fiscalité opci
Outre l’investissement direct, il existe de nos jours diverses manières d’effectuer un placement immobilier. L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) en est un exemple. Établi au début des années 2000, le but du jeu était d’introduire les OPCI grâce à l’impulsion générée par les SCPI, pour ensuite remplacer ces dernières graduellement. Le temps nous révèle que ce fut bien évidemment un échec. L’OPCI demeure toutefois une alternative intéressante, ses caractéristiques n’étant pas tout à fait semblables aux SCPI.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
L’OPCI est tout d’abord un placement financier. Cette description vient dans la mesure où le calcul de son rendement, exécuté sur une base quotidienne, est établi à partir de la valeur liquidative du fonds. Cette valeur fluctue en fonction du cours, rendant donc impossible la génération d’un chiffre figé et stable sur une année.
On peut investir dans un OPCI à travers un contrat d’assurance-vie ou de compte titres. Contrairement à la SCPI, on ne peut le posséder directement. Le marché français compte à ce jour, au moins une douzaine de produits répondant aux besoins de leurs épargnants.
OPCI : c'est pour qui ?
L’OPCI attire principalement les investisseurs désirant gonfler leur portefeuille d’actifs sans pour autant prendre d’énormes risques. C’est donc fortement recommandé à ceux qui commencent tout juste à se constituer un patrimoine. Cependant, contrairement à la SCPI, il moins adapté à ceux souhaitant percevoir des revenus complémentaires. Sa haute volatilité ne peut effectivement pas offrir les mêmes garanties.
La fiscalité de l’OPCI
Un OPCI, à l’inverse de la SCPI, n’est pas concerné par l’imposition sur les revenus fonciers. L’imposition s’opère sur les plus-values. Les gains sont en effet considérés comme des dividendes non perçus comme des revenus locatifs. Dans cette optique, on peut affirmer que sa fiscalité est bien plus attractive que celle de la SCPI. Une autre grande différence avec la SCPI réside dans l’allocation d’actifs. Là où la SCPI peut être constituée entièrement d’actifs immobiliers, la répartition dans l’OPCI est restreinte de 60% à 90%. Le reste est habituellement attribué aux fonds financiers.
L’évaluation de votre tolérance au risque est ainsi bien plus importante dans un placement OPCI que dans une SCPI. La diversité des actifs préconise une plus grande réflexion quant au genre de risque à prendre, au taux de liquidité à mobiliser mais aussi aux niveaux de rendements à anticiper.
OPCI taxables à l’IFI ?
Le remplacement de l’ISF par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avait suscité de nombreuses interrogations par rapport au sort des OPCI et SCPI. La loi de Finance 2018 précise en effet que l’IFI ne comptera que le patrimoine immobilier parmi les patrimoines taxables des contribuables français. Par conséquent, les exclus de l’assiette fiscale sont les portefeuilles d’actions tels que le PEA, les comptes titres ou encore les assurances-vies. Les autres valeurs mobilières telles que les yachts et les voitures de luxe seront aussi exclues. La principale confusion concerne surtout le statut des OPCI en tant que parts (valeurs mobilières) rattachées à des actifs immobiliers.
Juridiquement, l’AMF place les OPCI dans la catégorie des Fonds Communs de Placement (FCP). Ils sont perçus comme des actifs immobiliers détenus par un collectif au travers de parts. La gestion de leurs biens demeure la responsabilité d’une société commerciale, aussi appelée société de gestion. Cette dernière s’occupe des opérations d’acquisition, de vente ainsi que de location au nom des détenteurs de parts. Les FCP étant à dominante immobilière, ont été logiquement soumises à l’imposition de l’IFI. Sur ce plan, la taxation demeure similaire à celle de la SCPI.
