix. A savoir : Pierre 48 gérée par la société de gestion Paref Gestion et la SCPI Patrimoine croissance gérée par Primonial sont deux SCPI de plus-value la première étant principalement investie sur la loi 48 et la deuxième en nue-propriété. En ce qui concerne la fiscalité des SCPI de plus-values elles seront fiscalisées sur le régime classique des plus-values immobilières. Pour ce qui est du rendement des SCPI de plus-values, celui-ci doit essentiellement s’apprécier à la mesure de l’évolution de la valeur de la part, puisque les revenus versés par ces SCPI se font de manière irrégulière.
  • Les SCPI fiscales : dans le principe elles fonctionnent de la même manière que les SCPI de rendement. Toutefois, leur spécificité est de permettre aux associées de bénéficier de l’avantage fiscal lié au régime particulier des biens qui composent leur patrimoine par exemple Pinel, Malraux, déficit foncier etc.…). À noter que pour ce type d’investissement, les associées sont dans l’obligation de conserver leurs parts le plus longtemps possible. L’idée est de le conserver comme si l’investisseur avait investi en direct dans le bien immobilier en adéquation avec le dispositif fiscal concerné. Pour ce qui est du rendement des SCPI fiscales, il se situe entre 2 et 2,5%. Leur objectif principal est d’offrir aux investisseurs des allègements d’impôts.

Parmi les meilleures SCPI de rendement

La SCPI Novapierre Allemagne à capital variable basé sur un patrimoine immobilier locatif professionnel composé principalement de locaux commerciaux et de quelques immeubles de bureaux situé majoritairement en Allemagne et dans quelques autres pays de la zone euro. On note également la SCPI Epargne Foncière, Corum Origin ou encore Corum XL.

En conclusion, au-delà des atouts propres à l’investissement en SCPI, cet investissement présente plusieurs avantages. Pour faire le meilleur choix parmi les différents types de SCPI présentent sur le marché et pour répondre au mieux à vos besoins et objectifs patrimoniaux, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un expert qui saura vous accompagner au mieux dans votre démarche.

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