Rentrée 2018 : tendances des marchés et des produits

 

État actuel de l’immobilier en France

Le marché de l’immobilier en France a connu une période de croissance durant ces quatre dernières années. Cette augmentation peut s’expliquer par différents facteurs mais il existe également une disparité en fonction des différentes régions et surtout en fonction des zones rurales et urbaines. De plus, la croissance entre les différentes villes n’est pas également répartie non plus. On observe de très fortes variations pour les villes de Paris (+5,8%), Bordeaux (+16,5%), Lyon (+7,7%) et Nice (+5,8%), à l’inverse les villes de Montpellier et Lille ont vu leur valeur immobilière baisser de respectivement 1,9% et 0,2% pour l’année 2017. On observe sur le marché parisien une augmentation du prix du marché de l’ordre de 35% sur la période 2008-2018.

De manière globale, l’étude du cabinet Xerfi indique que l’indice des prix de l’immobilier a progressé de 3,7% en 2017. Cette progression devrait continuer dans les années à venir pour atteindre 3% en 2018 et 1,7% en 2019. De plus, le nombre de transactions de l’ancien s’est accentué de 14,5% en 2017 où l’on enregistre un volume de transaction de plus de 1 million de logements.

Les facteurs qui sont responsables de cette hausse sont en premier lieu des taux d’emprunts historiquement bas, les primo-accédant bénéficient à l’heure actuelle de taux aux alentours de 1,5% sur 20 ans. Les taux sont en effet repartis à la baisse en mai 2018 pour atteindre le même niveau que leurs plus bas historiques en octobre 2016. De plus, la politique du prêt à taux zéro renforce l’attractivité du marché immobilier. Ce dispositif permet pour les nouveaux propriétaires d’un bien neuf ou d’un bien ancien avec des rénovations de bénéficier d’un taux nul sur une partie du montant. La condition à remplir étant de ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Enfin, la mise en place du dispositif Pinel accentue également la demande en investissement immobilier dû à sa réduction d’impôt.

Principe de l’IFI

La transformation de l’ISF en impôt spécifique sur l’immobilier nommé IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a été précisé par le projet de loi de finance 2018.

L’IFI prendra en compte uniquement le patrimoine immobilier des contribuables français, exit donc les différents portefeuilles d’action tel que PEA, comptes titres ou assurance vie. Les signes extérieurs de richesses tels que yachts ou voitures de luxe seront également exclus de la base imposable.

Le barème reste identique à celui de l’ISF, les contribuables seront donc redevables de l’IFI à partir d’un patrimoine immobilier estimé à 1.300.000 € avec un abattement de 30% de la valeur de la résidence principale. Le barème d’imposition est lui applicable dès 800.000 € lorsque l’on dépasse le seuil des 1.300.000 € selon le barème ci-dessous.

Impact sur le marché de l’immobilier

Nous observons actuellement sur le marché immobilier une situation de tension immobilière où la demande de logement est supérieure à l’offre, c’est en effet le cas dans la majorité des grandes villes en France. Certains professionnels de l’immobilier pensent que la mise en place de l’IFI ne fera qu’accentuer cette pénurie de logements locatifs. En effet, les investisseurs privés risquent de se désintéresser des investissements locatifs, ce qui renforcera la pénurie et donc fera augmenter les prix de l’immobilier.

Selon Bertrand Cadeau, le président d’Orpi déplore le fait que les investisseurs privés soient considérés comme des rentiers alors que ce sont des agents économiques à part entière qui contribuent à réguler le marché et à faire fonctionner l’économie. La construction d’un logement locatif permet de faire marcher l’économie réelle pour les travaux qu’elle nécessite et les artisans qu’elle emploi. En conclusion, la fuite des bailleurs privés entraîneraient une tension sur les prix.

L’IFI et les SCPI

La mise en place de l’IFI n’est pas une bonne nouvelle en ce qui concerne la collecte des SCPI puisque cela rend le placement moins attractif fiscalement pour les contribuables redevables de l’IFI. D’autant plus que l’investissement en SCPI convient parfaitement à des personnes souhaitant préparer leur retraites en ayant des revenus complémentaires, en revendant par exemple des appartements dont ils ne souhaitent plus s’occuper. Ces personnes proches de la retraite ont un patrimoine supérieur à la moyenne et ont une probabilité plus élevée d’être assujetti à l’IFI. Nous pouvons donc raisonnablement suggérer que la mise en place de l’IFI aura un impact négatif sur cet investissement. Il n’existe actuellement pas de statistiques sur la valeur patrimoniale des investisseurs en SCPI, ce placement pouvant tout aussi bien correspondre à un petit épargnant qu’aux grandes fortunes.

Il existe cependant un moyen de ne pas être redevable de l’IFI en investissant en SCPI. Cette solution est le démembrement temporaire de SCPI, il s'agit du même principe que le démembrement temporaire dans l'immobilier classique. Lorsque l’on investit avec ce dispositif, l’usufruitier est redevable de l’IFI mais pas le nu-propriétaire. Cela permet effectivement de bénéficier d’une décote sur le prix de la part et au terme du démembrement d’avoir eu un rendement non fiscalisé. Pendant toute la durée du démembrement les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas fiscalisées.

Le marché des SCPI et de l’immobilier locatif risque en conclusion de n’être que partiellement impacté par cette mesure. En effet, les SCPI étaient dans tous les cas déjà assujetties à l’ISF, cela ne risque donc pas de faire baisser la demande. Il y a cependant une collecte plus importante qui aurait pu survenir si les SCPI n’avaient pas été prévues dans l’IFI. Cependant, certains investisseurs qui étaient auparavant redevables de l’ISF, notamment parce qu‘ils possédaient beaucoup de patrimoine financier, ne seront plus assujettis à l’IFI et auront donc une incitation à diversifier leur patrimoine sur de l’immobilier ou des SCPI.

De plus, on peut considérer que cette baisse de la pression fiscale va permettre aux investisseurs de se réconcilier avec les investissements. Cela est l’occasion pour les investisseurs de réfléchir à une nouvelle allocation de leur patrimoine global. Les conseillers en gestion de patrimoine sont à même de réfléchir à ces problématiques et de proposer des solutions adaptées.

Beaucoup d’investisseurs, expérimentés ou non, cherchent à effectuer divers placements dynamiques. Aujourd’hui, le placement en SCPI se retrouve victime de son succès, au point où les investisseurs n’arrivent plus à faire le choix face au nombre de SCPI présentes sur le marché.

Pour ceux qui aimeraient tenter l’investissement en SCPI, il est primordial de se renseigner sur le fonctionnement de celles-ci, mais aussi sur sa rentabilité ou encore son positionnement sur le marché face à ses concurrentes.

Mais avant cela, il convient de rappeler qu'il existe deux sortes de SCPI, les SCPI fiscales et celles de rendement :

• Les SCPI Fiscales ont pour but d’investir dans l’immobilier d’habitation, tels que les biens de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les biens classés, les bien avec travaux. Cet investissement à pour but de permettre à l’investisseur de réduire ses impôts.
• Les SCPI de rendement ont pour but d’investir dans l’immobilier d’entreprise, tel que les bureaux, les locaux d’activité, les commerces, les entrepôts, etc. Il s’agit de produits intéressants pour les investisseurs cherchant à générer une (autre) source de revenu.

Rappel des principaux avantages de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement connait aujourd’hui un franc succès auprès des différents investisseurs, un succès dû aux différents avantages que présente ce genre de placement. Parmi lesquels nous retrouvons en premier lieu :

• Le dispositif permet avant tout une mutualisation des risques par l'investissement dans un vaste par immobilier ;
• Il permet la création d’un patrimoine immobilier, mais aussi de générer une rentabilité locative à travers les loyers générés par cette SCPI ;
• C’est un investissement accessible au plus grand nombre, le minimum d’investissement est compris entre 1 000 et 5 000€. Investissement qui n’est pas plafonné.
• L’investissement en SCPI permet, contrairement à l’investissement direct en immobilier, « d’abandonner » la gestion de son patrimoine. Lorsque l’on devient propriétaire d’un bien immobilier, les efforts de gestion sont considérables (travaux, suivi du paiement des loyers…) de plus, en tant que propriétaire, on s’expose au risque de défaut du locataire. De part la mutualisation, la SCPI neutralise ce risque.

Les critères de sélection d’une SCPI de rendement

Afin d’effectuer des placements judicieux en SCPI, les investisseurs expérimentés (ou qualifiés) analysent les informations qui leurs sont données. Pour ceux ne possédant pas suffisamment de connaissance dans ce domaine, le reflexe consiste à uniquement observer le taux de rendement, or, plusieurs facteurs méritent que l’on y prête attention :

• La répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI ;
• La répartition géographique du patrimoine ;
• Le TDVM (Taux de distribution de Valeur sur le Marché) qui indique le rendement de la SCPI et permet par la suite de calcul ;
• La capitalisation ;
• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) ;
• L’évolution du prix de part ;
• Les provisions pour gros travaux, qui représentent les capitaux mis de côté afin d’effectuer des travaux de rénovation.

Cette liste n’est bien évidemment pas exhaustive.

Palmarès de meilleures SCPI de rendement en 2018

Après avoir pris connaissance des différentes données à prendre en compte pour évaluer la performance d’une SCPI, il est maintenant plus simple de dresser un classement de celles qui ont retenu notre attention :

• Corum Origin : c'est une SCPI européenne (la première du genre) et diversifiée, alliant performance et mutualisation à travers un parc immobilier conséquent et mutualisé. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est supérieure à 6% (brute de fiscalité étrangère), avec une capitalisation de 1,4 Mds d’euros et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 99,5%.
• Epargne Pierre : jeune SCPI française de bureaux, une des SCPI les plus dynamiques du marché. Sa rentabilité annuelle (TDVM) avoisine les 6%, avec une capitalisation de 240 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 99,5%.
• Interpierre France : SCPI tertiaire (entrepôts, locaux d'activités) avec un potentiel de rendement attractif dû à une politique de désendettement. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 5,25%, avec capitalisation de 105 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 93%.
• Epargne Foncière : SCPI historique et de référence sur le marché, avec un patrimoine immobilier parisien exclusif. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 4,54%, avec une des plus importantes capitalisations de 2,2 Mds et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 93%.
• PFO : SCPI intermédiaire de bureaux, avec un objectif de diversification et une rentabilité supérieure à la moyenne du marché. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 4,9%, avec une capitalisation de 600 millions d’euros et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 92%.
• Pierval Santé : SCPI spécialisée dans le secteur de la santé, avec une exposition européenne notamment en Allemagne. Sa stratégie d'investissement spécifique en fait un bel outil de diversification, positionnée sur un secteur porteur offrant de la visibilité. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 5%, avec une capitalisation de 280 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de près de 100%.
• Primovie : SCPI adoptant une stratégie corrélée au cycle de la vie : des crèches, aux établissements de santé en passant par les actifs d'enseignements. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 4,8%, avec une capitalisation de 280 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de près de 94%.
• Novapierre Allemagne : SCPI 100% allemande, visant des commerces dans les villes de taille moyenne. La SCPI dispose d'un cabinet présent sur place, dont la connaissance et l'expertise du marché facilite le sourcing des biens et la gestion du parc. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est de 4,7%, avec une capitalisation de 300 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de près de 97,5%.
• Corum XL : Jeune SCPI, avec une stratégie d'investissement différenciante sur le marché. Son exposition ne se limite pas au marché français ou à la Zone Euro, mais vise à investir hors zone euro puis à terme à l'international. Sa rentabilité annuelle (TDVM) est supérieure à 6%, avec une capitalisation de 150 millions et un Taux d’Occupation Financier (TOF) de près de 100%.

Pour les investisseurs souhaitant acheter des parts de SCPI, il leur faut cependant effectuer des choix qui seront à adéquation avec leur profil investisseur. C’est pourquoi il est conseillé de passer par un cabinet de gestion de patrimoine (de préférence indépendant) qui permettra de dresser votre profil et ainsi vous guider au mieux dans les placements envisagés.

Vers le milieu de cette année 2018, il est important de faire le point sur les différents vecteurs d’investissements pour la création d’un patrimoine. C'est d'autant plus crucial si l'on souhaite convenablement préparer sa retraite. Soyons clairs, les fonds euros des contrats d’assurance-vie ne rapportent plus rien ou presque. Seuls les fonds structurés et certains fonds volatiles présentent un intérêt certain. Ils demeurent cependant très exposés aux aléas du marché. Que reste-il alors ?

L'origine de la SCPI

Dans les années 60, quelques investisseurs avertis ont pensé, à juste titre, que l’immobilier industriel et commercial présenterait un meilleur rendement que celui de l’immobilier locatif d’habitation. Cependant, se posait également le problème du coût de l’investissement. Ainsi, un immeuble de bureaux ou de commerce coute beaucoup plus cher à l’achat. Pour trouver une solution à ce problème ont été créées les premières « sociétés civiles » et à partir de 1970 sous la tutelle de la COB (Commission des Opérations en Bourses), une loi donna naissance aux SCPI. Au début, ce fut un placement assez confidentiel mais dès 1985 le marché décolle et la collecte passe de +70% à +150% en 1986. Les années subséquentes verront une culmination jusqu'à 11,5 milliards de francs en 1991. Les évènements d'ensuite démontrerons une crise de confiance due aux tentatives de régulation de l’État du prix des ventes. La réforme de 2001 a ensuite rendu les choses plus transparentes et parallèlement on assiste à une concentration de sociétés de gestions. Ce fut un mouvement qui a servi à booster les investissements.

Dans la pratique, qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Des investisseurs avec un ticket d’entrée raisonnable vont premièrement verser de l’argent afin d'acquérir de l'immobilier industriel ou commercial. La gestion va être assurée par une société de gestion et ceci sera fait pour le compte des porteurs de parts. Ladite société a la charge de l'entretien et de la location du bien. En contre-parti, elle reverse, après déduction de certaines charges, des loyers au prorata du montant investi. Il y a plusieurs types de SCPI :

• De rendement, versement de revenus réguliers aux associés ;
• Fiscales, qui investissent en immobilier « Pinel, Malraux, Monuments Historiques ».

L’investisseur à la possibilité de souscrire aussi dans des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie avec plusieurs avantages :

• Un meilleur rendement du au prix d’achat réduit ;
• Une fiscalité de l’assurance-vie et non ceux des revenus fonciers.

En 2017, les SCPI ou « pierre papier » auront ramené en moyenne 4,75% aux investisseurs leur faisant confiance.

Il faut savoir que le marché des SCPI de bureaux est très concurrentiel. Beaucoup de sociétés de gestion privilégient ce type de patrimoine car il assure un taux d’occupation très élevé contrairement à l’immobilier locatif. Lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI, il ne faut pas se précipiter et faire le bon choix en fonction de vos attentes mais surtout de votre profil d’investisseur. Nous avons réalisé cet article comparatif qui vous aidera certainement à choisir la meilleure SCPI. 

Présentation d’Allianz Pierre

Cette SCPI, gérée par Immovalor depuis 1984, a décidé de bâtir son patrimoine grâce à l’immobilier de bureaux (avec 85%) principalement situé en région parisienne (41%) et à Paris intra-muros (37%). Forte de son capital qui était de plus de 1 090,58 millions d’euros en 2017, elle s’assure une bonne stabilité financière ainsi qu’un taux d’occupation très satisfaisant. Cela promet un bon développement pour la SCPI. 

Afin de réduire au maximum les risques que les associés peuvent rencontrer, Allianz Pierre n’est pas fermée à élargir son patrimoine dans d’autres actifs ni à s’installer sur de nouvelles zones géographiques. Pour le moment, son patrimoine est constitué à 85% de bureaux et de commerces qui représentent 10% de son investissement. Le taux d’immobilier indirect détenu par la SCPI est de seulement 1%, l’un des plus bas taux du marché. 

Un autre facteur est important pour les nouveaux investisseurs, il s’agit du délai de jouissance. En l’occurrence, pour Allianz Pierre, ce délai est de 5 mois, ce qui représente un des délais les plus élevés. 

Présentation de Crédit Mutuel Pierre 1

Gérée par la société de gestion La Française AM, la SCPI Crédit Pierre Mutuel 1 est également une SCPI de bureaux à capital variable. Créée en 1973, son patrimoine se compose à 74% d’actifs de bureaux. Son deuxième secteur d’investissement est le commerce, qui constitue près de 20% de son patrimoine. Elle se diversifie alors un peu plus que sa concurrente Allianz Pierre. 

En ce qui concerne la géolocalisation, plus de la moitié de son patrimoine se trouve en Île-de-France (52%), suivie de la province (35%). Contrairement à Allianz Pierre, elle a fait le choix stratégique de se développer également à l’étranger où elle détient 2% de ses actifs. Elle détient également une grosse part d’immobilier indirect (47%) ce qui est un des plus gros taux du marché.

Son principal avantage est sans aucun doute son délai de jouissance qui est très court, seulement un mois. Son capital pour l’année 2017 est de 1 179 millions d’euros. 

Présentation de Primopierre

Comme les deux SCPI précédentes, Primopierre détient un capital variable et a choisi les bureaux comme priorité pour constituer son patrimoine. Seulement, cette SCPI est beaucoup plus jeune qu’Allianz Pierre ou encore Crédit Mutuel Pierre 1. En effet, Primopierre a été créée en 2008 par la société de gestion Primonial REIM. C’est l’une des plus jeunes SCPI de bureaux. En 10 ans, elle a su se constituer un capital de 2 175 millions d’euros, ce qui est bien supérieur à la capitalisation de ses ainées. 

Son patrimoine se compose quasiment exclusivement de bureaux pour 99%, elle a investi seulement 1% de son capital dans les commerces. Ses actifs se situent principalement en Île-de-France (72%) puis en province pour 14% et les 13% derniers sont dans Paris intra-muros. Elle détient 20% d’immobilier indirect. 

Concernant son délai de jouissance, celui-ci se situe dans la moyenne globale des SCPI, il est de 4 mois.

Présentation de Fructipierre

Créée en 1987 puis relancée en 2011, Fructipierre est une SCPI détenue par Nami AEW avec un capital fixe s’élevant à 926 millions d’euros en 2017, le moins élevé de cet article comparatif. Son délai de jouissance est très attractif et encourage les investisseurs à souscrire à Fructipierre car ils pourront bénéficier de leurs revenus le 1^er jour du premier mois. Dans aucune autre SCPI le délai ne peut être plus court.

Son patrimoine est essentiellement composé de bureaux pour 84% et de commerces. Ils sont principalement situés dans Paris intra-muros (54%) puis dans la région parisienne (37%) et minoritairement en province avec seulement 9% de ses investissements. La SCPI ne dispose d’aucun actif à l’étranger. 

Pour conclure, ces 4 SCPI sont intéressantes à plusieurs niveaux. En effet, si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement à l’étranger, alors Crédit Mutuel Pierre 1 sera faite pour vous. Si vous souhaitez cependant favoriser l’investissement dans les régions provinciales au lieu de Paris, vous pourrez opter pour la SCPI Allianz Pierre.  

Le délai de jouissance est un facteur très important. Vous vous tournerez plutôt vers Fructipierre pour percevoir au plus vite vos revenus. Si des doutes persistent, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera à prendre la meilleure décision.

Dans le contexte actuel l’investissement locatif est plutôt à la mode. Mécaniquement le nombre de personne souhaitant des informations, qui regardent les annonces immobilières est en forte augmentation. 

Ce phénomène est dû à une combinaison de plusieurs facteurs : des taux qui sont bas depuis plusieurs années et qui baissent encore, un dispositif de défiscalisation qui séduit de nouveau les français et de nouveaux véhicules à sous jacent immobilier favorisent encore un peu plus les investissements dans ce secteur. Il ne faut pas oublier aussi que l’immobilier est une famille de placement qui une fois financée génère des revenus réguliers : c’est recherché en ce moment par des personnes souhaitant préparer leurs retraites au moment où pleins d’annonces prédisent une baisse du régime par répartition.

Cependant comme dans tous les domaines, il faut que chacun fasse attention à ce qu’il peu investir : en effet les budgets varient fortement, tout comme les contraintes locatives, les horizons de placements, les fiscalités et bien d’autres paramètres encore. Un investissement réalisé par une connaissance n’est pas forcément adapté à vous.

Nous présenterons dans un premier temps un schéma d’investissement dans l’immobilier pour détailler tous les avantages et inconvénients rencontrés par les propriétaires. Nous étudierons ensuite ce cas dans un objectif de rente perpétuelle (sans entamer son capital).

L’investissement immobilier locatif en détails

La première chose à prendre en considération est que pour investir dans l’immobilier il faudra soit de l’apport soit une possibilité de financement. C’est la base puisqu’il faut financer le bien avant que ce dernier ne génère des loyers qui permettront d’obtenir un revenu complémentaire ou de rembourser le crédit. 

Pour des personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine où le développer l’investissement à crédit sera une base de départ inévitable. En effet une théorie financière toute simple existe et a été largement testée : l’effet de levier du crédit. 

Concrètement une personne achetant un bien immobilier à crédit aura bien sûr une mensualité fixe. En contrepartie de cet achat elle aura aussi un loyer en face ; c’est ce dernier une fois les charges payées qui rembourse une plus ou moins grande partie de la mensualité. Le reste sera complété normalement par le propriétaire investisseur : ce que l’on constate alors est que le loyer va financer directement une partie du bien ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit et qui correspond au fait que le loyer serve à rembourse une partie de la mensualité. La conséquence est que le bien va en partie s’autofinancer le reste étant en suite complété par la personne détentrice du crédit.   

Un effet directement lié à ce dispositif et qui est très utilisé en France est la déduction des intérêts d’emprunts. Les intérêts qui sont ensuite générés pourront être déduits du revenu locatif ainsi généré : cela va avoir un impact positif sur la fiscalité qui sera alors limitée. Cette déduction permet de réduire le bénéfice foncier et ainsi donc la fiscalité puisque le bénéfice foncier vient s’ajouter aux autres revenus pour être fiscalisé à la dernière tranche d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. 

Quant à la sélection de son bien, il faut s’appuyer sur la logique et le bon sens : la notion première pour trouver un locataire est l’emplacement. Il faudra ensuite être vigilant sur d’autres points : les dépenses à la charge du propriétaire telles que les impôts, les charges de copropriétés viennent directement directement en déduction les loyers. Le fait d’avoir une demande locative soutenue peut aussi être un plus, une copropriété petite est à privilégier… 

Des pistes pour se constituer un patrimoine immobilier plus facilement

Dans cet objectif de se constituer un parc locatif qui va générer un revenu stable dans le temps quelques éléments de bons sens doivent servir de base : il vaudra mieux multiplier les biens quitte à avoir plus de gestion locative. Cela permet d’être moins dépendant du loyer de chaque locataire et de la possibilité de location de chaque bien. En cas de problème sur un bien ou de non-paiement d’un locataire cela influera beaucoup moins sur le revenus perçu qu’un seul grand bien avec un locataire.

L’autre point important est l’emplacement du bien qui sera déterminant pour la demande locative. Pour les petites surfaces il faut généralement un suivi plus réactif et plus récurrent qui découlent de la nature du bien : dans un petit logement seront généralement logés des étudiants, jeunes actifs qui ont une durée d’immobilisation plus courte et plus aléatoire.

A contrario, un bien plus grand à destination de familles pourra tenter moins de candidats potentiels lors de la recherche de locataire, mais une fois ces derniers dans le bien cela garantit une stabilité plus grande que dans le premier cas.

Du côté financier, il est aussi possible d’agir sur les paramètres de chaque opération pour optimiser la rentabilité de cette dernière et chercher le maximum d’autofinancement par l’effet de levier duc crédit. En vue de se constituer un patrimoine l’effet de levier du crédit est déterminant : il permet en effet au propriétaire de ne pas financer son bien dans son intégralité.

En transposant ces indications dans un cas d’investissement locatif : il sera alors beaucoup plus intéressant de souscrire un crédit sur la durée la plus longue possible pour deux raisons : cela va permettre d’étaler le remboursement du crédit sur une durée plus longue ce qui diminue les mensualités très fortement le loyer pourra rembourser une plus grande partie de la mensualité et c'est donc un bien qui s’autofinance d’autant plus. En augmentant la durée de crédit cela génère certes plus d’intérêts qui sont un coût supplémentaire mais cela permet aussi de limiter la mensualité ce qui augmente l’autofinancement du bien. Avec en plus la déduction des intérêts d’emprunts cette hausse des intérêts permet de diminuer la fiscalité de l’opération (un mal pour un bien).

Pour reprendre tous ces arguments il est bien sûr encore possible de devenir rentier via des investissements immobiliers. Les taux bas permettent de trouver un financement plus intéressant d’un côté, de l’autre il faut cependant ne pas tomber dans l’excès de facilité. Même si le financement est plus facile il faut toujours être vigilant quant à la partie locataire : il faudra que le bien se loue, qu’une demande locative forte permette de compenser les départs et ne pas se tromper soit même dans le loyer potentiel. 

Il faudra dans cette optique bien distinguer la phase de constitution qui oppose aux investissements des crédits qui vont monopoliser les loyers, à la phase suivante où les biens une fois financés jouent leur rôle premier pour l’investisseur : verser un complément de revenus stable en contrepartie de locations.

Les deux mesures fortes de la loi Sapin 2 concernant l’assurance-vie

La première mesure impacte la rémunération du fonds. Le Haut Conseil de Stabilité Financier pourra à sa guise moduler la provision pour participation aux bénéfices (PPB) des compagnies d’assurance. En d’autres termes, s’il juge la compagnie trop peu solide financièrement, il pourra imposer à celle-ci d’augmenter sa PPB et ainsi diminuer la distribution aux assurés.

Concernant la possibilité de geler les retraits sur le fonds euros d’une assurance- vie, il s’agit là d’une mesure préventive de l’Etat. Cette mesure a pour but d’éviter toute éventuelle faillite des compagnies d’assurance, et surtout de limiter au mieux le risque systémique en cas de hausse importante des taux.

L’immobilier reste une valeur sûre pour les investisseurs. Ce que beaucoup de particuliers ne savent pas, c’est que l’on peut se constituer un patrimoine immobilier directement via son assurance vie, en Unités de Comptes (UC). En effet la majorité des compagnies d’assurance proposent des SCPI (Sociétés Civiles en Placements Immobilier) via les UC.

Vous permettez donc à votre assureur de percevoir des loyers au titre de la détention de parts via votre contrat d’assurance-vie. L’assureur vous reverse ainsi le rendement perçu tous les trimestres. Dans le cadre d’une souscription d’Unités de Compte SCPI, ce rendement est capitalisé pour l’achat de nouvelles parts de SCPI ou alimente votre fonds Euros, à votre choix.

Contrairement à une souscription en direct de SCPI, vous ne percevez pas de loyers et donc de revenus supplémentaires. La perception de ce rendement n’a donc aucun impact fiscal tant que vous n’effectuez pas de retraits sur votre contrat d’assurance vie.

Concernant la prise de risque, celle-ci existe mais demeure très modérée comparée à la souscription d’une SICAV classique où on trouvera des actions dont la volatilité peut se révéler très forte. En effet les sociétés de gestion disposent de patrimoines immobiliers très conséquents. De ce fait votre risque est mutualisé : vous n’êtes pas détenteur de parts d’un seul immeuble mais de plusieurs immeubles. Il y a donc très peu de risques que les sociétés de gestion ne puissent payer vos dividendes.

Les compagnies d’assurance sont de plus en plus encadrées quant à la rémunération de leurs fonds Euros et subissent la baisse de taux des OAT, subissant une perte d’attractivité importante. Pour contrer cela, beaucoup d’entres elles misent sur des fonds euros « mixtes » où la part d’obligations d’Etat demeure plus faible, pour laisser de la place aux actifs immobiliers tout en conservant une garantie de capital.

Si les épargnants souhaitent conserver un rendement attractif, il faudra accepter comme contre partie une prise de risque. La souscription d’Unités de Comptes SCPI demeure une alternative plus que crédible au vu du rendement proposé ces dernières années (entre 4 et 6%) et la prise de risque modérée (grâce à la mutualisation effectuée par les sociétés de gestion).

Dans un contexte économique présentant des taux d’intérêt au plus bas et d’importantes réformes fiscales, il est très compliqué d’affirmer quel est véritablement le meilleur placement.

Ce choix est régi selon différents paramètres. Un investisseur particulier considérera d’abord la disponibilité de l’argent, l’horizon du placement, le taux de rendement et sa tolérance au risque. Il ne faut cependant pas négliger les cadres fiscaux entourant les différents actifs financiers. Nous vous proposons un tour d’horizon sur ces placements qui offrent les meilleures performances et en tenant compte des critères établis ci-dessus.

C’est quoi un placement ?

Un placement correspond à l’action de mobiliser un certain montant de son épargne pendant une période définie dans l’espoir de percevoir des revenus durant une opération financière. Dans le jargon financier, il est souvent préféré au terme d’”investissement”, surtout quand ladite opération financière concerne des particuliers.

Quand on évoque un placement, il est très important d’en reconnaître les caractéristiques. Au total, on en dénombre trois. Le placement financier est tout d’abord rattaché à un espoir de gain. Le particulier anticipe un rendement suivant l’action. Dépendant du type de placement, le rendement actuel peut différer de celui perçu. Les frais liés aux procédures et à l’imposition ont par exemple souvent un impact drastique sur ses taux.

Le placement est aussi lié à la question de liquidité. Cela réfère principalement à la vitesse à laquelle vous pourrez avoir un retour sur votre investissement. La troisième caractéristique est enfin associée à l’élément de risque. Il y ainsi la possibilité de perdre partiellement, voire totalement les montants investis. En règle générale, on identifie une corrélation directe avec la liquidité. Plus la possibilité de récupérer rapidement de l’argent sur votre investissement est grande, plus le risque de perte l’est également. Les meilleurs placements accordent d’excellents rendements avec un haut niveau de sécurité.

Les types de revenus d’un placement

Les placements varient largement en fonction du type de revenu qu’ils peuvent générer. Nous pouvons identifier trois principales formes de gain :

• L’intérêt : c’est la compensation que doit verser un emprunteur à un investisseur lorsque ce dernier emprunte ;
• Le dividende : c’est la partie des bénéfices qu’une société verse aux actionnaires. Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) en sont un exemple ;
• Le gain (ou perte) en capital : il se résume à la différence entre le prix d’achat et de vente d’un placement. La vente d’actions en Bourse est l’exemple le plus connu.

Profil d'investisseur

Les informations exposées ci-dessus vont servir à compléter l’étape suivante. Pour tout particulier, il s’agit avant tout de déterminer son profil d’investisseur. Il est très important après tout d’identifier son motif de placement. Pourquoi épargnez-vous ? Voulez-vous devenir riche rapidement ? Est-ce pour votre retraite ? Désirez-vous assurer l’avenir de vos enfants ? Si des rendements moyens vous permettent d’atteindre vos objectifs financiers, des placements peu risqués, et donc potentiellement à long terme, seront logiquement plus adaptés à votre profil. L’horizon de placement est ainsi très crucial.

Le profil de l’investisseur repose énormément sur cette corrélation risque-liquidité. Aimeriez-vous privilégier des placements stables mais qui offrent peu de revenus ? Préféreriez-vous l’inverse ? Les réponses à ces questions détermineront amplement si vous êtes un investisseur prudent, modéré ou risque-tout. Hormis votre tolérance au risque, l’aspect psychologique comptera aussi pour beaucoup. Chaque investisseur gère différemment cette pression. Avant d’effectuer un placement financier donc, il est très important de s’informer de toutes les éventualités possibles et particulièrement des pires.

Les principaux impôts en France

Une fois votre profil établi, reste maintenant à reconnaître les différents cadres fiscaux auxquels vous serez exposé. En 2017, Les Échos avaient décrit la France comme étant la « championne d’Europe de la pression fiscale ». Si on sait déjà que les Français ont une bonne aversion au risque, cela fait plusieurs années déjà qu’ils jugent la fiscalité comme étant excessive. L’univers fiscal est très vaste et parfois complexe. Pour simplifier, il est utile de catégoriser l’imposition en France sous cinq domaines principaux.

• Le premier domaine d’imposition concerne la fiscalité des entreprises. Dans cette catégorie nous retrouvons l’Impôt sur les Sociétés (IS). Sur une base annuelle, ce régime est imposé sur les profits réalisés par les entreprises et les organisations françaises. Le taux d’imposition est établi à 33,3%. D’autres sociétés non concernées par ce régime, sont plutôt soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR).
   
• Concernant les prélèvements sociaux, nous avons la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).
   
• La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) concerne la taxe sur la consommation en général.
   
• Nous avons ensuite la fiscalité du patrimoine. Le droit d’enregistrement est une forme d’imposition lors de l’inscription d’un document ou d’un acte dans un registre. Le droit des timbres concerne la transaction d’immeubles, d’entreprises, de dons ou d’immatriculations d’automobiles. L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. L’exercice revient à exclure l’épargne, les placements financiers et autres valeurs mobilières du patrimoine imposables sous l'ISF. On comptabilise uniquement les valeurs immobilières.
   
• La fiscalité des collectivités locales incombe des impôts locaux pour financer comme son nom l’indique...les collectivités locales.
   
• Vient finalement la taxe foncière, celle-ci est imposée sur les terrains bâtis. L’imposition est perçue sur une base annuelle et engage uniquement les terrains localisés en France. Il existe évidemment des dispositifs qui permettent de contourner cette imposition. Les biens publics et agricoles peuvent acquérir une exemption permanente tandis que la création d’entreprises innovantes vous offre une exonération temporaire.

Meilleurs placements : Une affaire d’objectifs ?

Quels sont donc les meilleurs placements en tenant compte de ces paramètres ? Comme évoqué initialement, investir dans un fonds, un contrat d’assurance-vie, l’immobilier ou le Livret A correspond à différents objectifs et risques. Le Livret A par exemple, est souvent reconnu pour son rendement prévisible et fiable. Il bénéficie donc à tout investisseur qui souhaite percevoir l’argent à court terme (avec un rendement faible de 0,75%).

Pour les stratégies à moyen ou long terme où vous désirez vous constituer un patrimoine immobilier ou préparer votre retraite, l’assurance-vie ou un plan d’épargne en actions sera probablement plus adapté à votre profil.

S’il est obligatoire que les fonds soient constamment disponibles, l’assurance-vie, le LEP (Livre d’Epargne Populaire) et le Livret A seront privilégiés. Le PEL (Plan Épargne Logement) comporte une échéance avant laquelle, il est impossible de toucher l’argent. Investir dans l’immobilier par le biais du régime Pinel ou Censi-Bouvard permet au contraire de percevoir des revenus locatifs assez rapidement. Dépendant des conditions, leur défiscalisation peut aussi devenir intéressante.

Le top des meilleurs placements du moment

Si différents placements poursuivent différents objectifs, il n’en est pas moins vrai que certains ont mieux produit que d’autres durant cette année. Voici un tour d’horizon sur les meilleurs placements du moment.

SCPI de rendement

Un investissement en SCPI est reconnu aujourd’hui comme étant l’un des meilleurs placements par les contribuables français. Il permet la constitution d’un patrimoine tout en ajoutant un complément de revenu. La somme totale de la collecte avait dépassé les 8,5 milliards d’euros en 2017. Ce chiffre est bien supérieur par rapport à celui de 2016 où le montant de la collecte globale atteignait 5,6 milliards d’euros. En termes de capitalisation, les SCPI de rendement présentaient déjà les chiffres de 47,7 milliards d’euros vers juin 2017, soit bien supérieur aux 43,5 milliards d’euros de l’année précédente. Les avantages ? La SCPI est tout d’abord une solution de placement accessible pour tous les budgets. On peut investir au comptant, à crédit ou à travers un contrat d’assurance-vie. Il plane sur la dynamique de l’immobilier d’entreprise et les risques locatifs sont mutualisés. Le choix de placement est aussi très flexible par rapport aux secteurs d’activités et aux zones géographiques disponibles. Pour finir l’investisseur n’aura pas la responsabilité de la trésorerie, de la gestion ou de la revente des biens immobiliers. Le tout est finalement contrôlé par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers).

L'Investissement Socialement Responsable (ISR)

Cela concerne un placement dans des fonds d’investissement qui, en plus de prendre en compte les critères financiers classiques, considère aussi la contribution de l'entreprise dans le domaine social et environnemental. Les chiffres de ces dernières années soulignent un véritable engouement. L’ensemble des 404 fonds ISR distribués sur le marché français ont présenté une dynamique de hausse de plus de 14% en 2017. Certains fonds parviennent à générer des rendements au-delà des 10%. Les fonds ISR demeurent accessibles au sein d’un contrat d’assurance-vie, de capitalisation où à travers un compte-titres.

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Il reste depuis longtemps un bon moyen pour créer des revenus mensuels non imposables. Sous certaines conditions, le placement devient le parfait outil pour améliorer sa retraite. Le LMNP concerne l’investissement dans les chambres de résidences de services gérées (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme). Il est idéal pour tout particulier possédant des fonds substantiels à placer (supérieurs à 80K€). Il vous permettra de percevoir rapidement des revenus additionnels. Ses avantages ? L’obtention de revenus locatifs mensuels, et qui sont surtout non-imposables à cause de l’amortissement.

Crowdfunding immobilier

Son marché se porte plutôt bien en 2018. On recense le financement de 126 projets et la collecte de plus de 62 millions d’euros. La duration des projets est courte variant d’un à deux ans maximum. Les potentiels de rendement interpellent. En effet, ils peuvent varier de 8 à 12%. Il faudra cependant faire attention, ni le capital ni le rendement ne sont garantis. L’avantage du Crowdfunding immobilier est qu’il autorise la diversification de ses placements. Il permet la constitution d’actifs tangibles, et ce sur une période relativement courte (inférieure à 24 mois). Ce placement permet finalement à l’investisseur de rentabiliser la trésorerie à court terme. Le taux de risque est moindre.

Le FPS (Fonds Professionnel Spécialisé)

Il concerne l’investisseur disposant d’au moins 150000€ en liquidités. Ce fonds cherche un rendement annuel avoisinant les 9% et les sommes investies seront bloquées pendant 6 ans. Lors de la durée du placement, vous percevrez trimestriellement un rendement de 5,5%. Les revenus seront non imposables et des rendements additionnels de 3,5% seront ajoutés par capitalisation une fois passé ces six années.

Faire un placement : Pourquoi répartir ?

Pour finir, peut-être serait-il bon de souligner l’importance de planifier la répartition de vos placements. La répartition d’actifs concerne le calcul dans la proportion de différents types de placement que vous souhaitez posséder dans votre portefeuille. Les actifs répartis peuvent inclure les parts de SCPI, les actions ou les titres de fonds négociés en Bourse, etc. Pourquoi le faire ? La diversification permet d’atténuer aisément le taux de risque des placements. C’est important si l’on souhaite préserver au mieux le capital dans le long terme.

L’opération est délicate et complexe. De ce fait, il est toujours préférable de consulter un conseiller en gestion de patrimoine. Nos experts chez Euodia seront par exemple en mesure de juger de la pertinence de certains placements et pourraient vous aider à mieux répartir.

Comment effectuer une simulation précise avant d’investir en SCPI ?

Tout d’abord, il est important d’avoir en tête que la simulation est l’aboutissement d’un travail de réflexion en amont. Une fois que l’on arrive à l’étape de la simulation l’investisseur doit déjà avoir une idée bien précise de ses objectifs patrimoniaux et de ses objectifs d’investissement. Il ne doit pas investir pour le plaisir d’investir mais bel et bien pour suivre une logique patrimoniale bien définie qui lui permettra d’atteindre ses objectifs. Une fois que ces objectifs sont définis et qu’une stratégie est mise en place, il peut alors se pencher sur la simulation pour analyser quels sont les meilleurs moyens pour lui d’investir. L’achat de parts de SCPI en cash ou a crédit, l’achat d’usufruit de SCPI ou de la nue-propriété, les mensualités, le taux du crédit si crédit il y a etc., sont autant de facteurs qu’il faut prendre en compte pour rendre l’investissement le moins douloureux et surtout le plus rentable possible.

Il est important d’avoir en tête la solution de financement. Crédit ou liquidités ? Tout cela doit être défini en amont en fonction des liquidités disponibles ou non et en fonction d’un éventuel effort d’épargne (ou reste à vivre) que l’on pourrait allouer à un crédit. L’effort d’épargne est ce qu’il reste à un particulier sur son compte bancaire à la fin du mois après toutes les dépenses. Il s’agit du montant qu’il pourrait mettre dans un crédit sans pour autant le mettre en difficulté. On parle d’un montant indolore. 

Le crédit est un outil formidable qui permet d’investir même par manque de liquidités. On parle souvent de l’effet de levier du crédit qui permet de s’enrichir plus vite. Le montant du crédit est à définir en amont en fonction du taux crédit, des mensualités qui en découleront ainsi que de la durée du crédit. Il est généralement recommandé de prendre le crédit le plus long possible pour diminuer les mensualités et ainsi limiter l’impact du crédit sur le train de vie.

De plus, il est très important de bien choisir son crédit. Les taux peuvent parfois être très variables d’un établissement bancaire à un autre et il en résulte un rendement qui sera nettement différent si l’on prend en compte le remboursement des intérêts. Il faut donc être patient et prendre le temps de choisir l’établissement qui nous accompagnera dans cette démarche.

Les projets professionnels et personnels sont également des facteurs à prendre en compte dans le cadre d’une simulation. En effet, un mariage, des enfants, une expatriation sont des moments marquants car ils peuvent peser très lourds financièrement et doivent être considérés en compte dans un projet d’investissement. Le but étant d’anticiper au maximum les dépenses d’argent pour que l’investissement soit le plus indolore possible et qu’il n’empêche pas l’investisseur d’avoir des projets en parallèle.

La fiscalité des SCPI est un facteur à prendre en compte également. Selon la SCPI que vous choisirez, il faut savoir que certaines ont des fiscalités différentes. En effet, certaines ont un parc immobilier réparti sur plusieurs régions/pays. Prenons l’exemple d’une SCPI dont le parc immobilier est composé a 60% en Allemagne et a 40% en France. 60% des revenus fonciers dégagés par cette SCPI seront donc calculés sur la fiscalité allemande. Il est donc parfois plus intéressant de se diriger vers les SCPI européennes dont les parcs immobiliers sont répartis sur plusieurs pays et sont fiscalement plus intéressantes. 

En résumé, il faut être attentif à l’impact fiscal que représenteront des revenus supplémentaires dégagés par les loyers d’une SCPI.

Toutes ces informations sont à prendre en compte dans le but de réaliser le placement qui saura le mieux combiner rendement et risques. Le but étant d’avoir le meilleur rendement avec le plus faible risque sans que le train de vie quotidien ne soit impacté par des mensualités trop lourdes.

Il est fortement conseillé de mettre en place une stratégie patrimoniale et une stratégie de placement en étant accompagné d’un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier saura vous proposer les meilleurs SCPI car ces dernières ne se valent pas toute. Effectivement, leur parc immobilier n’est pas localisé dans les mêmes zones géographiques et sont donc fiscalement différentes. De plus, elles n’ont pas le même rendement et peuvent évoluer différemment au fil des années. La qualité des locaux qu’elles proposent ne sont pas les mêmes et certaines sont donc mieux évalués que d’autres. Enfin, le prix des parts de SCPI peut également être revalorisé à la hausse comme à la baisse. C’est aussi à un conseiller de vous aiguiller en fonction de cela et il doit également vous conseiller sur le montant investir ainsi que le bon moment d’investir pour optimiser votre placement.

Les OPCVM, les SCPI, les fonds euros, les fonds actions, sont autant de supports la plupart du temps intégrés au sein de contrats d’assurance vie. Dans l’univers riche des produits d’investissements qui existe, les épargnants peuvent les confondre. SCPI et OPCVM désignent-ils les mêmes produits ?

Qu’est ce qu’un OPCVM ?

OPCVM est l’acronyme utilisé pour désigner les Organismes de Placement Collectifs en Valeurs Mobilières. Ces organismes ont pour principale activité d’avoir recours à l’épargne publique afin de se constituer un portefeuille de titres investi sur différentes classes d’actifs (actions, obligations, immobilier, etc.)

Les OPCVM sont donc des véhicules de gestion collectifs puisque leurs portefeuilles sont constitués grâce à l’épargne collectée et sont gérés par des sociétés spécialisées.

En achetant donc des parts d’OPCVM, les épargnants détiennent donc une part du capital de l’OPCVM. Les OPCVM sont regroupées sous 2 formes juridiques : les FCP (Fonds Communs de Placement) et les SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable).

Les obligations juridiques des OPCVM

Les OPCVM sont régis par la directive 2209/65/CE du Parlement Européen

La création d’un OPCVM dépend de l’obtention au préalable d’un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les OPCVM sont gérés par des sociétés spécialisées. L’AMF distingue d’ailleurs, 6 familles d’OPCVM :

• Des OPCVM monétaires ;
• Des OPCVM obligataires ;
• Des OPCVM actions ;
• Des OPCVM de fonds alternatifs ;
• Des OPCVM de fonds à formule ;
• Des OPCVM diversifiés.

Pour la commercialisation des OPCVM, un prospectus doit être établi et soumis à la validation de l’AMF. Dès lors, les parts d’OPCVM peuvent être acquises. Il faut savoir que la part d’OPCVM n’étant pas cotées en bourse, l’acquisition se fait directement auprès de sociétés et établissements chargés de leur commercialisation.

En outre, il faut savoir que les OPCVM ne peuvent être intégrés que dans le cadre des contrats suivants, sous certaines conditions. Il s’agit notamment de :

• Contrat PEA ;
• Compte-titres ;
• Contrat d’assurance-vie.

Avantages des OPCVM

Le principal avantage d’un OPCVM est qu’il permet à l’investisseur de détenir un portefeuille de titres et de valeurs mobilières pour lequel il n’a aucun souci de gestion. En effet, c’est le rôle de la société de gestion qui en assure la commercialisation. A terme, l’investisseur pourra se constituer une épargne en vue du financement d’un projet futur.

De plus, l’investisseur peut choisir l’OPCVM sur laquelle il souhaite investir en fonction de plusieurs critères, comme l’orientation de gestion du produit ainsi que le type de supports (les classes d’actifs) constituant le portefeuille de l’OPCVM. Cela permettra également de bénéficier d’une diversification et d’une large mutualisation des risques.

Intérêts des OPCVM pour l’investisseur

• Détenir un portefeuille de valeurs mobilières entièrement géré ;
• Bénéficier d’une répartition des risques ;
• Bénéficier d’une diversification.

Points communs entre un OPCVM et une SCPI

• Gestion assurée par des professionnels (sociétés de gestion) ;
• Véhicule d’investissement collectif ;
• Assurent pour l’investisseur, une diversification de son patrimoine ;
• Un prix unitaire de souscription accessible ;
• Donner accès à des classes d’actifs différenciantes selon son profil ;
• Possibilité offerte aux investisseurs de choisir une classe d’actifs en particulier (monétaire, obligataire, actions, pour le OPCCVM et rendement ou défiscalisation pour les SCPI) ;
• Les deux supports peuvent être intégrés dans des contrats d’assurance vie.

SCPI vs OPCVM : différences

La principale différence entre les OPCVM et les SCPI est le sous jacent de l’investissement. En effet, les SCPI ont pour sous jacent, l’immobilier alors que les OPCVM se positionnent sur des valeurs mobilières.

En outre, il faut noter que contrairement aux SCPI, les OPCVM sont des fonds cotés, ce qui pour l’investisseur, présente l’avantage d’offrir plus de liquidité mais également beaucoup plus de volatilité.

En terme de niveau du rendement généré, il faut également noter que les SCPI ont vocation à générer des rendements beaucoup plus stables puisque ne dépendant pas des évolutions boursières.

Enfin, pour tout investisseur, il faut savoir que la souscription en OPCVM est plus chargée en frais qu’une souscription en SCPI. Malgré cela, les deux investissements tendent plus à se ressembler qu’à se différentier l’un de l’autre, notamment quand on s’intéresse aux OPCVM immobiliers.

OPCVM Immobilier, cette catégorie d’OPCVM dédiée à l’immobilier

Les OPCVM immobiliers sont des fonds d’investissements, à l’instar des SICAV et des FCP cotés en bourse exclusivement sur le marché de l’immobilier. Les OPCVM immobiliers permettent donc aux épargnants d’avoir accès au marché immobilier dans le cadre d’une formule collective et diversifiée. Pour parler d’OPCVM immobilier, il est important que celui ci soit majoritairement investi directement en immobilier ou dans des sociétés cotées en bourse et opérant sur le secteur de l’immobilier. L’AMF classifie d’ailleurs dans la catégorie des OPC actions.

Il apparaît donc que les OPCVM immobiliers et les SCPI ont des différences dans la mesure où, les premiers, bien qu’investis sur de l’immobilier, sont cotés en bourse et donc sujets à une volatilité qui suit les évolutions boursières d’où l’irrégularité des rendements pour l’investisseur. Tandis que les SCPI sont totalement dé corrélées des marchés financiers.

Qu’est-ce que l’usufruit et le démembrement ?

L’usufruit est le droit d’user ou de jouir d’un bien alors que nous n’en sommes pas propriétaires. Le droit de propriété est un droit qui se divise en deux parts distinctes : L’usufruit et la nue-propriété.

Dans le cadre d’un appartement mis en location par exemple, des parents peuvent donner l’usufruit du bien à leurs enfants tout en gardant la nue-propriété. Les enfants percevraient donc les loyers de l’appartement mis en location mais les parents resteraient propriétaires du bien. L’usufruitier a pour devoir de conserver le bien dans son état et donc de payer les frais qui vont avec.

L’usufruit peut être viager, c’est à dire qui constitue au droit d'être conservé à vie, ou peut être temporaire.

Le droit d’usufruit peut être arrêté lorsque la personne qui a exigé le démembrement en décide. De plus, l’usufruitier peut continuer à toucher les revenus même lorsque le nu-propriétaire vend le bien. 

Mais qu’arrive-t-il en cas de décès ?

Prenons l’exemple d’un couple possédant la nue-propriété d’une maison mais qui ont décidé de donner l’usufruit à leurs enfants. Le père de famille décède et la mère et les enfants décident donc de vendre la maison. Comment savoir qui touche quoi ? C'est pourquoi l’administration fiscale a décidé de mettre en place un barème administratif dégressif avec l’âge lors de la succession : 20% de la pleine propriété lorsque l’usufruitier est âgé de 81 à 90 ans ou bien 90 % lorsqu’il est âgé de 20 ans ou moins par exemple.

La SCPI en usufruit

Dans le cas de la SCPI, le démembrement fonctionne de la même manière.

Le droit de propriété d’une ou plusieurs parts de SCPI serait donc divisé en deux parties distinctes : la nue propriété, c’est à dire, être détenteur de la ou des parts de SCPI, et l’usufruit, c’est à dire récolter les loyers versés trimestriellement par la société de gestion.

Il est possible d’acheter l’usufruit de parts de SCPI pendant une durée déterminée. Pendant cette durée l’usufruitier percevra donc l’intégralité des loyers dégagés par la SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire qui avait acheté sa part de SCPI en nue-propriété devient plein propriétaire de la ou les parts de SCPI. 

L’avantage d’acheter l’usufruit des parts de SCPI est que l’investisseur est protégé contre l’inflation. Le capital de l’usufruitier étant entièrement constitué par l’investissement immobilier. De plus une éventuelle variation dans la valorisation du parc immobilier n’aurait aucune incidence sur les loyers perçus par l’usufruitier. Ceux-ci sont calculés sur le coût des travaux de construction initiaux.

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété d’une part de SCPI ?
En règle générale, c’est la société de gestion qui détermine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété mais elle résulte du calcul économique de l’usufruit.

Le calcul varie généralement selon la durée de détention du droit d’usufruit et de la nue-propriété.

Voici les chiffres couramment proposés par les sociétés de gestion.

• Sur 10 ans, 66% pour l’achat de la nue-propriété et 33% pour l’achat de l’usufruit.
• Sur 5 ans 79% pour l’achat de la nue-propriété et 21% pour l’achat de l’usufruit.

Quelle est la fiscalité rattachée à l’usufruit d’une part de SCPI ?

Pour les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc fiscalisés comme tels. Il est donc peu intéressant d’effectuer l’achat d’usufruit en SCPI. En revanche, pour un particulier n’étant pas beaucoup fiscalisé cette solution peut se révéler plus intéressante.

Pour les sociétés imposées à l’impôt sur les sociétés, les revenus sont fiscalisés à 15% ou 33,33% selon le bénéfice imposable de l’entreprise. En revanche la société qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut amortir son investissement sur la durée du démembrement et ainsi limiter l’impact fiscal sur l’immobilier de la société.

En conclusion, pour les particuliers faiblement fiscalisés et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit de parts de SCPI peut se révéler intéressant.

Conclusion

L’achat de l’usufruit d’une part de SCPI est une solution permettant de toucher l’intégralité du loyer des parts sur une durée déterminée (généralement 5 ou 10 ans) sans pour autant avoir donner un apport conséquent. Il permet également d’être mis à l’abri des risques de dévalorisation du parc immobilier ou d’inflation immobilière. Ces risques sont en effet assumés par le nu-propriétaire et non l’usufruitier. Enfin l’achat d’usufruit est avantageux fiscalement parlant pour les particuliers faiblement imposés. Il profite également aux entreprises pouvant effectuer un amortissement et ainsi limiter l’impact fiscal imputer aux revenus fonciers perçus dans le cadre des loyers des parts de SCPI.