Investissement en SCPI via SCI
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Acquérir des parts dans une SCPI par le biais d’une société soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS) a deux objectifs :

Le premier est de limiter son imposition, le second est de préparer sa transmission.

Ainsi un des avantages clé dans l’acquisition de parts de SCPI est l’opportunité de diversifier son patrimoine sans soucis de gestion, que ce soit par le biais d’une personne physique ou morale (par le biais d’une société soumise à l’lS).

Pour le compte d’une société soumise à l’IS, acquérir des parts de SCPI permet de bénéficier d’une fiscalité à taux réduit, de diminuer son IFI en bénéficiant du plafonnement, et de faciliter et optimiser la transmission des actifs.

Développement de la stratégie d’investissement par le biais d’une société soumise a l’iS

Cette stratégie est surtout avantageuse pour les personnes fortement fiscalisées. En effet, prenons l’exemple d’une personne ayant un TMI de 41 %. Si le montant de ses revenus fonciers s’élève à 10 000 € alors son imposition sur le revenu portera à hauteur de 4 100 € à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (taux global de 17,2%) soit 1720 €.

Une personne ayant une fiscalité importante compte un taux d’imposition qui peut s’avérer très élevé avec un taux global de 58,20%. Pour des revenus fonciers à 10 000€ cela représente 5 820 € d’imposition.

Tel est la raison pour laquelle investir à travers une société soumise à l’IS peut être bénéfique pour ces personnes.

Les revenus provenant de la SCPI sont imposés à taux réduit au niveau de la société et les associés ne sont personnellement imposables qu'en cas de distribution effective de ces résultats. Il est aussi possible en passant via une société soumise à l’IS de capitaliser les revenus de la SCPI sans aucune fiscalité supplémentaire.

Première étape : constitution de la société

La mise en place de cette stratégie d’investissement débute par une première étape qui est la constitution de la société avec le choix de la forme sociale. L’exigence principale est que la société soit soumise à l’IS, le recours à une société civile est plus simple et plus économique. Il peut donc s’agir d’une société civile immobilière ou encore d’une société civile dite « patrimoniale » si des placements financiers sont envisagés.

Conditions de création

Il est nécessaire que la société crée respecte certaines conditions énumérées ci-dessous :

  • Nombre d’associés : 2 minimum
  • Capital Social considéré comme faible avec un apport en numéraire limité à 1 000 €.
  • Objet social : Il doit être suffisamment large afin de ne pas limiter les actes et opérations susceptibles d'être réalisés en cours de vie sociale notamment l'acquisition, la détention, la gestion et la cession possible de tous biens ou droits réels portant sur des actifs immobiliers ou financiers.
  • Nomination du gérant : Le gérant peut être désigné dans les statuts ou dans une assemblée générale concomitante. Il est possible de désigner immédiatement un co-gérant ou un gérant successif pour que cette personne puisse conserver une autonomie de gestion au sein de la société après décès du premier gérant.
  • Pouvoirs du gérant : Les statuts peuvent prévoir que le gérant sera libre d’arbitrer et de céder les actifs sociaux sans avoir à solliciter l’accord de la collectivité des associés.
  • Choix du régime fiscal : La société civile peut opter dès sa constitution pour l'impôt sur les sociétés. Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, l’option à l’IS peut être révoquée pendant 5 ans. Passé ce délai de 5 ans, l'option devient irrévocable.

Coûts supplémentaires et formalités spécifiques

Attention, la constitution d’une société civile entraine des coûts et des formalités de constitution. On observe :

  • La rédaction des statuts : est un acte sous seing privé ou notarié dont le coût varie selon les professionnels.
  • L’enregistrement. Notez qu’il n’est pas nécessaire lorsqu’il y a un apport en numéraire.
  • La publicité dans un journal d’annonces légales : comptez environ 250 €.
  • Le coût au Greffe d’une valeur de 70,39 €

Deuxième étape : achat des parts de SCPI

La deuxième étape de cette stratégie d’investissement est l’apport de liquidité dans une société civile, spécialement conçu à cet effet, qui va elle-même investir dans une SCPI.

Ainsi la société achète des parts de SCPI de rendement qu’elle peut financer par deux moyens. Elle peut exploiter les fonds apportés par ses associés en compte courant ce qui engendre pour cette société une dette en faveur de ses associés, ou alors décider de recourir aux moyens de fonds empruntés auprès d’un établissement bancaire.

Avantages et inconvénients

Mais quels sont alors les réels avantages et inconvénients de cette stratégie ?

En matière économique et juridique

Avantages

D’un point de vue économique et juridique les avantages sont multiples :

  • L’accès au marché de l’immobilier d’entreprise offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
  • C’est un placement souple qui reste accessible même avec de faibles montants. Il y a donc une possibilité de diversifier les supports.
  • Il y a une mutualisation des risques grâce au nombre et à la variété des biens détenues par les SCPI (pluralité géographiques, sectorielle et locative).
  • Elle permet une diversification du patrimoine de l’investisseur.
  • Libre organisation des pouvoirs de gestion dans les statuts.
  • Possibilité d'obtenir des revenus en fonction de ses besoins, réguliers ou non.
  • Possibilité de transmettre les parts sociales de manière échelonnée tout en conservant le contrôle de la société.
  • Possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales et de lotir tous les présomptifs héritiers.
  • Possibilité de démembrer les parts sociales et de les transmettre en conservant les revenus.

Inconvénients

On peut néanmoins relever quelques inconvénients :

  • C’est une stratégie de long terme dans laquelle il n’y a aucune garantie en capital ni rendements.
  • Le placement est soumis aux fluctuations du marché de l’immobilier.
  • Faible liquidité des parts de SCPI.
  • Addition de frais relatifs à la détention de parts SCPI comme des frais de souscription et de gestion, des frais de constitution et de fonctionnement de la société IS, et des frais de dissolution le cas échéant.
  • Responsabilité imprécise des associés sur le passif social à concurrence de leur quote-part dans le capital.

En matière de fiscalité

Avantages

L’investissement dans des parts de SCPI par le biais d’une société porte une grande partie de son intérêt dans ses avantages fiscaux.

  • L’investisseur profite d’une imposition des revenus à taux réduits :
  • 15% jusqu’à 38 120 €
  • 28% au-delà puis 25% à partir de 2022
  • Il n’y a pas d’imposition chez les associés lors des remboursements partiels de leur compte courant ni en l’absence de distribution.
  • Offre une maîtrise de la distribution des revenus et augmentation des effets du plafonnement de l'IFI.
  • Réintégration dans le prix de revient des parts de SCPI des résultats imposés mais non perçus par la société IS (jurisprudence QUEMENER).
  • Valorisation des parts données pour les DMTG en tenant compte du passif social.
  • Possibilité de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter des abattements renouvelés tous les 15 ans.
  • La transmission des bénéfices affectés en réserve au(x) nu(s)-propriétaire(s) est automatique et sans fiscalité.

Inconvénients

Les quelques inconvénients à énumérer sont :

  • En cas de distribution, la double taxation est pénalisante : impôts sur les sociétés + impôt sur le revenu (PFU au taux de 12,8 % ou barème progressif sur option globale) et prélèvements sociaux chez l'associé.
  • Irrévocabilité de l'option à l'impôt sur les sociétés après un délai de 5 ans.
  • Aucune défiscalisation possible ni de remontée de déficit chez les associés personnes physiques.
  • Intérêts d'emprunt contractés par les associés pour acquérir les parts de la SCI non déductibles de leurs revenus personnels.
  • Obligations comptables et déclaratives au niveau de la société.

Fiscalité

La fiscalité d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés lors d’un l’investissement dans des parts de SCPI

L’imposition est un point essentiel lors d’un investissement dans une SCPI. En effet, les revenus immobiliers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. A cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Lorsque les biens sont détenus par une société civile semi-transparente soumise à l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés comme s'ils percevaient directement les revenus même si ceux-ci sont conservés par la société.

Passer par le biais d’une société soumise à l’IS afin d’investir dans une SCPI permet de bénéficier d’une fiscalité à taux réduits au sein de la société soit plus précisément 15% jusqu’au 38 120€ et 28% au-delà cependant ce taux passera à 25 % en 2022.

De plus, la quote-part de revenus imposable au niveau de la société civile en sa qualité d'associé de la SCPI sera soumise à l'impôt sur les sociétés
quelle que soit la nature des revenus en question. Au niveau des associés, seuls les revenus distribués par la société feront l’objet d’une fiscalité. Il est possible notamment pour les associés d’appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursement de leurs comptes courant associés.

La quote-part sur la plus-value revenant aux associés (personnes morales) lors d’une revente est taxée au sein de la société à l’IS. En effet la plus-value réintégrée au bénéfice imposable est donc imposée en tant que plus-value à court terme au taux de l’IS sans abattement pour durer de détention. Au niveau des personnes physiques, il y a une retenue de l’impôt de plus-value et de prélèvements sociaux acquittés par la SCPI. Afin de compenser cette retenue d’impôt, un montant équivalent est donc versé par la SCPI aux personnes morales sous forme de distribution de revenus.
Au niveau des personnes physiques, il y a une retenue de l’impôt de plus-value et de prélèvements sociaux acquittés par la SCPI. Afin de compenser cette retenue d’impôt, un montant équivalent est donc versé par la SCPI aux personnes morales sous forme de distribution de revenus.

Prenons un exemple : Lorsqu’une SCPI vend un immeuble entrainant une plus-value de 5 euros par part. La SCPI acquitte un impôt de plus-value de 1,35€ par part pour les personnes physiques, et va donc reverser une somme équivalente en tant que distribution de revenu aux associés personnes morales.

Concernant la cession de part de SCPI par la société à l’IS, il est important de savoir que la société ne comptabilise aucun amortissement, ni sur les parts de SCPI qu’elle a acheté, ni sur les immeubles détenus par la SCPI. La plus-value est donc calculée en fonction du prix d’achat des parts non amorties et du prix de cession du bien.

La Fiscalité des liquidités du point de vue des associés

Il y a pour les associés en réalité trois façons d’appréhender la trésorerie de la société.

La première étant le retrait en compte courant ayant pour limite maximale le montant du compte courant de l’associé, ce qui entraine aucune fiscalité en effet il s’agit du remboursement partiel d’une créance détenue contre la société.

La deuxième façon est la distribution de dividende, il s’agit du montant du résultat augmenté des réserves. La distribution de dividende entraine une certaine fiscalité, à savoir un prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8% sur le montant brut ou une imposition au barème progressif après abattement de 40% sur option globale. Sans oublier les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

La troisième façon d’appréhender la trésorerie de la société est la réduction de capital par rachat de titres. La limite maximale étant la valeur vénale des titres, cela entraine une fiscalité des distributions ou des plus-value mobilières.

Situation au regarde de l'IFI

Valeurs concernant l’IFI

Les parts de SCPI sont imposables à l’IFI pour leur valeur vénale. En cas d’acquisition en usufruit, il s’agit de la valeur vénale de l’usufruit qui est retenue pour la valorisation des titres de la société à l’IS.

Les comptes courants d’associés détenus dans la société à l’IS ne sont pas taxables à l’IFI. Il est important de noter que pour les comptes courants ayant été constitué après le 1er janvier 2018, il est impossible d’en tenir compte au titre du passif afin de diminuer la valeur des parts sociales à déclarer, sauf si l’on peut prouver que le but de l’opération n’est pas principalement fiscal.

Les effets du plafonnement de l’IFI

Il faut savoir avant toute chose que le montant de l’imposition sur la fortune, augmenté des impôts et des prélèvements sociaux dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, ne doit pas excéder 75% du total de ces revenus mondiaux.

Seuls les revenus distribués par la société doivent être pris en compte pour le plafonnement, ne sont pas compris le remboursement de compte courant qui constituent un remboursement de créance et non pas des revenus. En l’absence de distribution de revenus, les résultats de la société ne sont pas pris en compte. Ainsi une faible distribution permet de diminuer le montant des revenus à comptabiliser dans le calcul du plafonnement et donc d’augmenter les effets de celui-ci.

La gestion de la société 

Gestion comptable

La création d’une société soumise à l’IS nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale, il faut donc chaque année établir un bilan, un compte de résultat et une annexe destinée à compléter les informations retranscrites par le bilan et le compte de résultat. Il faut aussi que les comptes soient approuvés chaque année par l’assemblée générale des associés. Il n’est cependant pas nécessaire que la SCI publie publiquement ses comptes annuellement, car il ne s’agit pas de société commerciale.

Gestion des comptes courants

Un compte courant est une créance de l’associé envers la société, son montant correspond aux avances faites par celui-ci à la société. Le compte courant fait donc partie du passif social et sera pris en compte afin de déterminer la valeur des parts sociales pour le calcul des droits de donation. Cependant comme mentionné plus haut, les comptes courants d’associés constitués après le 1er janvier 2018 ne sont en principe pas déductibles.

Concernant la rémunération, ce sont les associés qui décident s’ils souhaitent rémunérer ou non les comptes courants. Il est possible de déduire de son résultat les intérêts versés par la société si certaines conditions sont respectées comme la libération du capital ou encore le taux plafond de rémunération et qu’ils sont imposés chez les associés (personnes physiques) comme des revenus de capitaux mobiliers soumis par principe au PFU (prélèvement forfaitaire unique) à 12,8%, ou encore sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec au préalable un assujettissement à un acompte de 12,8%.
De plus, il est possible de déduire de son résultat les intérêts versés par la société si certaines conditions sont respectées comme la libération du capital ou encore le taux plafond de rémunération et qu’ils sont imposés chez les associés (personnes physiques) comme des revenus de capitaux mobiliers soumis par principe au PFU (prélèvement forfaitaire unique) à 12,8%, ou encore sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec au préalable un assujettissement à un acompte de 12,8%.

Au sujet du remboursement, l’associé peut demander à tout moment le remboursement de son compte courant à condition que cela ne soit pas abusif. C’est pourquoi il est conseillé de spécifier par le biais d’une convention les modalités de remboursement de chaque compte courant d’associé.

Concernant la transmission des parts, elle n’emporte pas par default la transmission du compte courant. En effet la transmission de ce compte courant nécessite une disposition expresse.

Les obligations déclaratives et le paiement de l’impôt sur les sociétés.

Les sociétés civiles à l’IS doivent déclarer leurs résultats de façon détaillées et fournir leurs annexes dans les trois mois de la clôture de chaque exercice. L’impôt est calculé par la société et versé lors du dépôt de la déclaration de ses résultats.

Dans le système de versement spontané, il y a en réalité le versement de quatre acomptes trimestriels, puis à la fin de l’exercice la liquidation de l’impôt réellement dû et le versement du solde correspondant.

Les avantages en matière de transmission

En termes d’avantages fiscaux, la présence d’un compte courant permet de diminuer la valeur des parts soumises aux droit de mutation à titre gratuit. L’augmentation du prix des parts en raison du remboursement du compte courant d’associé sera transmise aux enfants sans droit de mutation.

C’est pourquoi la valeur résiduelle du compte courant d’associé doit être comprise dans l’actif successoral taxable en cas de décès de son titulaire, d’où l’importance de l’apurer dès lors que la société dispose de trésorerie.

De plus l’affectation en réserve d’une partie ou de la totalité des résultats de la société va entrainer l’augmentation de la valeur des parts qui auront été transmises sans générer de droit de mutation supplémentaire.

Un exemple chiffré

SCI à L’IS VS Achat Perso.

De quoi parlons-nous ?

Depuis quelques temps, nous entendons de plus en plus parler de la SCI à l’IS et de ses attraits sans pour autant bien en appréhender les raisons.

L’idée de la réunion d’aujourd’hui est de clarifier la situation pour l’appliquer à un achat de SCPI et vous permettre de mieux conseiller vos clients.

Les formes juridiques

Pour l’achat de titres de SCPI, vous pouvez proposer à vos clients plusieurs véhicules :

  • Achat à titre personnel : RF
  • SCI à l’IR : Revenus fonciers
  • SCI à l’IS : Impôt sur les sociétés - Autres formes de société

Achat à titre personnel – Généralités

  • Acquisition des titres à titre perso
  • Catégorie des revenus fonciers à l’IR
  • Imposition des recettes SCPI au taux marginal IR + Prlv sociaux de 17,20%
  • En cas de revente, application PV immobilière des particuliers avec abattement

Schéma le plus courant

Paramètres :

  • SCPI à crédit : 150 000€
  • Crédit : 100% sur 15 ans, taux 1,20%
  • Tranche d’imposition de la personne : 41% + 17,20%
  • Approche Impôt sur le revenu

Achat à titre personnel – Exemple chiffré

  • APPROCHE IMPOT SUR LE REVENU

Recettes SCPI = 12000€

Intérêts emprunt = - 932€

Résultat foncier = 11 068€

Impot sur le Revenu (41% + 17,2%) = - 6442€

  • APPROCHE TRESORERIE

Recette SCPI = 12 000€

Échéances emprunt = -10932€

Impôt sur le Revenu (41% + 17,2%) = -6442€

TRESORERIE NETTE / AN = - 5374€

Effort de trésorerie annuel pour l’investisseur : 5 374€ / an

Achat par une SCI à l’IS – Généralités 

  • Création d’une société soumise à l’IS (Coût et gestion annuelle) + 2 associés obligatoire
  • Imposition de la SCI sans impact sur l’IR
  • Imposition à l’IS au taux de 15% (jusqu’à 38 120€ de résultat / 28% au-delà)
  • Perception de revenus par les associés : par le biais des dividendes (flat tax)
  • En cas de revente, PV soumise à IS

Achat par une SCI à l’IS – Exemple chiffré

Paramètres (idem achat perso) :

  • SCPI à crédit : 150 000€
  • Crédit : 100% sur 15 ans, taux 1,20%
  • Tranche d’imposition de la personne : 41% + 17,20%
  • APPROCHE IMPOSITION SCI

Recette SCPI = 12 000€

Intérêts emprunt = - 932€

Gestion annuelle = - 462€

Résultat = 10 606 €

Impôt sur les sociétés (15%) = - 1 591€

Résultat net = 9 015 €

  • APPROCHE TRESORERIE DE LA SCI

Recette SCPI = 12 000€

Échéances emprunt = - 10 932€

Gestion annuelle = - 462€

Impôt sur les sociétés = -1 591€

TRESORERIE NETTE / AN = - 985 €

Effort de trésorerie annuel pour l’investisseur : 985€ /an

Achat Perso Vs SCI à l’IS - Résultats

  • Effort de trésorerie Achat personnel ou SCI à l’IR : 5 374€ / an
  • Effort de trésorerie Achat par une SCI à l’IS : 985€
  • Projection sur 10 ans de la différence : 43 890€
  • Capacité d’investissement supplémentaire

Achat des titres SCPI sans crédit

  • ACHAT A TITRE PERSONNEL

Recette SCPI = 12 000 €

Résultat foncier = 12 000 €

Impôt sur le revenu (41% + 17,2%) = - 6 984€

TRESORERIE NETTE / AN = 5 016 €

  • ACHAT PAR UNE SCI A L’IS

Recette SCPI = 12 000€

Gestion annuelle = - 462€

Résultat = 11 538 €

Impot sur les sociétés (15%) = - 1 731€

Résultat net = 9 807 €

Distribution dividendes = 9 807 €

Flat Tax (30%) = - 2 942€

TRESORERIE NETTE / AN = 6 865 €

Vainqueur : SCI à l’IS – Imposition plus faible

Points de vigilance

  • La simulation est dépendante du taux d’imposition de la personne : arbitrage valable pour des tranches marginales de 30% et +
  • La simulation est dépendante du taux de la flat tax de 30% actuellement
  • Les arbitrages dépendent de chaque profil

Et en cas de revente des titres...

  • Achat à titre personnel : Imposition selon le régime des PV immobilières des particuliers et application des abattements usuels
  • Achat par une SCI à l’IS : Imposition a l’IS de la PV immobilière + distribution des dividendes

Attention impact important pour les achats à crédit par une SCI à l’IS

Revente dans 10 ans – Achat à crédit – Achat à titre personnel

REVENTE A 165 000€ DANS 10 ANS

Trésorerie nette 10 ans = - 53 736 € ( 5 374 x 10 ans )

Vente = 165 000€

Rbt solde emprunt = - 50 450 €

Impot PV = 0€

SOLDE TRESORERIE = 60 814€

Revente dans 10 ans – Achat à crédit – SCI à l’IS

REVENTE A 165 000€ DANS 10 ANS

Trésorerie = - 9 849€

Vente = 165 000 €

Rbt solde emprunt = - 50 450€

Impôt sur les sociétés PV (15%) = -2 250€

Distribution dividendes = 102 451€

Flat Tax (30€) = - 30 735€

SOLDE TRESORERIE = 71 716 €

L’écart de trésorerie se ressert entre l’achat à titre personnel et la SCI à l’IS.

Revente dans 30 ans – Achat à crédit – Achat à titre personnel

REVENTE 225 000€ DANS 30 ANS

Tresorerie nette 30 ans = - 5 364€

Vente = 225 000€

Rbt solde emprunt = 0 €

Impot PV = 0€

SOLDE TRESORERIE = 219 626€

Trésorerie nette de 219 636€ après 30 ans.

Revente dans 30 ans – Achat à crédit – SCI à l’IS

REVENTE 225 000€ DANS 30 ANS

Tresorerie = 88 203€

Vente = 225 000€

Rbt solde emprunt = 0€

Impot sur les sociétés PV ( 28%) = - 21 000€

Distribution dividendes = 174 000€

Flat Tax (30%) = - 52 200 €

SOLDE TRESORERIE = 240 003€

Trésorerie nette de 240 003€ après 30 ans.

Conclusion

L’investissement via une SCI à l’IS est fortement dépendant du taux d’imposition de la personne et du taux de la flat tax.

Les arbitrages pour une SCI à l’IS sont évidents aujourd’hui si deux conditions sont réunies :

  • TMI > 41%
  • Flat tax = 30%

Alternative à la vente

Dans les différentes simulations, nous avons envisager la revente mais il est toutefois possible d’envisager un réinvestissement, une donation du vivant etc...

Ces mécanismes évitent ainsi la distribution des dividendes et rendent encore plus attractifs la SCI à l’IS.

A RETENIR

  • La SCI à l’IS permet de payer la majeure partie de l’imposition au moment de la revente. Soit le contribuable paie l’impôt chaque année, soit il capitalise et paie potentiellement au moment de la vente.
  • Si TMI >=41% + Flat Tax = 30% =>> SCI à l’IS

Si Investissement à long terme avec donation du vivant =>> SCI à l’IS

Investir en SCPI : simulateur

Question 01
Quel montant seriez-vous prêt à investir ?
  • 01
  • 02
  • 03
Je souscris