Report à nouveau, endettement ... Comment les SCPI se couvrent-elles du risque ?

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Report à nouveau, endettement ... Comment les SCPI se couvrent-elles du risque ?

 

Le 17 mars 2020, la France a été placée en confinement pour stopper la propagation du COVID 19. Cette crise sanitaire a mis en exergue la gestion des acteurs économiques face aux incertitudes économiques, et a aussi testé leur maitrise du risque concernant les investissements effectués en France. Cette gestion du risque sera à l’étude sur un placement bien particulier : La SCPI.

Quelle est l'utilité de ce placement ? La SCPI est une solution d’investissement pour les épargnants français. C’est un marché qui ne cesse de croître. La collecte des SCPI, en 2019 s’est élevée à près de 8,5 milliards d’euros. Étant donné que beaucoup de français y ont investi leurs capitaux, il est donc nécessaire de mettre en place des mécanismes de protection forts pour pérenniser ce placement. Outre un résumé de la SCPI, nous allons ainsi voir les mesures mises en place afin de garantir ce type de placement.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou société civile de placement immobilier, est une société de gestion qui détient un parc immobilier et qui reverse à ses investisseurs un loyer correspondant à leur participation. Il existe plusieurs types de SCPI, les SCPI de rendement qui vont donner à l’investisseur un loyer (des revenus complémentaires), les SCPI fiscales qui vont permettre à l’investisseur d’obtenir une réduction fiscale. Pour cela, elles utilisent les différents dispositifs mis en place par l'Etat pour défiscaliser les revenus (Pinel, Malraux, Monuments historiques).

Enfin les SCPI dites de plus-values, elles ne sont pas basées sur la rentabilité immédiate, mais sur des plus-values dégagées à long terme . Ces différentes typologies de SCPI répondent à des objectifs différents. Les SCPI qui concentrent la majorité des investissements est la SCPI de rendement. Des données propres aux SCPI , donnent toutes les garanties aux investisseurs pour envisager sereinement leur placement.

 

1-La présence de l’AMF

L’autorité des marchés financiers est une autorité administrative indépendante créée en 2003 suite à la loi de sécurité financière. Cette autorité dispose d’une  personnalité juridique et d’une autonomie financière. Elle est souvent considérée comme « le gendarme de la finance ». Elle a pour missions principales : « veiller à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers, à l'information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés d'instruments financiers » (source site officiel de l’AMF). C’est donc l’organe de tutelle des SCPI. Par ailleurs, c'est cette autorité qui va délivrer l’agrément pour la constitution et la commercialisation des SCPI. L’AMF constitue un « garde fou » important sur le marché financier, elle instaure des obligations à la charge des sociétés de gestion afin de rendre la SCPI pérenne dans le temps.

De nombreuses obligations réglementaires ont été établies au sujet des SCPI. 

  • La transparence fiscale 

Une SCPI ne peut pas être opaque, elle doit communiquer régulièrement et doit faire preuve de transparence. Les investisseurs ont un droit de regard sur la santé financière de la société. À ce titre, la SCPI doit s’engager sur la production de deux documents : les bulletins trimestriels d’information et les rapports annuels d’informations. Dans ces documents, l’investisseur retrouve des données importantes qui lui permettent de savoir comment se porte la SCPI.

  • Les expertises 

Les expertises sont très importantes car elles présentent des données précises sur la valeur de la SCPI. Les chiffres communiqués vont rassurés l'épargnant et sont un gage de confiance. La SCPI a tout intêret à bien faire son expertise afin d'attirer les investisseurs les plus frileux.   

Un expert valorisateur mandaté par l’AMF, vient chaque année expertiser la valeur du parc immobilier de la SCPI. Il vient donc donner une valeur d’expertise (ou valeur de reconstitution). Grâce à son expertise, il peut donner la part dite "réelle" d'une part d'une SCPI. La SCPI quant à elle devra fixer son prix de part à plus ou moins 10% de cette valeur dite "réelle" , celle que l'expert aura chiffré.  Elle s’assure donc que sa part est corrélée à sa réelle valeur et surtout, elle peut se prémunir, contre une baisse du marché immobilier.

Ex : si une SCPI a un prix de part décoté, de 8% par rapport à sa valeur d’expertise, il faut concrètement que la valeur de l’immobilier (valeur d’expertise) perde 8% pour que cette valeur et le prix de part soit parfaitement alignée, et il faudrait que cette même valeur baisse de 10% pour que la SCPI soit dans l’obligation légale de dévaloriser son prix de part.

En somme, la valeur d’expertise et son écart avec le prix de part permet à la SCPI d’apporter une sécurité supplémentaire à son parc immobilier. D’autres experts interviennent pour éviter toute fraude ou erreur de la part des SCPI. C’est précisement un commissaire aux comptes qui valide et certifie les comptes des SCPI. Ces expertises font de la SCPI, un placement sécurisé et contrôlé. 

 

2-Report à nouveau 

C’est le mécanisme le plus important pour anticiper des mauvaises périodes économiques et ainsi se prémunir contre le risque en cascade du non-paiement des locataires. Le report à nouveau est un poste comptable intégré en tant que passif au bilan comptable. C’est la partie des « bénéfices » mise en réserve et donc qui n’est pas distribuée aux actionnaires ou associés sous forme de dividendes. En somme, sur les loyers que va percevoir la SCPI de ses locataires, une partie sera mise en réserve. Ce pécule servira à continuer à offrir un rendement correct dans une période compliquée pour la SCPI. Le report à nouveau n’est pas une obligation légale et son montant dépend de la stratégie que veut adopter la société de gestion. Il arrive même que le report à nouveau soit redistribué aux associés sous forme de dividendes exceptionnelles.

 

3-L’endettement

Une SCPI peut s’endetter pour faire des acquisitions et ainsi se servir de l’effet de levier du crédit. Le niveau d’endettement est propre à chaque SCPI. Ce plafond du taux d’endettement est fixé par l’assemblée générale annuelle, ce qui constitue le premier verrou de sécurité. De plus, une SCPI, ne peut pas aller au delà d’un taux d’endettement de 40% de la valeur d’expertise du parc immobilier, ce qui constitue le deuxième verrou de sécurité. Le ratio d’endettement moyen est de 7,5% sur les SCPI à capital variable.

En conclusion, une SCPI est un outil patrimonial, sollicité fortement par l’épargnant français, car il permet de faire un placement immobilier mutualisé, avec des dispositifs sécurisants, qui rassurent l’investisseur et lui assurent une gestion de crise saine de la part de la société de gestion.

Pour tout investissement, il est important d'échanger avec des experts sur le placement qui sera le plus en adéquation avec votre situation patrimoniale, votre fiscalité, et vos objectifs patrimoniaux.

L'auteur de l'article
Maxime ELLAK

Ancien juriste en droit des affaires, Maxime Ellak s'est reconverti dans la gestion de patrimoine il y a quelques années. Fils d'instituteur, petit fils d'instituteur, il a pris conscience que le devoir de gérer son patrimoine n'était pas réservé qu'aux grosses fortunes. Calme et empathique, il est persuadé du fait qu'il est possible pour toute personne de changer son avenir... ou du moins de le préparer.

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