SCPI et LMNP : comparatif entre deux investissements

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Plusieurs facteurs démontrent que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont de plus en plus demandées par les Français pour investir. En effet, la flambée des prix de l’immobilier classique a fait que ces derniers se tournent aujourd’hui vers d’autres produits de placement. Les SCPI atteignent aujourd’hui des collectes records. Il est vrai que ces actifs s’avèrent intéressants, notamment par les compléments de revenus perçus, et la possibilité de créer son patrimoine à moindre coût.

Dans cet article, nous comparerons l’investissement SCPI et celui en LMNP : quels sont les différents avantages et inconvénients ?

 

Le prix d’acquisition

Dans l’immobilier classique, le prix est déterminé par plusieurs éléments que cela soit la superficie, l’emplacement, les différents frais d’acquisition... Ainsi chaque bien immobilier à son propre prix. Cela peut constituer un coût assez important dans l’achat d’un bien immobilier dans le but d’avoir des compléments de revenu ou dans la constitution d’un patrimoine.

Il y a bien sûr les investissements dans diverses résidences qui sont possibles tels que les résidences d’affaires, étudiantes, seniors et de tourisme. Pour rappel, ces dernières sont des biens immobiliers   meublés.   Elles offrent   beaucoup   d’avantages   dont   notamment   de disposer d’un bien en gestion locative avec un régime fiscal intéressant. Cet investissement   permet   également   de   se   constituer   un   patrimoine   tout   en bénéficiant d’un avantage fiscal.

A titre comparatif, l’investissement en SCPI peut se faire à partir de quelques milliers d’euros. De plus, la localisation qui est un élément majeur dans le choix d’un bien immobilier, est nettement moins important dans les SCPI puisque le parc immobilier est composé principalement d’actifs professionnels.

 

Les risques

Il   est tout   d’abord   important   de   venir   préciser   que   l’investissement   immobilier n’apporte aucune garantie en capital. Néanmoins, chaque année, le nombre de transactions ne fait qu’augmenter et cela malgré la situation sanitaire qui a ralenti la croissance mais l’immobilier a bien résisté et les prix n’ont pas chuté.

La particularité de la SCPI est qu’il y a plusieurs actifs détenus et gérés par une société   de   gestion   donc   une   multitude   de   biens   répartis   que   cela   soit géographiquement ou en termes de bien. Alors que l’immobilier classique ne dépend que du seul marché de l’immobilier avec ses différents aléas.

 

La liquidité

Tout d’abord, il faut rappeler qu’il existe deux types de SCPI, la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. Une SCPI à capital fixe signifie que le capital fixé à l'origine dans les statuts ne pourra pas varier en permanence. La création de nouvelles parts se fera donc par augmentation de capital. Les parts nouvellement créées peuvent être librement acquises sur le marché primaire à un prix fixé par la société de gestion.   En   dehors   de   ces   augmentations   de   capital, si   un   acheteur   veut souscrire des parts, il devra trouver des vendeurs sur le marché secondaire à un prix   d'exécution.   Dans   une   SCPI   à   capital   variable, le   montant   du   capital statutaire est plafonné. Ce capital sera susceptible d'augmenter suite à une décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Tant que le plafond n'est pas atteint, toute personne peut devenir associé(e) au prix de souscription défini par la société de gestion. Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire à la valeur de retrait. Ces parts seront compensées par l'émission de nouvelles parts. Le prix de souscription est déterminé par la société de gestion dans la limite de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Si l'émission de nouvelles parts ne parvient pas à compenser les reventes de parts, un fonds de remboursement sera mis en place par la SCPI et, à défaut, les actifs seront revendus. À l’inverse pour l’immobilier classique, la durée de vente peut s’avérer beaucoup plus   longue. En   effet, cela   va   dépendre   de   plusieurs   paramètres   qui   sont incertains.

 

La rentabilité

Pour certains il est encore possible de trouver des biens avec un rendement supérieur à 7 %. Cela reste possible encore dans des petites villes ou des villes de   taille   moyenne.   Sion   il   faut   compter   entre   5   et   7%   de   rentabilité   pour l’immobilier classique ou en LMNP.

Pour les SCPI, le taux de rendement est d’environ 4,5%. La SCPI se rapproche de plus en plus du rendement de l’immobilier classique ; ainsi la question se pose au vu de la situation économique et sanitaire.

 

La fiscalité

Il faut tout d’abord préciser que les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers tout comme les loyers perçus d’un bien immobilier locatif. Le revenu locatif qui est redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Mais il faut tout de même souligner que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers lorsque la souscription est faite à crédit. Il est également possible d’opter pour le régime micro foncier et ainsi de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve que le cumul des revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000 euros. La fiscalité   des   SCPI   peut   être   onéreuse   puisqu’elle   est soumise   à   l’IR   et   aux prélèvements sociaux.

La fiscalité de l’immobilier classique est assez différente plus particulièrement en LMNP car cela relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel, bénéficiant ainsi d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Pour le régime réel, il est possible de venir déduire les charges d’exploitation, mais également de les amortir de façon comptable.

 

 

L'auteur de l'article
Nicolas LE FEBVRE

Nicolas est diplômé de l’école de commerce internationale, l’Institut Supérieur de Gestion, spécialité Banque & Finance.

Il multiplie les expériences à l’étranger (Asie & New York) avant de débuter sa carrière dans le milieu bancaire et la salle des marchés de BNP Paribas.

À la suite de cette riche expérience en finance de marché, il épouse le métier de consultant en gestion privée dans un cabinet de gestion de patrimoine parisien, et s’ouvre sur une finance axée réellement sur le conseil. Il devient par la suite associé du cabinet Euodia et s'occupe plus particulièrement de la partie Immobilière de l'activité du groupe.

Sa passion pour le sport et les voyages, met en avant sa dimension de découverte, compétitivité et son choix entrepreneurial.

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