Les différents types de pierre papier
Il arrive régulièrement aux investisseurs de confondre entre les différentes SCPI qui existent sur le marché. Or, même si le nom est commun, les avantages et contraintes sont radicalement différents. Le dénominateur commun est le fait de détenir des parts dans une société qui elle même possède un patrimoine immobilier.
Il existe 3 types de sociétés civiles de placement immobilier :
Les SCPI de rendement : Rentables et fiscalisées
Les SCPI de rendement sont composées essentiellement de murs de magasins, commerces et bureaux situés principalement en centre ville et en zone péri-urbaine. Les locataires de la SCPI sont des professionnels qui signent un bail commercial avec les SCPI, de 3, 6 ou 9 ans. Les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans, certaines sont plus récentes que d’autres mais il faut savoir que la « durée de vie » de la SCPI n’est pas déterminée dès sa création (contrairement aux SCPI Fiscales). Les dividendes perçus par l’associé (ou appelés aussi loyers) sont fiscalisés comme des revenus fonciers traditionnels.
Les SCPI Fiscales: Peu rentables mais réduction d’impôt
Les SCPI « fiscales » dont les plus connues sont les SCPI Malraux et les SCPI Scellier permettent de profiter de la réduction d’impôt au prorata du nombre de parts achetées.
Concernant les SCPI Scellier, les biens acquis sont des appartements neufs et les locataires sont des particuliers. Contrairement à l’acquisition d’un appartement neuf en loi scellier, on peut ajuster son investissement à hauteur de son montant d’imposition et bénéficier immédiatement de la réduction d’impôt (sans attendre la livraison du bien comme en VEFA). Cependant, la rentabilité locative dont les loyers sont perçus par l’investisseur entre 2 et 4 ans après la souscription, sont relativement faibles et également fiscalisés ! En effet, par exemple si on achète des parts en cash, les loyers perçus seront imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition du client + la CSG CRDS. Si l’investisseur est dans la TMI à 30% et que le rapport locatif de sa SCPI Fiscale est de 3% par an, ces revenus sont imposés à 45,5% !!! La rentabilité locative nette de charges et nette fiscale ne sera plus que de 1,695 % !!!!! L’avantage fiscal de la loi scellier est-il si intéressant pour compenser une rentabilité si faible ???
Les SCPI de plus value: Pas de loyers, pas d’impôts sur les revenus fonciers, mais une plus forte revalorisation des parts
Les SCPI de plus value sont des sociétés dont l’objectif est de générer une forte plus value en distribuant pas ou peu de loyers aux associés mais en revalorisant le prix des parts. Les personnes concernées par ces SCPI, sont ceux qui sont fortement imposées ne souhaitant pas bénéficier de revenus complémentaires à court et moyen terme. La plus connue des SCPI de plus value est la SCPI Pierre 48. Cette SCPI achète des appartements sous le régime de la loi 48 à des prix inférieurs au marché et mise sur une plus value à la revente de l’appartement. Cependant, compte tenu de la réforme des plus value en vigueur à partir du 1er février 2012, l’intérêt majeur de ce type de SCPI ne va-t-il pas disparaître ??
Les OCPI
Les organismes collectifs de placement immobiliers sont récents et composés d’immobilier et de placements financiers. Pour en savoir plus voici le lien vers les OPCI.
