Zoom sur la nouvelle réforme des SCPI

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Au début de l’année 2022, l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a décidé de faire appliquer par ses sociétés de gestion membres de nouvelles règles. Ces règles concernent notamment les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

L’objectif principal de cette réforme étant d’harmoniser les résultats communiqués par les sociétés de gestion. Ainsi, il est désormais plus facile pour les investisseurs de comparer différentes SCPI et de faire un choix plus éclairé.

 

Une nouvelle nomenclature

Le premier point majeur qui intervient suite à ces nouvelles directives est la classification des SCPI : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont maintenant réparties en huit catégories différentes, contre cinq auparavant. Une catégorie comprend les SCPI dites “diversifiées” tandis que les sept autres sont catégorisées “prépondérance d’investissement”.

Pour être considérée comme une SCPI diversifiée, la société de gestion doit investir dans au moins trois typologies d’actifs différentes. Aucune ne doit représenter plus de la moitié du patrimoine de la SCPI, d’après Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe chargée de la recherche et des études à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).

En ce qui concerne les sept catégories de SCPI spécialisées, les secteurs principaux sont les suivants : bureaux, commerces, résidentiel, santé et éducation, hôtels, tourisme et loisirs, logistique et locaux d’activité, biens alternatifs.

Par conséquent, la classification des SCPI dans ces différentes catégories permet aux investisseurs de voir immédiatement s’ils placent leur argent dans une SCPI dont le patrimoine est diversifié ou à l’inverse, si elle a fait le choix de se spécialiser dans un secteur en particulier.

 

L’apparition du taux de distribution

En outre, le second changement majeur concerne l’affichage du taux de distribution, considéré comme le rendement effectif d’une SCPI. Ce taux se calcule désormais avec la formule suivante : diviser le dividende brut annuel par le prix de souscription au 1er janvier de la même année civile. Ce taux de distribution donne donc une indication différente du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) utilisé précédemment et calculé comme suit : dividende brut annuel distribué divisé par le prix moyen de la part sur l’année civile. Ainsi, ces deux indicateurs ne donnent pas la même valeur lorsque le prix de part de la SCPI varie au cours de l’année civile. Le président de l’ASPIM, Jean Marc Coly souligne que ce nouvel indicateur inclut à la fois le taux de distribution et la plus ou moins-value potentielle réalisée par le patrimoine que détient la SCPI.

 

Des coûts plus transparents pour les investisseurs   

À noter que les SCPI lancées en cours d’année ont maintenant l’obligation de communiquer leurs résultats par trimestre et non un rendement annualisé comme elles le faisaient auparavant. 

Enfin, l’ASPIM recommande également aux sociétés de gestion d’être plus claire pour tout ce qui concerne les coûts réels supportés par les investisseurs lors d’une souscription. Pour chaque SCPI, il est nécessaire que les investisseurs soient informés du montant des frais de souscription, des frais de cession de parts et des frais liés à la vente et l’acquisition des biens constituant le parc immobilier.

 

Rappel sur la SCPI

Les SCPI sont des placements dont l’actif sous-jacent est l’immobilier. En achetant des parts auprès d’une société de gestion, les investisseurs perçoivent des loyers versés mensuellement ou trimestriellement. Cet investissement présente actuellement un des meilleurs couples rendement risque du marché. La diversification du patrimoine composant le parc immobilier de la SCPI diminue le risque (comparé à un investissement en direct classique avec un seul bien loué), tout en reversant des revenus fonciers présentant un rendement d’environ 5%. Investir en SCPI permet donc de diversifier son patrimoine que ce soit par une souscription au comptant ou à crédit en faisant jouer l’effet de levier.

L'auteur de l'article
Paul HAREL

Paul est issu d'une famille de financiers. De mère experte comptable et de père directeur financier, il se passionne de la gestion privée très tôt et démarre ses études à la Paris School of Business (ex-ESG Management School). Il part un an à Boston, pour étudier à la prestigieuse Boston University. Dès qu'il revient, il enchaine les expériences professionnelles dans le secteurs de la gestion d'actifs et de la gestion de portefeuille (en family-office et en cabinet de gestion de patrimoine). Il obtient un Master II en Gestion de Patrimoines à PSB, à la suite de deux années d'alternance au sein du cabinet Euodia Finance. 

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