Les SCPI du groupe Périal: Revalorisation du prix de part de PFO

Le groupe Périal a été fondé en 1966 en créant la SCPI Participation Foncière 1 (PF1) qui était l’une des premières SCPI du marché puisque la toute première SCPI a été créée en 1964.
Le principe à l’époque était de pouvoir investir dans de l’immobilier de bureau qui procure des rendements plus élevés que l’immobilier d’habitation. Le problème est le ticket d’entrée très élevé de cet investissement. Les SCPI permettent de contourner cette problématique en créant une structure qui permet à plusieurs milliers de personnes d’investir dans les mêmes actifs immobiliers. Le principe de la mutualisation est né, cela permet d’investir un montant déterminé par l’investisseur sans contrainte et de réduire le risque locatif et foncier par l’intermédiaire de la diversité des biens qui composent la SCPI.

Actuellement, le groupe Périal est composé de Périal Asset Management qui gère trois SCPI ; PF grand Paris (anciennement PF1), Participation Foncière O (PFO), Participation Foncière O 2 (PFO2) et de deux OPCI Majestal 1 et Résidial. Cet ensemble représente une capitalisation globale de 3,7 milliards d’euros et 536 immeubles en portefeuille.

Le groupe est également composé de la structure Périal Property Management dont le métier est d’assurer la gestion locative pour des clients privés ou institutionnels. Cela comprend la gestion locative, l’optimisation des charges d’exploitation et de syndic de copropriété.

Perial Developpement est la troisième structure du groupe, cette structure conçoit, réalise et réhabilite des ensembles tertiaires ou d’habitations collectives. Le groupe s’est ainsi diversifié sur différents métiers de l’immobilier avec une expérience de 50 ans dans ce secteur. Les trois SCPI constituent son activité principale et historique.

Participation Foncière Grand Paris :

PF Grand Paris est la première SCPI du groupe créée en 1966 qui a été renommée en 2018.

Son positionnement est comme son nom l’indique de principalement investir dans Paris intra-muros (20%) et surtout en région parisienne (58% de la valeur du parc immobilier), et 22% en province. Sa stratégie est de se positionner comme la référence des SCPI en terme de bureaux parisiens.

Selon le président de Périal, Monsieur Eric Cosserat, Paris est l’une des villes les plus attractives en Europe et dans le monde. Selon Alexandre Missoffe, directeur de Paris Ile-de-France capitale économique : « La place financière du Grand Paris peut devenir la référence sur l’investissement à l’impact social et environnemental ». D’autant plus que la ville de Paris est régulièrement cité dans les études pour son attractivité en terme d’investissement dans l’immobilier du luxe. Selon une étude réalisée par le réseau immobilier de prestige Barnes, Paris est la deuxième ville où il y a le plus de recherches dans l’immobilier de luxe, juste derrière New-York.

SCPI PFO :

PFO est la deuxième SCPI du groupe Périal et a été créée en 1992, sa capitalisation actuelle avoisine les 650 millions €, avec 146 immeubles pour 381 locataires. Cette SCPI est autant diversifiée sur le plan sectoriel que sur le plan géographique ; avec une répartition de 50% en province, 33% en Île-de-France et 17% en Europe. La SCPI compte tirer partie des opportunités d’investissement hors de France tout en restant dans la zone euro.
Le rendement de la SCPI est actuellement de 4,87% pour un taux d’occupation de 88,7%, il y a donc une marge de progression si PFO arrive à diminuer sa vacance locative. Cependant, 4,53% des immeubles font l’objet d’une franchise de loyer, la vacance locative réelle ne représente que 6,80%.
La SCPI a fait l’objet d’une redynamisation de sa gestion depuis (quelques années) ; en effet, le parc immobilier devenant vieillissant, le groupe Périal a souhaité orienter sa SCPI vers de nouveaux actifs tels que des actifs acycliques comme les crèches et aussi de se séparer des certains de ses actifs vieillissant. La SCPI est passé de capital fixe à capital variable en 2015, ce qui lui a permis de collecter plus de fonds et de redynamiser son parc immobilier. Les critères de performance se sont améliorés, en maintenant un DVM (distribution sur valeur de marché) ou plus simplement le dividende perçu proche de 5%, avec un potentiel d’amélioration puisque le taux d’occupation est de l’ordre de 90% et pourrait s’améliorer à l’avenir. La nouvelle stratégie a notamment consisté à investir dans des actifs acycliques comme des crèches ou des écoles, ce qui a permis d’améliorer le taux d’occupation qui était un peu faible il y a quelques années, en dessous des 90%.

SCPI PFO2 :

La SCPI PFO2 a été lancé il y a 10 ans en 2009, sa stratégie est d’investir sur des actifs immobiliers respectant les normes environnementales, notamment en ce qui concerne la maîtrise de la consommation énergétique des bâtiments.

PFO2 est actuellement l’une des plus importantes SCPI du marché avec une capitalisation supérieure à 2 milliard d’euros, ce qui la place parmi les dix plus grosse SCPI du marché. En 2018 la SCPI a distribué un rendement de 4,51% avec un taux d’occupation de 90,7%. Le parc immobilier de PFO2 est quasiment exclusivement composé de bureau à 90%, et une petite proportion est répartie entre les commerces 7% et l’éducation 3%. En ce qui concerne la répartition géographique, quasiment 50% des immeubles se trouvent en Île-de-France et à Paris, 40% du parc se trouve en province, et depuis quelques années la SCPI a opté pour une stratégie de diversification en Europe pour 11% des biens.

Revalorisation du prix de part de PFO

Au 1^er juin 2019, le prix de part est passé de 946 € à 966 €, ce qui représente une augmentation de 2,1%. Ceci intervient après les revalorisations successives de PFO2 en avril avec 1% de revalorisation et de PF Grand Paris en mai 2019 avec une revalorisation de 3,5%.
La collecte de PF0 s’est accélérée ces dernières années avec une collecte de 149 millions d’euros en 2018 dont 65% à l’étranger notamment aux Pays-Bas, en Allemagne et en Italie. Cette année, PFO prévoit d’investir 120 millions € en Europe, ce qui confirme la réorientation de la stratégie et de la diversification géographique. Cette ouverture internationale permet à la SCPI de mieux mutualiser le risque locatif et de s’exposer à des marchés et des cycles économiques différents. D’autre part, les marchés internationaux permettent d’investir sur des durées de bail plus longues qu’en France.