Depuis plus de 30 ans le groupe PERIAL est spécialisé dans la gestion immobilière et possède une grande connaissance des marchés immobiliers. Les différents services proposés par le groupe sont la location de bureaux, administration de biens et fait également de la promotion immobilière. PERIAL crée et gère des SCPI, OPCI et immobilier en direct. Le Groupe PERIAL s’attache a mettre en oeuvre son expertise et son expérience afin de promouvoir les meilleurs véhicules d’investissements.
Chiffres Clés de Périal
- Fonds propres : 25 millions €
- Capitalisation des fonds gérés : 1,2 milliard €
- Surface gérée : 1 400 000 m2
- Immeubles : 360
- Associés : 28 000
- Locataires : 1 225
- 50 000 m2 de bureaux et 4 000 lots d’habitations construits
Historique de Périal
L’histoire du groupe PERIAL est plutôt originale. Au 19ème siècle, l’entreprise Gant Perrin spécialisée dans la fabrication de gants et voyant les habitudes vestimentaires évoluées, est amenée à interrompre son activité de confection de gants.
C’est au cours des années 60 que Guy Cosserat un des hérétiers de la famille Perrin et principal actionnaire, se met à investir dans le secteur immobilier avec succès. Il sera l’un des pionniers dans la création de SCPI.
1966: Création de la première SCPI de Périal avec PF1.
1979 : GDP ( Gant Perrin Détail ) devient une holding de sociétés spécialisées dans l’immobilier ayant pour appelation “Groupe de Participation et de Développement”
1998: Création de Pierre Foncière Opportunité (PFO).
Actuellement : Le Groupe PERIAL demeure toujours une entreprise familiale avec pour Président du directoire Eric Cosserat, un des membres de la famille.
Présentation de PERIAL par Eric Cosserat, président du groupe PERIAL
La Famille des 8: Pouvez- vous nous présenter la société PERIAL?
Eric Cosserat: PERIAL est une société qui à plus de 45 ans d’origine dans l’immobilier. C’était avant une société familiale spécialisée dans la fabrication de gants. Elle s’est transformée pour travailler dans la gestion immobilière dans les années 60. Elle est à l’origine de la création des première SCPI. Elle continue encore aujourd’hui à gérer les même SCPI donc les participations foncières.
La Famille des 8: Quel est votre ressenti sur l’évolution du marché immobilier d’entreprise ?
Eric Cosserat: Le marché de l’immobilier d’entreprise est confronté à 2 défis :
- L’un conjoncturel : Il est fortement dépendant de l’économie Française et de la santé de ses entreprises. Nous sommes actuellement dans une période de stabilisation de l’économie
- L’autre défi est structurel : Il s’agit de l’environnement qui est fortement lié au coût de l’énergie. Nous pensons qu’il y a un fort risque pour l’immobilier d’entreprise, si les acteurs ne font rien, de voir les immeubles de bureau être très rapidement obsolètes.
Nous agissons ainsi en tant qu’acteur d’immobilier d’entreprise pour pouvoir répondre à ces 2 défis majeurs.
La Famille des 8: Pourquoi lancer une SCPI axée sur le développement durable ?
Eric Cosserat: En tant qu’acteur de l’immobilier d’entreprise nous ne pouvions pas ignorer les enjeux liés au développement durable et à la consommation d’énergie. Lorsque nous avons décidé de créer une nouvelle SCPI en 2009, une SCPI spécialisé en immobilier d’entreprise (PFO2), nous avons décidé d’intégrer dans ces critères de sélections les critères environnementaux que nous intégrons dés l’acquisition des immeubles car nous sommes convaincus que c’est une tendance de longue durée et non pas un effet de mode.
L’État a fixé des objectif à l’ensemble du secteur immobilier, compris dans le grenelle de l’environnement, qui sont de réduire la consommation d’énergie de l’ensemble du parc immobilier français. PERIAL prend très au sérieux ce défi et a donc créé un département technique du développement durable qui permet d’intégrer différents métier de l’immobilier (la promotion, la gestion d’actif et la gestion d’immeuble) une task force pour pouvoir réduire les consommations d’énergie d’immeuble et que les patrimoines de nos clients soient le plus compétitif possible dans les années à venir.
La Famille des 8: Comment imaginez-vous le développement de PFO2 sur 5 ans ?
Eric Cosserat: Pour PFO2 nous avons connu une très forte croissance sur ces dernières années. Cette croissance est liée à la qualité de notre gestion et également à ses enjeux environnementaux qui plaisent aux clients. Afin de poursuivre le développement de PFO2, nous avons demandé une autorisation d’augmentation de capital à la prochaine assemblée générale. Nous allons également travailler sur la qualité des immeubles puisque les enjeux sont importants et s’échelonne jusqu’en 2020 pour réduire la consommation d’énergie des immeubles que nous avons acquis récemment à travers PFO2.
Les produits de Périal
SCPI
- PFO2:
Cette SCPI à capital variable créée en 2009 est essentiellement basé sur des actifs de bureau et de commerce. Ses actifs sont majoritairement des biens de province. Perial a mit pour PFO2 une politique d’investissement dans des bâtiments respectant les normes écologiques.
- PF1:
C’est la première SCPI de Périal et l’une des plus anciennes SCPI sur la marché. Avec plus de 300 000 m2 de surface gérée, PF1 regroupe en 2012 plus de 10.000 associés. Elle est constitué de bureaux, de locaux d’activités, de commerce et d’entrepôt.
- PFO:
Créée en 1998, cette SCPI est la seconde SCPI de Périal. Elle a bénéficieé d’un cycle immobilier très intéressant. Depuis sa création cette SCPI a connu une croissance régulière par augmentation de capital successives pour atteindre aujourd’hui prés de 300 millions de capitalisation pour 4.000 associés. Ces actifs sont majoritairement des bureaux répartis entre la région parisienne et la province.
- Allianz DomiDurable: Périal propose avec Allianz DomiDurable une SCPI Scellier. Périal utilise donc l’avantage fiscal du régime Scellier afin de proposer aux investisseurs un investissement dans le but d’obtenir une réduction d’impôt. L’investisseur bénéficie alors des avantages du Scellier avec la mutualisation du risque et la gestion des SCPI.
OPCI
Les OPCI sont des produits composés de parts de SCPI et d’OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs immobilières). Perial propose:
- Majestal 1:
C’est un OPCI sont la stratégie est de créer de la valeur en transformant des immeubles de bureau en espaces modernes dotés de performance énergétique élevé. Cette OPCI possède une durée de 12 ans avec un effet de levier de 60%.
Promotion Immobilière
Périal propose une sélection de programme immobilier de grande qualité.
- Résidences Séniors: Périal propose des programmes immobiliers de résidence séniors. L’investisseur bénéficie alors de loyer défiscalisés grâce au dispositif Censi Bouvard ou LMNP.
Entretien avec Jean Christophe Antoine directeur immobilier chez Perial
La Famille des 8 a voulu savoir comment Périal fonctionnait lors de leurs acquisitions. L’élément le plus important lorsque l’on achète un bien, c’est de connaitre tout de ce bien et de son environnement. Il est donc primordial d’être au centre de l’information. Nous avons donc interviewer Jean Christophe Antoine directeur immobilier chez Perial qui nous explique quels sont les moyens pour obtenir la meilleure information possible.
La Famille des 8: Comment Obtenir les informations : Implantation régionale ou Réseau ?
Jean Christophe Antoine: Ce sont les 2. Tout d’abord un réseau classique d’apporteur qu’ils soient agents immobiliers, promoteur, utilisateurs ou propriétaires. En effet de nombreuses entreprises sont propriétaires de leurs immeubles. Il y a aussi les banques, ainsi que les propriétaires institutionnels qui peuvent arbitrer. Une implantation régionale qui est également importante car l’investissement est avant tout un marché de proximité. On peut être généraliste de l’immobilier. Cependant, il faut avant tout connaître les marchés dans lesquels on investit. Les SCPI investissent sur toute la France, de manière importante et significative, sur les marchés provinciaux et sur les plus grandes métropoles de France. On a donc 3 implantations en France:
- Une implantation à Nice. Une personne basée à Nice qui gère toute la région PACA, donc essentiellement Nice, Marseilles et Rhône Alpes.
- Une personne qui est basée à Nantes et qui gère Nantes et la façade atlantique jusqu’à Bordeaux et Toulouse. Cette personne s’occupe également de la ville de Rennes et de Rouen.
- Une implantation Parisienne qui gère tout le Nord de la France et l’Île de France ainsi que l’est avec Strasbourg et Metz.
Ces implantations régionales sont importantes car l’investissement doit être fait judicieusement. Il faut connaître son marché. Il faut avoir une connaissance historique des marchés, de l’évolution des marchés. Les villes évoluent très vite depuis ces 20 dernières années. Beaucoup d’équipements et d’investissements publics ont été réalisés. Il y a des zones qui peuvent devenir moins bonnes et d’autres qui vont être en devenir. Donc il faut situé si nous sommes anticipateurs ou suiveurs dans l’investissement. Si vous n’êtes pas présent vous allez plutôt être suiveurs. Dans le cas où vous êtes présent sur les marchés vous allez anticiper les marchés et faire de meilleures affaires.
Autre élément important, c’est lorsque vous êtes sur les marchés et que vous les connaissez, vous êtes en amont de l’information. L’information est l’enjeu prioritaire de nos métiers. Il faut aller à la chasse aux informations. Lorsque vous êtes sur place vous connaissez les acteurs locaux, les établissements publics et les pouvoirs publics. Vous avez donc plus de chance de récupérer les informations en amont et de récupérer aussi les actifs à vendre en amont. Tout cela avant qu’ils passent par le réseau d’apporteurs classiques que soient les agents qui sont charger de vendre. A partir de là, nous passons dans un schéma où la concurrence va être plus importante.
Ce qui est important dans le sourcing, c’est le relationnel qui est créé par les investisseurs. Chez Perial c’est important car les Asset manager qui sont chargés de l’investissement aujourd’hui ont plus de 20 d’expérience. Ils ont commencé dans la transaction locative. Il ne faut pas oublier que l’investissement c’est un immeuble mais c’est avant tout des locataires qui vont générer des revenus pour les associés. Il faut donc connaître ces entreprises, leurs besoins, leurs demandes, les demandes du marché. Ces gens qui sont en charge chez Perial de l’investissement ont créé un relationnel depuis 20 ans tant auprès des entreprises, que auprès des promoteurs et des agents immobiliers.
La qualité du Sourcing est basée sur la relation qui est développée depuis de nombreuses années. C’est aussi basée sur la confiance entre les différents acteurs. Effectivement il est possible d’être blacklisté, ce qui est gênant, si vous ne respectez pas une certaine déontologie, une certaine transparence et si vous ne basez pas la relation sur la confiance. La confiance et la réactivité sont des éléments très important chez Perial. La réactivité est due notamment à l’implantation régionale que nous avons et à la connaissance des marchés manière historique.
Enfin il ne faut pas oublier dans le sourcing la veille informative. L’information est au centre du débat. La veille informative c’est se renseigner sur l’évolution des marchés, c’est se tenir au courant de la santé des différents acteurs. Ce sont essentiellement les vendeurs. Nous cherchons à savoir dans quelle situation sont-ils ? Sont-ils vendeurs ? Sont-ils prêts à négocier ? Sont-ils dans une situation difficile ? Sont-ils endettés et devront ils vendre ? Ce sont des éléments important dans le cas d’un sourcing.
