SCPI Eurovalys : peut-on s’attendre à une revalorisation ?

Lancée en 2015, la SCPI Eurovalys - gérée par la société Advenis REIM - fait partie de ces SCPI européennes qui investissent dans l’immobilier d’entreprise en Allemagne. Depuis sa création, elle affiche un impressionnant historique de performance, avec un taux de distribution compris entre 4,50% et 4,74% de 2017 à 2021. 

Comme un signe supplémentaire de sa bonne santé, en 7 ans, le prix de part d’Eurovalys a été revalorisé une première fois en 2019 (+1,5%) et une seconde en 2020 (+1,5%).

Chaque année, une SCPI doit faire évaluer son patrimoine par un expert foncier. Cette expertise définit la valeur juste des biens immobiliers et permet de fixer le prix de part de la SCPI. Un prix qui se doit de respecter la réglementation liée à la valorisation du prix de part de la SCPI. Cette règle précise que le montant de souscription doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite est dépassée, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de part à la hausse ou à la baisse.

De fait, un prix de part revalorisé est synonyme d’une excellente gouvernance de la SCPI par la société de gestion, d’une bonne stratégie d’investissement, et la preuve d’une certaine qualité des biens immobiliers.

Un parc immobilier à la valeur galopante

Labellisée ISR* en 2022, Eurovalys s’inscrit dans une démarche d’investissement socialement responsable, respectant des objectifs environnementaux (réduire les consommations énergétiques des actifs sous gestion, promouvoir la biodiversité dans leurs parcs), sociaux (faire progresser le raccordement des actifs aux noeuds de transports en valorisant les solutions de mobilité décarbonées) et de gouvernance (sensibiliser les occupants afin de décliner l’approche responsable sur toute la chaîne de valeur). Par ailleurs, la SCPI se positionne sur des immeubles qui ne nécessitent pas de travaux importants, et énergétiquement performants.

Comprenant actuellement 32 actifs, la SCPI Eurovalys investit dans une sélection d’actifs immobiliers Core + situés au coeur économique des Big 7 (Hambourg, Berlin, Francfort, Munich, Stuttgart, Düsseldorf, Cologne).

Priorisant des investissements en bureaux, la SCPI choisit avec soin ses occupants, optant pour des locataires diversifiés côté secteur d’activités, qui présentent de solides garanties financières et s’engagent sur des baux longue durée (Intel, Siemens, Engie Cofely).

Une recette qui fonctionne car Eurovalys montre une régularité des revenus locatifs et du capital depuis plus de 10 ans.

Détail non négligeable : en investissant dans cette SCPI, l’épargnant profite de la fiscalité des revenus locatifs en Allemagne, particulièrement avantageuse. 

En résumé

Etant donné ce bilan, rien d’étonnant à ce que la valeur de reconstitution d’Eurovalys soit montée en flèche cette dernière année : celle-ci passe de 1080,91€ (2020) à 1105,13€ (2021), élevant le ratio prix de part/valeur de reconstitution à 7,29%.

De fait, il ne serait guère étonnant que la SCPI revalorise son prix de part dans les prochaines semaines.

Chiffres-clés Eurovalys :

• 824M d’euros de capitalisation.
• 4,74% de taux de distribution
• 11 624 associés
• 94,39% de taux d’occupation financier
• 6,31 ans de durée moyenne résiduelle des baux
• 48,24M d’euros de loyer en année pleine (HT et HC)
• Minimum de souscription : 1 part à 1030€
• Valeur de reconstitution : 1105,13€

(1) Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir dans une SCPI est un placement risqué : ni le rendement potentiel, ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier.

(2) Les dispositions fiscales en vigueur sont susceptibles d’être modifiées quel que soit le pays d’investissement. Chaque associé doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition.